La loi De Robien a été instaurée en 2003 en remplacement de la loi Besson pour redynamiser le marché de l'immobilier locatif, tant pour les logements neufs que pour les anciens. La loi De Robien a été modifiée en septembre 2006 par l'apparition de la loi Borloo, plus restrictive quant au locataire.

Ainsi la loi De Robien permet elle l'acquisition de logements de plus grande taille (T3, T4) pour lesquels un locataire n'aurait pu être éligible avec la loi Besson.

Champ d'application de la loi De Robien

• Contribuable concerné par la loi De Robien

Personne dont la TMI se situe à 14% et plus, pouvant pleinement bénéficier de la défiscalisation offerte par la loi De Robien.

Il est aussi possible d'investir en loi De Robien par le biais de SCI ou toute autre société de personnes, mais aussi par l'intermédiaire de SCPI.

• Type d'investissement concerné par la loi De Robien

Il consiste en l'achat d'un logement neuf ou ancien à réhabiliter, dans le but de le mettre en location. Un montage sans apport initial est possible, cela permet d'accentuer le déficit foncier et donc la déduction d'impôts.

• Objectifs de la loi De Robien

Obtenir une bonne défiscalisation les premières années (maximum 10 ans).

Construire un patrimoine réel et transmissible avec un bien:

• ayant une réelle plus value potentielle à la revente pour un accédant à la propriété plutôt qu'un investisseur.
• procurant une source de revenus indexés immédiats et futurs (rente).

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Principales dispositions de la loi De Robien

• Logements concernés par la loi De Robien

Il s'agit :

• de logements neufs ou en l'état futur d'achèvement
• de logements que le contribuable fait construire.
• de logements anciens à réhabiliter, et seront dès lors assimilés à du neuf.
• de locaux inachevé ou affecté à un usage autre que l'habitation et à transformer en logement.

De tels logements devront répondre aux critères de décence tels que spécifiés par la loi.

• Type d'avantage fiscal pour la loi De Robien

Que ce soit pour un logement neuf ou ancien, la loi De Robien permet de déduire des revenus fonciers 50% du montant investi sur 9 ans.

Le déficit foncier constaté est imputé sur le revenu global à concurrence de 10700€, le reste étant reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

• Conditions à respecter pour l'application de la loi De Robien

Pour bénéficier pleinement de la défiscalisation procurée par la loi De Robien, le logement doit être loué pour une durée minimale de 9 ans.

Le loyer est plafonné à environ 90% du prix du marché local. Le plafond est fixé chaque année par décret en fonction de la surface habitable et de la localisation du bien.

De plus, la location ne peut être consentie à des membres du foyer fiscal.

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Détails de la loi De Robien

Logements et localisation

La loi De Robien permet aussi l'investissement dans un logement dit ancien, ne répondant pas aux critères de décence. Le propriétaire a alors l'obligation d'engager des travaux de réhabilitation en vue de remettre le logement à neuf. L'acquisition d'un tel logement est soumise à la TVA immobilière.

Dans tous les cas, il est préférable de choisir un logement de taille moyenne voire grande: ce type de logement convient à des familles qui sont considérées comme des locataires au profil plus stables tant dans la durée que financièrement.
Ce type de logement a de plus l'avantage d'être plutôt apprécié à la revente, surtout pour un accédant à la propriété.

On préfèrera ainsi un logement neuf situé à l'écart des centres urbains importants, car le montant de l'investissement risque d'être trop élevé et donc le rendement moindre. On privilégiera donc un secteur attractif, à croissance modérée mais soutenue.

Dans le cas d'un logement ancien à réhabiliter, on pourra choisir un emplacement en plein centre ville, le prix au mètre carré étant rendu moins cher vu les travaux engagés. Ces travaux sont de plus soumis à une TVA à 5.5%.
La plus value potentielle sur ce type de logement est donc plus importante.

Le logement acquis doit être détenu en pleine propriété: le démembrement fait obstacle à l'application de la loi De Robien sauf s'il résulte du décès de l'un des époux soumis à imposition commune.

Un logement situé en résidence hôtelière ou de tourisme ne peut prétendre au bénéfice de la loi De Robien. Par contre, le dispositif peut s'appliquer aux logements loués nu dans une résidence de retraite ou pour étudiants.

