La loi Besson ancien a été instaurée en 1999 en complément de la loi Besson neuf pour redynamiser le marché de l'immobilier locatif pour les logements ancien et les personnes à faible revenus.

La loi Besson ancien n'est applicable que pour les baux conclus avant le 30 septembre 2006, mais on lui trouvera des placements de substitution par le biais de la loi Borloo ancien, ou des lois De Robien et Borloo populaire appliquées à l'ancien réhabilité.

Champ d'application de la loi Besson ancien

• Contribuable concerné par la loi Besson ancien

Tout propriétaire foncier ou associé de société immobilière désireux de réduire ses revenus fonciers.

• Type d'investissement concerné par la loi Besson ancien

Il consiste en l'achat d'un logement ancien dans le but de le mettre en location. Un montage sans apport initial est possible, cela permet d'accentuer le déficit foncier et donc la déduction d'impôts.

• Objectifs de la loi Besson ancien

Obtenir une bonne défiscalisation les premières années (si travaux d'amélioration) et réduire l'imposition des loyers.

Construire un patrimoine réel et transmissible avec un bien:

• ayant une réelle plus value potentielle à la revente pour un accédant à la propriété plutôt qu'un investisseur.
• procurant une source de revenus indexés immédiats et futurs (rente).

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Principales dispositions de la loi Besson ancien

• Logement concerné par la loi Besson ancien

Il s'agit de tout type de logement pour lesquels une déduction au titre de l'amortissement n'est pas permise, et pouvant nécessiter des travaux d'amélioration.

• Type d'avantage fiscal pour la loi Besson ancien

La loi Besson ancien permet d'appliquer un abattement de 26% sur les loyers.

Le déficit foncier constaté, formé des charges et d'éventuels travaux d'amélioration, est imputé sur le revenu global à concurrence de 10700€, le reste étant reporté sur les revenus foncier des 10 années suivantes.

• Conditions à respecter pour l'application de la loi Besson ancien

Pour bénéficier pleinement de la défiscalisation apportée par la loi Besson ancien, le logement doit être loué pour une durée minimale de 6 ans.

Le loyer est plafonné à environ 70% du prix du marché local. Le plafond est fixé chaque année par décret en fonction de la surface habitable et de la localisation du bien.

Les ressources du locataire à la date de conclusion du bail sont elles-mêmes soumises à un plafond fixé chaque année par décret.

De plus, la location ne peut être consentie à des membres de la famille (ascendants et descendants).

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Détails de la loi Besson ancien

Détail des avantages fiscaux procurés par la loi Besson ancien

La loi Besson ancien est une extension du régime foncier pour laquelle on applique un abattement de 26% sur les revenus locatifs bruts:

• pendant les 6 premières années
• par tranches successives de 3 ans, pour autant que les conditions d'éligibilité continuent à être respectées.

En plus des charges foncières, la totalité des montants des travaux est déductible des revenus foncier, et ce l'année de paiement des travaux (et non lors de la fin des travaux).

Les charges foncières, travaux inclus mais autres que les intérêts de l'emprunt, ouvrent droit à un déficit foncier déductible du revenu global à concurrence de 10700€ par ans.
L'excédent de déficit ainsi que la partie provenant des intérêts d'emprunts est alors déductible des revenus fonciers sur une période de maximum 10 ans.

Pour un même logement, la loi Besson ancien ne peut se cumuler avec la réduction accordée au titre de certains investissements réalisés outre-mer (loi Girardin) ou dans ue ZRR (loi Demessine). Il est aussi incompatible avec les dispositifs d'amortissements (lois Périssol, Besson neuf, De Robien et Borloo populaire).

Obligations déclaratives pour la loi Besson ancien

• Engagement de location nue à usage de résidence principale.
• Copie du bail de location.
• Avis d'imposition ou de non imposition du locataire.

Ces documents sont à joindre lors de la première déclaration de revenus fonciers (formulaire 2044).

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Détail des conditions pour l'application de la loi Besson ancien

Pour pouvoir appliquer la loi Besson ancien, la location du bien doit:

• se pratiquer sur un logement nu.
• être continue pendant une durée de 6 ans à usage d'habitation principale pour le locataire, sous peine de ne pouvoir bénéficier pleinement des reports de déficit.
• être consentie à une personne en dehors du cadre familial (ascendants et descendants, membre du foyer fiscal). Si le logement est la propriété d'une société, cela vaut pour tous les associés.
• être consentie à une personne pour laquelle les loyers et les revenus sont plafonnés.

