| Nous restons à votre écoute par courriel pour répondre aux sujets que vous découvrirez et sur lesquels nous n'avons pas apportés de réponse :
Pourquoi investir en Loi Borloo ou Loi de Robien recentré :
Si vous souhaitez créer un patrimoine immobilier, il est préférable d'investir en profitant des lois de défiscalisation, puisqu'elles vous permettent de bénéficier de nombreux avantages fiscaux.
Ces deux dispositifs permettent de déduire de vos revenus fonciers, en plus des charges et des intérêts d'emprunts, de 50% à 65% du montant investi au titre de l'amortissement, sur 9 à 15 ans.
Il est donc possible de déclarer un déficit pendant la période d'amortissement, et celui-ci peut être reporté en déduction de vos revenus à hauteur de 10700 € par ans.
Ce faisant, la réduction d'impôts est donc proportionnelle à votre taux d'imposition dans la tranche la plus haute. Ces dispositifs sont donc réellement intéressants pour les personnes imposables aux tranches les plus élevées, soit 30% et 40%.
Pourquoi investir en ZRR (Zone de Revitalisation Rurale) - Loi Demessine :
Si vous payez plus de 4 166 € d'impôts par an pour un couple ou la moitié pour un célibataire et que vous souhaitez acquérir un appartement à la montagne, la mer ou la campagne, c'est plus intéressant d'acheter un appartement dans une ZRR qui bénéficie d'une réduction d'impôts, de la récupération de la TVA, d'un bail commercial et d'un contrat de vacances de plusieurs semaines que d'acheter un appartement à financer tout seul.
Le négatif de cet achat, c'est que pour en bénéficier pleinement il faudra le garder 20 ans (pour ne pas rembourser une partie de la TVA) et que vous ne pourrez pas vous décider le vendredi soir pour vous octroyer un week-end dans votre chalet.
Comparons maintenant les deux options:
Vous souhaitez acheter un appartement à la montagne pour vous seul à 150 000 € à crédit et bien il va vous coûter environ 300 000 € sur 20 ans. Le même appartement en ZRR ne vous aura coûté qu'environ 50 000 €, c'est une réelle différence qui vous permet de vous payer des week-ends magnifiques dans n'importe quelle autre station quand vous le souhaitez !
Pourquoi investir dans des appartements ou immeubles anciens :
Très souvent les biens à rénover se trouvent en centre ville ou village, et le prix du mètre carré reste de 20% à 40 % moins cher que le neuf. Vous profitez donc d'un appartement plus grand, mieux situé et en général dans des endroits qui prendront plus rapidement de la plus-value.
De plus, le taux de TVA des travaux est beaucoup moins élevé que la TVA sur l'immobilier (5.5% contre 19.6%).
C'est le type d'investissement idéal pour toute personne disposant déjà de revenus fonciers, car le montant des travaux engagés permet d'éponger ces revenus pendant quelques années.
Toutefois il ne faut pas oublier de choisir des régions porteuses telles que le sud de la France, une nouvelle destination TGV, une ville qui redevient dynamique.
Pourquoi investir en loi Malraux :
L'investissement dans la réhabilitation d'appartements en bénéficiant de la loi Malraux ou Monuments historiques ne concerne que des personnes particulièrement fiscalisées, c'est-à-dire seulement la dernière tranche du barème des impôts.
Les servitudes de ces réhabilitations et les contraintes en font des outils plus difficiles à manier pour le commun des mortels. La rentabilité n'est pas importante et les chances de plus-values incertaines, compte tenu des frais importants de tels investissements.
Mais ce sont les montages permettant les plus grosses défiscalisations pour les amoureux de la pierre.
Pourquoi investir en LMNP (Statut de Loueur en Meublé Non Professionnel) :
C'est la solution idéale pour les personnes qui ne paient pas ou peu d'impôts. Car l'attrait principal du LMNP c'est de récupérer la TVA, une taxe de 19.60 % sur le montant total de votre achat; c'est vraiment un cadeau important de l'Etat pour vous inciter à acheter de cette manière.
