Contribuables concernés par le régime foncier

• des propriétaires foncier
• des usufruitiers
• des propriétaires indivis
• des membres de sociétés immobilières
• des membres de sociétés de personnes non passibles de l'impôt sur les sociétés

Pour les trois derniers points, chaque membre est soumis à l'impôt sur le revenu pour sa quote-part correspondante.

Les propriétés dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumises à l'impôt sur le revenu. Ceci concerne les locaux d'habitation et leur dépendance, qu'ils soient occupés de façon permanente ou temporaire.

Revenus fonciers

• les locations de propriétés urbaines ou rurales
• les loyers constituant le prix d'un bail à construction ou réhabilitation
• les revenus distribués par un fond de placement immobilier

Dépenses déductibles des revenus fonciers

• Les dépenses d'entretien
• Les primes d'assurances
• Les dépenses supportées pour le compte du locataire et non remboursées
• Les provisions pour dépenses
• Le montant des travaux d'amélioration, hors travaux de construction, reconstruction ou agrandissement, et pour autant qu'ils ne fassent pas partie d'un plan d'amortissement (loiss Périssol, Besson neuf, De Robien, Borloo)
• Les travaux de restauration et assimilés pour les immeubles en secteurs sauvegardés ou zones de protection du patrimoine (voir lois Malraux et Monuments historiques)
• Les taxes locales
• Les frais de gestion (syndic, concierge)

• Les intérêts d'emprunts contractés pour l'acquisition et les travaux.
• Une déduction au titre de l'amortissement du bien loué:
  • acquis jusqu'à fin 1998 (loi Périssol): 80% du montant investi (10% pendant 4 ans puis 2% pendant 20 ans)
  • acquis entre début 1999 et le 2 avril 2003 (loi Besson neuf): 65% du montant investi (8% pendant 5 ans, puis 2.5% pendant 10 ans)
  • acquis entre le 3 avril 2003 et le 31 août 2006 (loi De Robien): 65% du montant investi (8% pendant 5 ans, puis 2.5% pendant 10 ans)
  • acquis depuis le 1er septembre 2006 (loi De Robien modifié): 50% du montant investi (6% pendant 7 ans, puis 4% pendant 2 ans)
  • acquis depuis le 1er septembre 2006 (loi Borloo): 65% du montant investi (6% pendant 7 ans, puis 4% pendant 2 ans et enfin 2.5% pendant 6 ans)
  L'amortissement débute le mois de livraison du bien immobilier. Le montant de l'amortissement est calculé sur la base du prix d'acquisition, hors frais de notaires, honoraires d'agence et frais de dossier bancaire.
  Les lois Périssol et Besson sont dorénavant abrogés.
• Un abattement sur les recettes brutes:
  • de 10% pendant 3 ans sur la location de l'ancienne résidence principale consécutif à une mutation professionnelle.
  • de 26% (loi Besson ancien) pour tout logement qui ne donne pas lieu à une déduction au titre de l'amortissement et pour lequel les loyers et ressources du locataire sont plafonnées, pour les baux conclus avant le 30 septembre 2006.
    Un abattement de 46% pendant les trois premières années (loi Lienemann) est consenti pour des plafonds de loyers et de ressources inférieurs aux précédents, pour des baux conclus jusqu'à fin 2004.
  • de 26% pour tout logement répondant aux critères de la loi De Robien et situé en Zone de Revitalisation Rurale (ZRR).
  • de 30% dans le cas de la loi Borloo.
  • de 30% (loi Borloo ancien) pour tout logement qui ne donne pas lieu à une déduction au titre de l'amortissement ni à un quelconque autre abattement et pour lesquels la location est soumise à une convention de l'ANAH (Agence NAtionale de l'Habitat), pour les baux conclus depuis le 1er octobre 2006.
    Un abattement de 45% est consenti pour les locataires bénéficiant d'une APL (Aide Personnalisée au Logement).
  • de 30% pendant deux ans pour tout nouveau bail portant sur un logement frappé de la taxe annuelle sur les logements vacants.

Régime micro foncier

Ce régime ne convient pas pour:

• Les logements ouvrant droit à une réduction d'impôts (immeubles située en outre-mer ou en Zone de Revitalisation Rurale).
• Les logements spéciaux (monuments historiques, immeubles classés).
• Les logements en nu propriété.
• Les logements pour lesquels le contribuable a demandé le bénéfice de la réduction au titre de l'amortissement (lois Périssol, Besson neuf, De Robien et Borloo). Cependant, ce régime peut s'appliquer dès la fin de la période d'amortissement.
• Les logements pour lesquels le contribuable a demandé le bénéfice d'un abattement (lois Besson ancien et Lienemann).