Les plafonds de loyers sont calculés à partir de la surface utile et de la région. Pour ce faire, la France a été découpée en trois zones:

• Zone A: région Parisienne, région Lémanique, côte d'azur.
• Zone B: les agglomérations de plus de 50000 habitants, la périphérie Parisienne, certaines zones frontalières et littorales, la Corse, la Guadeloupe, la Guyane, la Martinique, la Réunion.
• Zone C: le reste de la France.
  

Les surfaces prises en compte pour le calcul du plafond sont la surface habitable au sens de la loi Carrez (au dessus de 1m80), ainsi que la moitié des surfaces annexes (caves, sous-sols, remises, ateliers, séchoirs et celliers extérieurs au logement, resserres, combles et greniers aménageables, balcons, loggias et vérandas, les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré) dans la limite de 8 m² par logement.
Les dépendances telles que les parkings ne peuvent être incluses dans ce dispositif. Si ce type de biens est acheté lors de l'investissement, il convient donc d'en extraire le prix du montage et de considérer un loyer séparé.
Les garages constituent cependant un cas particulier:

• dans un habitat collectif, sa surface n'est jamais prise en compte dans le calcul du plafond par contre son prix et son loyer en font partie si le bail de location est unique.
• dans un habitat individuel, on considère que le garage fait partie intégrante du bien loué (sur le même terrain), et à ce titre sa surface et son prix entre en compte dans le calcul du plafond. Par contre, on ne retient pour les annexes que la moitié de leur surface préalablement diminuée de 12 m², plafonnée à 8 m².

Les plafonds de loyers relatifs à la loi Besson ancien pour l'année 2007 sont:

• 16.35 €/m² en zone A
• 10.68 €/m² en zone B
• 7.73 €/m² en zone C

Les plafonds de ressources relatifs à la loi Besson ancien pour l'année 2007 sont:

Composition du foyer fiscal	Zone A	Zone B	Zone C
Personne seule	33233 €	25685 €	22475 €
Couple marié	49668 €	34298 €	30209 €
Personne seule ou couple marié ayant une personne à charge	59704 €	41246 €	36165 €
Personne seule ou couple marié ayant deux personnes à charge	71516 €	49792 €	43768 €
Personne seule ou couple marié ayant trois personnes à charge	84661 €	58573 €	51370 €
Personne seule ou couple marié ayant quatre personnes à charge	95267 €	66009 €	57946 €
Majoration par personne à charge, à partir de la cinquième	+10617 €	+7362 €	+6580 €

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Plus-values de cession

Le régime des plus-values est celui des plus-values de cession immobilière, soit:

• aucune exonération lorsque le bien est vendu moins de 5 ans après son acquisition.
• une exonération de 10% par an pour toute année de détention à partir de la sixième année.
• une exonération totale au bout de 15 ans après la date d'acquisition.

La part non exonérée de la plus value est soumise à un prélèvement libératoire de 16%, ainsi qu'aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS).

Articles de loi relatifs à la loi Besson ancien

Code Général des Impôts:

• abattement: 31-I-1°-j

Annexes:

• plafonds de loyers: Annexe III, 2 duodecies
• obligations déclaratives: Annexe III, 2 quaterdecies, Annexe III, 2 sexdecies A
• location à un organisme: Annexe III, 2 sexdecies
• logement propriété d'une société: Annexe III, 2 septdecies
• parts de sociétés: Annexe III, 2 octodecies

Décrets:

• critères de décence: 2002-120

Arrêtés:

• définition des zones A, B et C: arrêté du 11 août 2006
• définition des annexes: arrêté du 9 mai 1995

Précis de fiscalité:

• abattement: 215-6 (version 2005), 223-5 (version 2006)
• obligations: 256

Code de la Construction et de l'Habitation:

• définition de la surface habitable: R111-2
• définition de la surface utile: R331-10, R353-16

Bulletins Officiels des Impôts:

• définition des plafonds par zones en 2007: 5D-1-07
• définition des zones: 5D-2-04

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