Toutefois il y a une servitude, vous devez garder le produit 20 ans pour que cette TVA vous soit totalement acquise. Dans le cas d'une revente avant ce délai, vous devrez rembourser le montant en 1/20 selon le nombre d'années qui restent à courir depuis votre achat. Mais cela n'est pas bien important puisque le jour où vous revendrez votre bien il sera TTC, vous ne ferez alors que rétrocéder un petit bout de votre vente.
En plus du remboursement de TVA vous disposez aussi d'un bail commercial de minimum 9 ans qui vous garantit vos revenus.
Un achat en LMNP est fait pour se créer des rentes intéressantes et non pour revendre.
Pourquoi investir en LMP (Statut de Loueur en Meublé professionnel) :
C'est le navire amiral des investissements, il ne concerne que les personnes payant 40% d'impôts, qui pourront obtenir un crédit de 500 000 € et apporter un nantissement de 50 000 € en garantie d'un crédit in-fine.
Dans ce cas, c'est un outil patrimonial très utile, pour la prévoyance, pour la transmission, pour préparer des revenus nets d'impôts pendant 7 à 10 ans après la fin du crédit.
Ce produit apporte de nombreuses solutions pour les professions libérales qui sont particulièrement fiscalisées et pour les chefs d'entreprises familiales.
Si je vends dans 12 ans :
C'est une façon de faire un effet de levier entre votre mise de fonds et le prix de vente.
C'est plus intéressant sur un achat ancien que neuf. C'est aussi possible en LMNP et LMP mais vous devrez rembourser une partie de la TVA, soit 8/20ème.
En tout cas, c'est le bon moment pour y penser car avant vous risquez de payer de l'impôt sur la plus-value et d'autres pénalités fiscales.
Qui effectuera la revente :
Les mêmes Cabinets que ceux qui vous ont proposé le produit initialement, il y a un marché secondaire en immobilier.
En ce qui concerne les LMNP et LMP en général le gestionnaire est très intéressé pour reprendre par une foncière les appartements à la revente. Le cas échéant, vous pourrez toujours revendre votre bien avec son bail commercial, l'acheteur bénéficiera des mêmes avantages que vous.
Nous avons déjà des revenus fonciers :
Dans ce cas, si vous n'avez pas besoin de ces revenus fonciers, il est indispensable d'investir dans de l'ancien pour ne pas subir des impôts très importants et ainsi continuer à vous créer du patrimoine. En effet, vos revenus fonciers sont imposés à la tranche la plus élevée de votre imposition et en plus vous payez la CSG.
En cas de déficits fonciers par un nouvel achat à crédit, vous pourrez compenser ceux-ci avec vos revenus positifs et ainsi ils s'annuleront. Nous préconisons à nos clients d'acheter successivement des appartements à rénover pour éponger les revenus fonciers dont ils n'ont pas besoin pour vivre.
En général quand vous avez acquis des biens immobiliers et que vous n'employez pas les revenus fonciers, vous aurez intérêt à les vendre, les revenus mobiliers étant beaucoup moins imposés. L'immobilier est un bon véhicule pour la création de patrimoine mais c'est comme le vin: il n'est pas obligatoire de le garder, le consommer c'est fait pour cela.
Je ne souhaite plus de crédit car j'ai 56 ans :
A notre avis, vous avez intérêt à prendre le maximum de crédits pendant que vous êtes opérationnel, les banques vous prêtent si vous travaillez et que vous êtes en bonne santé. De ce fait, vous prenez des garanties pour votre famille (prévoyance), étant donné que chaque crédit est assuré.
D'autre part vous créez un capital complémentaire à terme, pour des périodes pendant lesquelles vous aurez peut-être un besoin de revenus supplémentaires.
Il y a des risques avec les locataires :
Nous vous proposons des assurances pour limiter au maximum les risques avec les locataires, vacances, carences et impayés selon des contrats bien spécifiques.
Je préfère des produits plus liquides :
Vous avez aussi raison, nous préconisons l'immobilier pour la création de patrimoine car c'est le seul produit que les banques financent à crédit.
Si vous placez votre argent en banque ou en assurance c'est très bien, mais c'est seulement le vôtre plus des intérêts.
