Sont considérés comme bénéfices industriels et commerciaux les bénéfices réalisés par des personnes physiques et provenant de l'exercice d'une profession commerciale, industrielle ou artisanale.

Dans le cadre qui nous intéresse, il s'agit exclusivement des revenus provenant du statut de loueur en meublé, professionnel ou non.

Contribuables concernés par le régime BIC

• des propriétaires de biens meublés.
• des marchands de biens immobiliers.
• des membres de sociétés de personnes non passibles de l'impôt sur les sociétés et propriétaire de biens meublés.

Pour le dernier point, chaque membre est soumis à l'impôt sur le revenus pour sa quote-part correspondante.

Les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérées de l'impôt sur le revenu pour les produits de cette location sous réserve que les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale et que le prix de location demeure fixé dans des limites raisonnables.

Revenus BIC

• les locations de propriétés meublées
• les loyers provenant d'un bail commercial conclu avec le gestionnaire des biens meublés.
• les cessions d'éléments de l'actifs (biens immobilier meublés)

Dépenses déductibles des revenus BIC

• frais généraux d'entreprise
• les amortissements
• les dividendes remis aux associés
• les impôts à la charge de l'entreprise
• les provisions sur pertes
• les dépenses de sponsoring
• les abandons de créance
• les rémunérations, les frais et charges du personnel
• les frais des immeubles non affectés à l'exploitation
• les cadeaux et frais de réception
• les frais de tenue comptable

L'amortissement des biens d'équipement peut être calculé suivant un système d'amortissement dégressif en fonction de la nature du bien, ou par défaut il s'agit d'un amortissement linéaire.

L'amortissement doit être calculé sur la base du prix d'acquisition minoré des remises (TVA si elle est récupérée) et majoré des coûts directement engagés pour la mise en état d'utilisation du bien. Concernant les coûts d'emprunt et d'acquisition (frais d'agence et de notaire), ils peuvent soit être compris dans le coût d'origine de l'immobilisation ou du stock (donc inclus dans le montant amortissable), soit déduits en charge.

L'amortissement des biens donnés en location ou mis à disposition sous toute autre forme est réparti sur la durée normale d'utilisation (20 ans minimum pour un bien immobilier, 7 ans minimum pour le mobilier). Le montant de l'amortissement des biens ne peut excéder, au titre d'un même exercice, celui du loyer acquis diminué du montant des autres charges afférentes à ces biens. L'excédent d'amortissement peut cependant être reporté sur les bénéfices des années suivantes, sans limitation de durée.

Par contre, les intérêts des emprunts contracté pour l'acquisition d'immeubles meublés et les frais divers sont déductible sans limitation.

Régime micro BIC

Lorsque chiffre d'affaire annuel hors taxe et éventuellement ajusté sur un an n'excède pas:

• 76300 € pour les entreprises dont l'activité principale est la vente ou la location,
• 27000 € pour les autres activités,

il est alors pratiqué un abattement forfaitaire de 68% pour charges diverses, 45% dans le deuxième cas. Dès lors, aucune déduction n'est autorisée.

Cette option est valable deux ans tant que l'entreprise reste dans les limites mentionnées. Elle est tacitement reconduite par périodes de deux ans. Cette option reste pratique l'année du premier dépassement des limites. Néanmoins, il est toujours possible d'opter pour le régime réel (déclaration des charges déductibles), à la fin d'une période de deux ans..

Détermination du revenu imposable pour le régime BIC

Le bénéfice net est constitué par la différence entre les valeurs de l'actif net à la clôture et à l'ouverture de l'exercice. L'actif net s'entend de l'excédent des valeurs d'actif sur le total formé au passif par les créances des tiers, les amortissements et les provisions justifiés.

La durée de l'exercice peut être:

• l'année de l'imposition.
• la période de douze mois dont les résultats ont servi à l'établissement du dernier bilan, lorsque cette période ne coïncide pas avec l'année civile.
• si l'exercice est clos au cours de l'année de l'imposition, cette période peut être de plus ou de moins de 12 mois.

Le bénéfice net est finalement établi après déduction des charges. Les charges déductibles sont obtenues en additionnant:

• les dépenses déductibles, pour autant qu'elles ne soient pas imputable sur le revenus global (LMP).
• les amortissements qui ne peuvent être imputés que sur des bénéfices de même nature. Les amortissements correspondant à un investissement immobilier ne peuvent ouvrir droit à un déficit.
  

Si le montant obtenu est positif, le revenu de type BIC est à reporter avec les autres revenus du foyer fiscal.

Si le montant est négatif, ce montant non imputé peut être récupéré de différentes façons en fonction de sa composition:

• si les dépenses déductibles sont supérieures aux bénéfices, la fraction des dépenses non imputées peut être reportée sur les bénéfices des 5 prochaines années. Par contre, la totalité des amortissements peut être reportée sur les bénéfices des années suivantes, sans limitation de durée.
• si les dépenses déductibles sont inférieures aux bénéfices, la fraction des amortissements non imputée peut être reportée sur les bénéfices des années suivantes, sans limitation de durée.

