Le principe du déficit foncier n'est autre que l'application du régime foncier pour lequel les dépenses déductibles autres que les intérêts d'emprunts sont supérieurs aux recettes brutes.

Pour créer un tel déficit, il est d'usage de réaliser des travaux d'amélioration ou de rénovation.

Cette possibilité donne un regain d'intérêt aux investissements immobiliers locatifs nécessitant des travaux. Elle permet d'acheter moins cher, de faire des travaux dont plus de la moitié du prix peut être récupérée en gains fiscaux et d'augmenter sensiblement le loyer en fin de travaux.

Champ d'application du déficit foncier

• Contribuable concerné par le déficit foncier

Tout propriétaire foncier ou associé de société immobilière désireux de réduire ses revenus fonciers.

• Type d'investissement concerné par le déficit foncier

Le principe est de faire réaliser des travaux qui ouvrent droit à un déficit foncier.

• Objectifs du déficit foncier

Obtenir une défiscalisation l'année du paiement des travaux, puis une non imposition pendant quelques années (report des déficits foncier).

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Principales dispositions du déficit foncier

• Logement concerné par le déficit foncier

Tout type de logement nécessitant des travaux d'amélioration.

• Type d'avantage fiscal pour le déficit foncier

Le principe est de faire réaliser des travaux qui ouvrent droit à un déficit foncier. Celui ci est imputé sur le revenu global à concurrence de 10700€, le reste étant reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

• Conditions à respecter pour l'application du déficit foncier

Conformément au régime foncier, le logement doit être loué pendant minimum 3 ans pour pouvoir bénéficier pleinement des reports de déficit.

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Détails du déficit foncier

Détail des avantages fiscaux procurés par le déficit foncier

En plus des charges foncières, la totalité des montants des travaux est déductible des revenus foncier, et ce l'année de paiement des travaux (et non à de la fin des travaux).

Le déficit foncier ainsi réalisé (hors intérêts d'emprunt) est déductible du revenu global la première année jusqu'à concurrence de 10700€. Cette limite est annuelle et appréciée par foyer fiscal, ou au niveau de chacun des associés dans le cadre d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (SCI et SCPI notamment).

L'excédent de déficit ainsi que la partie provenant des intérêts d'emprunts est alors déductible des revenus fonciers sur une période de maximum 10 ans, ce qui permet de réduire les revenus fonciers sur quelques années.

Pour pouvoir bénéficier pleinement du dispositif déficit foncier, il convient de trouver un équilibre entre revenus fonciers et ventilation des travaux sur plusieurs années.

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Plus-values de cession

Le régime des plus-values est celui des plus-values de cession immobilière, soit:

• aucune exonération lorsque le bien est vendu moins de 5 ans après son acquisition.
• une exonération de 10% par an pour toute année de détention à partir de la sixième année.
• une exonération totale au bout de 15 ans après la date d'acquisition.

La part non exonérée de la plus value est soumise à un prélèvement libératoire de 16%, ainsi qu'aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS).

Articles de loi relatifs au déficit foncier

Code Général des Impôts:

• charges déductibles: 31
• imputation des déficits: 156-I-3°

Précis de fiscalité:

• charges déductibles: 215-9
• travaux d'amélioration: 219

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