Dans le cas de l'immobilier vous remboursez un crédit avec l'argent des locataires et vous bénéficiez des plus values du produit, c'est efficace aussi.
Nous vous dirons toujours de ne pas mettre tous vos œufs dans le même panier, donc pas de réponses fermées.
La bourse c'est mieux que l'immobilier :
C'est bien en effet, quelquefois plus risqué, mais dans tous les cas avec votre argent.
C'est bien pour diversifier vos actifs et les développer.
L'immobilier c'est mieux pour créer un capital, car les banques vous octroient un crédit d'un montant que vous n'avez pas, vos locataires vont le rembourser pour la plus grande partie et en plus vous aurez peut-être, voire certainement des plus-values, c'est donc une bonne façon de se créer un capital à terme.
N'oubliez pas que pendant le remboursement du crédit vous bénéficiez d'une prévoyance pour votre famille et les vôtres par l'assurance de celui-ci.
Ma retraite sera certainement confortable:
Nous l'espérons pour vous, mais si vous êtes comme la plupart de nos clients, vous devez compléter celle-ci pendant vos années d'activités. Seule une prise de décisions le plus rapidement possible vous laissera le temps nécessaire pour créer un complément intéressant.
L'avantage d'un investissement en immobilier, c'est que vous épargnez un peu, le locataire complète, le tout rembourse le crédit et vous vous retrouvez avec un capital que vous n'avez constitué que pour 30%, et le reste est un effet de levier auquel s'ajoutera la plus-value.
Ainsi vous pourrez jouir d'un revenu et d'un capital ou le vendre pour en faire ce que vous souhaitez.
N'est-il pas trop tard pour investir dans l'immobilier maintenant :
Oui et non, certainement qu'un investissement il y a dix ans était bien moins cher qu'aujourd'hui.
Mais nous sommes aujourd'hui alors que faire ?
C'est la question que bien des personnes se posaient déjà il y a dix ans.
Vous devez vous constituer un capital pour vous et les vôtres, quels en sont les moyens ?
Vous constaterez que l'immobilier bien placé, bien acheté reste le meilleur des moyens. A vous de choisir le véhicule, LMNP, LMP ou Borloo...
Dans tous les cas, vous épargnez maximum 30% de la somme totale sur 20 ans et nous ne parlons pas de la plus-value potentielle qui sera un cadeau supplémentaire.
Je risque le contrôle fiscal :
Pour un investissement tel que la Loi Malraux peut-être, mais pour une de Robien recentré ou une ZRR il n'y pas de raison.
En ce qui concerne les LMP ou LMNP vous êtes depuis le début en contact avec des cabinets spécialisés qui sont à l'écoute pour ne pas prendre de risques.
Mais même si vous ne faites rien, vous risquez un contrôle fiscal.
Est-ce que je peux visiter l'appartement que je souhaite acheter :
Oui, vous pouvez visiter les sites, mais dans le neuf ou nous vous proposons de la VEFA, c'est surtout l'emplacement que vous achetez, l'opération vous sera livrée dans les règles de l'art par des promoteurs ayant pignon sur rue qui pourront vous présenter leurs dernières réalisations.
Les lois peuvent changer et je prends des risques :
En effet, les lois évoluent, mais en général elles se complètent et vous n'avez pas d'effets rétroactifs.
Nos cabinets juridiques valident les opérations avant que nous les commercialisions, et vos achats ne seront pas requalifiés.
N'oublions pas que l'Etat nous octroie des lois pour pallier à des insuffisances du marché, l'Etat n'est pas ennemi de vos choix, puisqu'il vous aide à vous créer un patrimoine.
Quelle est la meilleure loi :
Il n'y a pas de meilleure loi, c'est en fonction de vos revenus, de vos impôts, de vos objectifs et de vos possibilités d'épargne que nous pourrons vous proposer un produit qui entre dans le cadre d'une loi.
Dans certains cas, une définition de stratégie et une cohérence de produits feront que nous choisirons plusieurs lois, dans d'autres une seule loi suffira.
Nous ne pouvons pas répondre à cette question sans une approche patrimoniale et une définition de vos objectifs personnels.
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