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Détail des avantages fiscaux procurés par la loi De Robien

• 6% pendant les 7 premières années
• 4% pendant les 2 années suivantes
• dans le cas ou l'investissement se fait par le biais de parts de SCPI, l'amortissement ne porte que sur 95% du montant investi.
• pour les baux conclus avant le 1er septembre 2006, une prorogation est possible à 2.5% par tranches de 3 ans pour un maximum de 6 ans, pour autant que les conditions d'éligibilité continuent à être respectées. Cette prorogation est supprimée par l'apparition de la loi Borloo.

Pour un logement ancien réhabilité, le montant total des travaux est à inclure pour le calcul de l'amortissement. Ce qui signifie que ces travaux ne peuvent être déduits des revenus foncier au titre des dépenses d'améliorations.

L'amortissement prend effet le mois de la livraison du bien, soit le mois d'achèvement du logement ou de son acquisition si celle-ci est postérieure.
Si la livraison intervient en cours d'année, l'amortissement se calcule au prorata temporis la première année avec report du nombre de mois restant sur la fin de la période d'amortissement.

L'amortissement et les autres charges foncières autres que les intérêts de l'emprunt ouvrent droit à un déficit foncier déductible du revenu global à concurrence de 10700€ par ans.
L'excédent de déficit ainsi que la partie provenant des intérêts d'emprunts est alors déductible des revenus fonciers sur une période de maximum 10 ans.

Pour un même logement, le dispositif d'amortissement de la loi De Robien ne peut se cumuler avec la réduction accordée au titre de certains investissements réalisés outre-mer (loi Girardin) ou avec d'autres dispositifs d'amortissements (lois Périssol, Besson neuf et Borloo populaire). Il est aussi incompatible avec les dispositions spécifiques aux immeubles classés et aux monuments historiques (lois Malraux et Monuments Historiques), ainsi qu'avec les dispositifs autorisant certains abattements (lois Besson ancien et Borloo ancien).

Par contre, si le logement se situe dans une Zone de Revitalisation Rurale (ZRR), un abattement supplémentaire de 26% est appliqué sur les loyers. Cette disposition s'applique aussi pour toute location réalisée avant le 1er septembre 2006 et consentie à un organisme social, avec des plafonds de loyer et de ressources spécifiques.

La loi De Robien n'est pas compatible avec le régime micro foncier pendant la durée de l'amortissement. Toutefois, le contribuable peut opter pour ce régime dès la fin de la période d'amortissement, pour peu que ses revenus fonciers ne dépassent pas le plafond autorisé (voir régime micro foncier).
Il est aussi possible d'opter pour la loi Borloo ancien, pour autant que les conditions (plafonds de ressources et de loyers) soient respectées.

Obligations déclaratives pour la loi De Robien

• Lettre d'option pour le dispositif Robien (formulaire 2044 EB), incluant un engagement de location nue à usage de résidence principale.
• Une déclaration d'achèvement de travaux.
• Copie du bail de location.
• Pour un logement ancien, les états et attestations justificatifs de l'état initial puis de sa réhabilitation.

Ces documents sont à joindre lors de la première déclaration de revenus fonciers (formulaire 2044 spécial).

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Détail des conditions pour l'application de la loi De Robien

• se pratiquer sur un logement nu.
• être continue pendant une durée de 9 ans à usage d'habitation principale pour le locataire, sous peine de ne pouvoir bénéficier pleinement des reports de déficit.
• être effective dans les 12 mois suivant la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition.
• être consentie à une personne en dehors du cadre familial direct (membres du foyer fiscal). Si le logement est la propriété d'une société, cela vaut pour tous les associés.
• être consentie à une personne pour laquelle les loyers sont plafonnés.

Les contraintes de plafonnement de ressources de la loi Besson ont été supprimées, et les plafonds de loyers augmentés. Les plafonds de loyers sont calculés à partir de la surface utile et de la région. Pour ce faire, la France a été découpée en quatre zones:

• Zone A: région Parisienne, région Lémanique, côte d'azur.
• Zone B1: les agglomérations de plus de 250000 habitants, les agglomérations chères, la périphérie Parisienne, le pourtour de la côte d'azur, la Corse, la Guadeloupe, la Guyane, la Martinique, la Réunion.
• Zone B2: les agglomérations de plus de 50000 habitants, certaines zones frontalières et littorales, l'île de France
• Zone C: le reste de la France.
  