Détermination du revenu imposable pour le régime foncier

Le déficit foncier est obtenu en additionnant la totalité des dépenses déductibles.
Cependant, les intérêts des emprunts ne peuvent à eux seuls ouvrir droit à un déficit foncier. Le déficit foncier constaté est alors obtenu:

• à partir des dépenses déductibles hors intérêts d'emprunt si les intérêts d'emprunts sont supérieurs aux recettes brutes.
• à la totalité des dépenses déductibles dès lors que les intérêts d'emprunt sont inférieurs aux recettes brutes.

Si le montant obtenu est positif, le revenu foncier net est à reporter avec les autres revenus du foyer fiscal.

Si le montant est négatif:

• le déficit foncier constaté qui résulte des dépenses déductibles autres que les intérêts d'emprunt est imputable sur le revenu global à concurrence de 10700€, à la condition que le bien soit loué pendant le 3 années qui suivent l'imputation du déficit.
• le surplus de déficit foncier non imputé sur le revenu global est déductible des revenus fonciers des 10 prochaines années.
• dans le cas ou le logement est un monument historique, la totalité des charges (y compris les intérêts d'emprunts) est imputable sans limite sur le revenu global.
• dans le cas d'un logement classé, le déficit foncier constaté est imputable sans limite sur le revenu global. L'excédent de déficit foncier non imputé provenant des seuls intérêts d'emprunt est déductible des revenus foncier des 10 prochaines années.
• dans le cas d'un logement situé outre-mer, le report du déficit foncier sur le revenus global n'est pas permis pendant la durée de la réduction d'impôts (5 années).

Réduction d'impôt pour le régime foncier

• dans une Zone de Revitalisation Rurale (voir loi ZRR ou Demessine)
• situés outre-mer (DOM-TOM, voir loi Girardin)

Plus-values de cession

Le régime des plus-values est celui des cessions immobilières.

L'imposition sur les plus-values ne s'applique pas:

• lors de la vente de la résidence principale et de ses dépendances.
• lors d'un expropriation.
• lorsque le prix de vente en pleine propriété est inférieur à 15000 €.
• aux cessions en faveur d'un organisme d'HLM ou de toute société gérant des logements sociaux.
• pour les titulaires d'une pension de vieillesse ou d'une carte d'invalidité.

Pour tous les autres cas, la plus-value résiduelle est soumise au prélèvement libératoire de 16%.

La plus-value est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition. Pour le calcul de cette différence, il convient:

• de réduire le prix de cession des frais afférents à la cession (acte, main levée, TVA), sur justificatifs.
• de majorer le prix d'acquisition des frais afférent à l'acquisition (acte, hypothèque), sur justificatifs. Il est aussi possible d'opter sans justification pour une majoration forfaitaire de 7,5% du prix d'acquisition (sauf pour les fonds de placement immobilier).
• de majorer le prix d'acquisition du montant des travaux qui n'ont pas déjà été pris en déduction des revenus fonciers (charges ou amortissement), et sur justificatifs. Il est aussi possible d'opter pour une majoration forfaitaire de 15% du prix d'acquisition pour toute cession d'immeuble de plus de 5 ans (sauf pour les fonds de placement immobilier).

Si le montant de la plus-value est négatif, il s'agit alors de moins-value. A ce jour, les moins-values ne sont pas prises en compte.

A partir de la plus-value ainsi obtenue, viennent encore en déduction:

• un abattement de 10% du montant de la plus-value pour chaque année de détention du bien à partir de la sixième année. Ceci revient à dire que la plus value est nulle au bout de 15 ans.
• un abattement fixe de 1000 €

C'est ce montant positif restant qui est soumis au prélèvement libératoire de 16% ainsi qu'aux cotisations sociales (CSG, CRDS, ...).

Articles de loi relatifs au régime foncier

• définition: 14; 14 A; 15
• revenus: 28; 29
• charges déductibles: 31
• micro foncier: 32
• plus-values:
  • cession immobilière: 150 U
  • cession de biens meubles: 150 UA
  • appliquées aux groupements et sociétés: 150 UB, 150 UC
  • mode de calcul: 150 V, 150 VA, 150 VB, 150 VC, 150 VD, 150 VE
  • modalités de paiement: 150 VF, 150 VG, 150 VH
  • prélèvement libératoire: 200 B
• imputation des déficits: 156-I-3°

Annexes:

• plafonds pour application des abattements à caractère social: Annexe III, 2 duodecies; Annexe III, 2 duodecies A

Précis de fiscalité:

• revenus fonciers: 200 jusqu'à 300