Réduction d'impôt pour le régime BIC

Le régime BIC de base n'autorise aucune réduction d'impôts.

Plus-values de cession

Le régime des plus-values est généralement celui des plus-values professionnelles (sauf LMNP).

La cession d'éléments d'actifs immobilisés est soumise à des régimes distincts:

• les plus-values à court terme: il s'agit de plus-values réalisées:
  • lors de la cession d'actifs acquis depuis moins de 2 ans
  • lors de la cession d'actifs acquis depuis plus de 2 ans et dont le montant est inférieur aux amortissements pris en déduction pour l'assiette de l'impôt.
  
  Le montant retenu pour les plus-values à court terme est à réintégrer aux bénéfices imposables et peut être réparti par parts égales sur l'année de leur réalisation et sur les deux années suivantes.



• les plus-values à long terme: se sont les plus-values réalisées dans les autres cas de figure, soit la fraction des plus-values de cession d'actifs acquis depuis plus de 2 ans et dont le montant est supérieur aux amortissements pris en déduction pour l'assiette de l'impôt.
  
  Le montant retenu pour les plus-values à long terme est soumis à un prélèvement libératoire de 16%, auquel il convient d'ajouter les 11% de cotisations sociales.



• les moins-values à court terme: il s'agit de moins-values subies:
  • lors de la cession de biens non amortissables détenus depuis moins de 2 ans.
  • lors de la cession de biens amortissables, quelle que soit la durée de détention.
  
  Le montant des moins-values à court terme ne peut être imputé que sur des plus-values à court terme. En cas d'excédant, celui-ci peut être déduis des bénéfices de l'exercice en cours.
  


• les moins-values à long terme: se sont les moins-values subies dans les autres cas de figure, soit lors de la cession de biens non amortissable détenus depuis plus de 2 ans.
  
  Le montant des moins-values à long terme ne peut être imputé que sur des plus-values à long terme réalisées au cours des 10 exercices suivants.

Pour le calcul de la plus-value, il convient de tenir compte d'éventuelles exonérations:

• si l'activité est exercée depuis moins de 5 ans ou si les recettes annuelles sont supérieures à 350000 €, les plus-values sont réalisées dans leur totalité.
• si l'activité est exercée depuis plus de 5 ans:
  • si les recettes annuelles sont inférieures à 250000 €, les plus-values sont exonérées pour la totalité de leur montant,
  • si les recettes annuelles sont comprises entre 250000 € et 350000 €, les plus-values sont exonérées d'un taux égal à (350000 - recettes annuelles) / 100000.

  On entend par recette annuelle la moyenne des recettes, appréciées hors taxes, réalisées au titre des exercices clos, ramenés le cas échéant à douze mois, au cours des deux années civiles qui précèdent l'exercice de réalisation des plus-values.
  Les montants de 250000 €, 350000 € et 100000 € s'entendent pour les revenus de type BIC et BA. Ils sont respectivement de 90000 €, 126000 € et 36000 € pour les revenus de type BNC.

Taxe sur la Valeur Ajoutée pour le régime BIC

Cas de la location en meublé

Le remboursement doit intervenir 6 mois après la date de livraison du bien, pour autant que la demande ait été formulée dans les délais auprès du service des impôts, soit le mois précédent le premier trimestre d'exploitation du bien.

Pour bénéficier pleinement de la récupération de la TVA, il convient de ne pas vendre le bien concerné avant 20 ans. Le cas contraire, il faudra reverser le trop perçu de TVA au prorata du nombre d'années manquantes.

De même, les loyers sont généralement soumis à la TVA au taux réduit de 5,5% dès lors qu'une prestation de services est adjointe à la location. Elle est payable chaque trimestre par anticipation.

Par contre, lors de la location en meublé d'un bien personnel, il n'y a pas lieu de récupérer la TVA et les loyers ne sont pas assujettis à la TVA au taux réduit de 5,5%.

Articles de loi relatifs au régime BIC

• définition: 34, 35, 35 bis
• période d'imposition: 36, 37
• calcul des bénéfices: 38
• charges déductibles: 39, 154 bis
• principe de l'amortissement linéaire: 39 C
• plus-values professionnelles: 39 duodécies
  • à court terme: 39 quaterdécies
  • à long terme: 39 quindécies
  • exonération: 151 septies
• régime micro BIC: 50-0
• TVA: 257-6
  • location en meublé: 260 D
  • dispense sur les transactions: 257 bis
  • exonérations sur les loyers: 261 D-4
  • taux réduit pour location en meublé: 279-a

Annexes:

• report des amortissements: Annexe II, 31 A
• valeur initiale du bien: Annexe III, 38 quinquies; Annexe III, 38 terdécies
• TVA:
  • mode de déclaration: Annxe II, 204 quater
  • cession d'un actif à TVA initialement remboursée: Annexe II, 210
  • déduction: Annexe II, 231
  • demande de remboursement: Annexe II, 242-0 C

Précis de fiscalité:

• plus-values professionnelles: 1225, 1228, 1235, 1263
• amortissement: 1081, 1092
• amortissement linéaire et taux: 1097
• limitations de l'amortissement pour les locations de biens: 1117