Les surfaces prises en compte pour le calcul du plafond sont la surface habitable au sens de la loi Carrez (au dessus de 1m80), ainsi que la moitié des surfaces annexes (caves, sous-sols, remises, ateliers, séchoirs et celliers extérieurs au logement, resserres, combles et greniers aménageables, balcons, loggias et vérandas, les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré) dans la limite de 8 m² par logement.

Les plafonds relatifs à la loi De Robien pour l'année 2007 sont:

• 20.45 €/m² en zone A
• 14.21 €/m² en zone B1
• 11.62 €:m² en zone B2
• 8.52 €/m² en zone C

Pour les baux conclus entre le 1er janvier et le 31 août 2006, le découpage de la France etait en trois zones A, B et C. Le plafond de la zone B est celui de la zone B1, celui de la zone C est de 10.22 €/m².

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Complément d'information sur la loi De Robien

Pendant la durée de l'amortissement, les dépenses d'améliorations ouvrent droit à une déduction au titre de l'amortissement égale à 10% du montant des dépenses pendant dix ans (amortissement linéaire). Contrairement aux dispositions générales du régime foncier, la déduction immédiate des dépenses d'améliorations n'est pas autorisée.

Les dépenses de reconstruction et d'agrandissement peuvent aussi ouvrir droit à déduction au titre de l'amortissement selon les conditions de l'investissement initial. Par contre, cela implique une nouvelle période de 9 ans de location.

Les dépendances telles que les parkings ne peuvent être incluses dans ce dispositif. Si ce type de biens est acheté lors de l'investissement, il convient donc d'en extraire le prix du montage et de considérer un loyer séparé.
Les garages constituent cependant un cas particulier:

• dans un habitat collectif, sa surface n'est jamais prise en compte dans le calcul du plafond par contre son prix et son loyer en font partie si le bail de location est unique.
• dans un habitat individuel, on considère que le garage fait partie intégrante du bien loué (sur le même terrain), et à ce titre sa surface et son prix entre en compte dans le calcul du plafond. Par contre, on ne retient pour les annexes que la moitié de leur surface préalablement diminuée de 12 m², plafonnée à 8 m².

Plus-values de cession

Le régime des plus-values est celui des plus-values de cession immobilière, soit:

• aucune exonération lorsque le bien est vendu moins de 5 ans après son acquisition.
• une exonération de 10% par an pour toute année de détention à partir de la sixième année.
• une exonération totale au bout de 15 ans après la date d'acquisition.

La part non exonérée de la plus value est soumise à un prélèvement libératoire de 16%, ainsi qu'aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS).

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Articles de loi relatifs à la loi De Robien

• amortissement et travaux: 31-I-1°-h
• abattement spécial: 31-I-1°-k
• dispositif De Robien SCPI: 31 bis

Annexes:

• plafonds de loyers: Annexe III, 2 terdecies A, Annexe III, 2 terdecies B, Annexe III, 2 duodecies
• obligations déclaratives: Annexe III, 2 quindecies A; Annexe III, 2 quindecies
• travaux de réhabilitation: Annexe III, 2 quindecies B; Annexe III, 2 quindecies C
• location à un organisme: Annexe III, 2 sexdecies-0 A ter
• logement propriété d'une société: Annexe III, 2 septdecies
• parts de sociétés: Annexe III, 2 octodecies
• parts de SCPI: Annexe III, 2 octodecies A
• logement propriété d'une SCPI: Annexe III, 2 octodecies B
• calcul de l'amortissement: Annexe III, 2 novodecies A; Annexe III, 2 novodecies B; Annexe III, 2 novodecies; Annexe III, 2 vicies

Décrets:

• critères de décence: 2002-120

Arrêtés:

• définition des zones A, B1, B2 et C: arrêté du 11 août 2006
• définition des zones A, B et C; états descriptifs des logements à réhabiliter: arrêté du 19 décembre 2003
• définition des annexes: arrêté du 9 mai 1995

Précis de fiscalité:

• abattement: 215-3 (version 2005)
• travaux: 219-2
• amortissement: de 222-1 à 222-18
• dispositif De Robien SCPI: de 222-19 à 222-24
• obligations: 256-4

Code de la Construction et de l'Habitation:

• définition de la surface habitable: R111-2
• définition de la surface utile: R331-10, R353-16

Bulletins Officiels des Impôts:

• définition des plafonds par zones en 2007: 5D-1-07

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