| La loi Lienemann vient en complément de la loi Besson ancien
pour les personnes défavorisées, avec des conditions de
loyers et de ressources du locataire encore plus restrictives, pour
des logements acquis entre 2002 et 2004.
Champ d'application de la loi Lienemann
-
Contribuable concerné par la loi Lienemann
Tout propriétaire foncier ou associé de société immobilière désireux
de réduire ses revenus fonciers.
-
Type d'investissement concerné par la loi Lienemann
Il consiste en l'achat d'un logement ancien dans le but de le mettre
en location.
-
Objectifs de la loi Lienemann
Obtenir une bonne défiscalisation les premières années
(si travaux d'amélioration) et réduire l'imposition
des loyers.
Construire un patrimoine réel et transmissible avec un bien:
- ayant une réelle plus value potentielle
à la revente pour un accédant à la propriété
plutôt qu'un investisseur.
- procurant une source de revenus indexés
immédiats et futurs (rente).
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loi Lienemann - gestion de patrimoine - défiscalisation - épargne
retraite
Principales dispositions de la loi Lienemann
-
Logement concerné par la loi Lienemann
Il s'agit de tout type de logement pour lesquels une déduction
au titre de l'amortissement n'est pas permise, et pouvant nécessiter
des travaux d'amélioration.
- Type d'avantage fiscal pour la loi Lienemann
La loi Lienemann permet d'appliquer un abattement de 46% sur les
loyers pendant trois ans.
Le déficit foncier constaté, formé des charges
et d'éventuels travaux d'amélioration, est imputé sur
le revenu global à concurrence de 10700€, le reste étant reporté sur
les revenus foncier des 10 années suivantes.
- Conditions à respecter pour l'application
de la loi Lienemann
Pour bénéficier pleinement de la défiscalisation
procurée par la loi Lienemann, le logement doit être
loué pour une durée minimale de 3 ans.
Le loyer est plafonné à environ 40% du prix du marché
local. Le plafond est fixé chaque année par décret
en fonction de la surface habitable et de la localisation du bien.
Les ressources du locataire à la date de conclusion du bail
sont elles-mêmes soumise à un plafond fixé chaque
année par décret.
De plus, la location ne peut être consentie à des membres
de la famille.
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Détails de la loi Lienemann
Détail des avantages fiscaux procurés
par la loi Lienemann
La loi Lienemann est une extension du régime
foncier pour lequel on applique un abattement:
- de 46% pendant les 3 premières années
- puis de 26% par tranches successives de 3 ans, pour autant que les
conditions d'éligibilité continuent à être
respectées (loi Besson ancien).
En plus des charges foncières, la totalité des montants des travaux
est déductible des revenus foncier, et ce l'année du paiement des travaux
(et non lors de la fin des travaux).
Les charges foncières, travaux inclus mais autres que les intérêts
de l'emprunt; ouvrent droit à un déficit foncier déductible
du revenu global à concurrence de 10700€ par ans.
L'excédent de déficit ainsi que la partie provenant des intérêts d'emprunts
est alors déductible des revenus fonciers sur une période de maximum
10 ans.
Pour un même logement, la loi Lienemann ne peut se cumuler avec la
réduction accordée au titre de certains investissements réalisés outre-mer
(loi Girardin) ou avec d'autres dispositifs
d'amortissements (lois Périssol, Besson
neuf, De Robien et Borloo populaire).
Obligations déclaratives pour la loi Lienemann
- Engagement de location nue à usage de résidence principale.
- Copie du bail de location.
- Avis d'imposition ou de non imposition du locataire.
Ces documents sont à joindre lors de la première déclaration
de revenus fonciers (formulaire 2044 spécial).
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Détail des conditions pour l'application
de la loi Lienemann
Pour pouvoir appliquer la loi Lienemann, la location du bien doit:
- se pratiquer sur un logement nu.
- être continue pendant une durée de 3 ans à usage
d'habitation principale pour le locataire, sous peine de ne pouvoir
bénéficier pleinement des reports de déficit.
- être consentie à une personne en dehors du cadre familial
(ascendants et descendants, membre du foyer fiscal). Si le logement
est la propriété d'une société, cela vaut
pour tous les associés.
- être consentie à une personne pour laquelle les loyers
et les revenus sont plafonnés.
Les plafonds de loyers sont calculés à partir de la surface
utile et de la région. Pour ce faire, la France a été
découpée en trois zones:
- Zone A: région Parisienne, région Lémanique,
côte d'azur.
- Zone B: les agglomérations de plus de 50000 habitants, la
périphérie Parisienne, certaines zones frontalières
et littorales, la Corse, la Guadeloupe, la Guyane, la Martinique,
la Réunion.
- Zone C: le reste de la France.
Les surfaces prises en compte pour le calcul du plafond sont la surface
habitable au sens de la loi Carrez (au dessus de 1m80), ainsi que la
moitié des surfaces annexes (caves, sous-sols, remises, ateliers,
séchoirs et celliers extérieurs au logement, resserres, combles et greniers
aménageables, balcons, loggias et vérandas, les parties de terrasses
accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré)
dans la limite de 8 m² par logement.
Les dépendances telles que parking et garages ne peuvent être
incluses dans ce dispositif. Si ce type de biens est acheté lors
de l'investissement, il convient donc d'en extraire le prix du montage
et de considérer un loyer séparé.
Les plafonds de loyers relatifs à la loi Lienemann pour l'année
2007 sont:
- 9.44 €/m² en zone A
- 5.35 €/m² en zone B
- 4.78 €/m² en zone C
Les plafonds de ressources relatifs à la loi Lienemann pour l'année
2007 sont:
| Composition du foyer fiscal |
Zone A |
Zone B |
Zone C |
|
Personne seule
|
16617 € |
12844 € |
11238 € |
| Couple marié |
24835 € |
17149 € |
15106 € |
| Personne seule ou couple marié ayant une personne à
charge |
29854 € |
20625 € |
18084 € |
| Personne seule ou couple marié ayant deux personnes à
charge |
35758 € |
24898 € |
21886 € |
| Personne seule ou couple marié ayant trois personnes à
charge |
42331 € |
29288 € |
25687 € |
| Personne seule ou couple marié ayant quatre personnes à
charge |
47635 € |
33006 € |
28974 € |
| Majoration par personne à charge, à partir de la
cinquième |
+5309 € |
+3681 € |
+3292 € |
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Plus-values de cession
Le régime des plus-values est celui des plus-values
de cession immobilière, soit:
- aucune exonération lorsque le bien est vendu moins de 5 ans
après son acquisition.
- une exonération de 10% par an pour toute année de
détention à partir de la sixième année.
- une exonération totale au bout de 15 ans après la
date d'acquisition.
La part non exonérée de la plus value est soumise à
un prélèvement libératoire de 16%, ainsi qu'aux
prélèvements sociaux (CSG, CRDS).
Articles de loi relatifs à la
loi Lienemann
Code Général des Impôts:
Annexes:
Décrets:
Arrêtés:
Précis de fiscalité:
Code de la Construction et de l'Habitation:
Bulletins Officiels des Impôts:
- définition des plafonds par zones en 2007: 5D-1-07
- définition des zones: 5D-2-04
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