| La loi Besson à été instaurée en 1999 en
remplacement de la loi Périssol.
Cette loi est elle même remplacée par la loi De Robien à
compter du 3 avril 2003.
Champ d'application de la loi Besson
-
Contribuable concerné par la loi Besson
Personne dont la TMI se situe dans les tranches moyennement élevées,
pouvant pleinement bénéficier de la défiscalisation
offerte par la loi Besson.
Il est aussi possible d'investir en loi Besson par le biais de SCI
ou toute autre société de personnes.
-
Type d'investissement concerné par la loi Besson
Il consiste en l'achat d'un logement neuf dans le but de le mettre
en location.
-
Objectifs de la loi Besson
Obtenir une bonne défiscalisation les premières années
(maximum 10 ans).
Construire un patrimoine réel et transmissible avec un bien:
- ayant une réelle plus value potentielle à la revente
pour un accédant à la propriété plutôt
qu'un investisseur.
- procurant une source de revenus indexés immédiats
et futurs (rente).
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loi Besson - gestion de patrimoine - défiscalisation - épargne
retraite
Principales dispositions de la loi Besson
- Logements concernés par la loi Besson
Il s'agit :
- de logements neufs ou en l'état futur d'achèvement.
- de logements que le contribuable fait construire.
- de locaux inachevé ou affecté à un usage autre
que l'habitation et à transformer en logement.
- Type d'avantage fiscal pour la loi Besson
La loi Besson permet de déduire des revenus fonciers 65% du
montant investi sur 15 ans.
Le déficit foncier constaté est imputé sur le revenu
global à concurrence de 10700€, le reste étant reporté sur les revenus
fonciers des 10 années suivantes.
- Conditions à respecter pour l'application
de la loi Besson
Pour bénéficier pleinement de la défiscalisation
procurée par la loi Besson, le logement doit être loué
pour une durée minimale de 9 ans.
Le loyer est plafonné à environ 70% du prix du marché
local. Le plafond est fixé chaque année par décret
en fonction de la surface habitable et de la localisation du bien.
Les ressources du locataire à la date de conclusion du bail
sont elles-mêmes soumise à un plafond fixé chaque
année par décret.
De plus, la location ne peut être consentie à des membres
de la famille.
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Détails de la loi Besson
Logement et localisation
On entend par logement neuf tout logement de moins de 5 ans qui n'a jamais
été utilisé avant son acquisition.
La loi Besson permet aussi l'investissement dans un local à transformer.
Le propriétaire a alors l'obligation d'engager des travaux de transformation
en logement habitable. L'acquisition d'un tel logement est soumise à
la TVA immobilière.
Le logement acquis doit être détenu en pleine propriété: le démembrement
fait obstacle à l'application de la loi Besson sauf s'il résulte
du décès de l'un des époux soumis à imposition commune.
Détail des avantages fiscaux procurés par la
loi Besson
La loi Besson est une extension du régime
foncier pour lequel la totalité du montant de l'investissement
ouvre droit à une déduction de maximum 65% sur 15 ans au
titre de l'amortissement répartie comme suit:
- 8% pendant les 5 premières années
- 2.5% pendant les 4 années suivantes
- prorogation possible à 2.5% par tranches de 3 ans pour un maximum
de 6 ans, pour autant que les conditions d'éligibilité
continuent à être respectées.
Pour un local transformé, le montant total des travaux est à
inclure pour le calcul de l'amortissement. Ce qui signifie que ces travaux
ne peuvent être déduits des revenus foncier au titre des
dépenses d'améliorations.
L'amortissement prend effet le mois de la livraison du bien, soit le
mois d'achèvement du logement ou de son acquisition si celle-ci
est postérieure.
Si la livraison intervient en cours d'année, l'amortissement se
calcule au prorata temporis la première année avec report
du nombre de mois restant sur la fin de la période d'amortissement.
L'amortissement et les autres charges foncières autres que les
intérêts de l'emprunt ouvrent droit à un déficit
foncier déductible du revenu global à concurrence de 10700€
par ans.
L'excédent de déficit ainsi que la partie provenant des intérêts d'emprunts
est alors déductible des revenus fonciers sur une période de maximum 10
ans.
Pour un même logement, le dispositif d'amortissement de la loi Besson
ne peut se cumuler avec la réduction accordée au titre de certains investissements
réalisés outre-mer (loi Girardin) ou dans une
ZRR (loi Demessine). Il est aussi incompatible avec
d'autres dispositifs d'amortissement (loi Périssol).
La loi Besson n'est pas compatible avec le régime micro foncier pendant
la durée de l'amortissement. Toutefois, le contribuable peut opter
pour ce régime dès la fin de la période d'amortissement,
pour peu que ses revenus fonciers ne dépassent pas le plafond autorisé
(voir régime micro foncier).
Il est aussi possible d'opter pour la loi Besson
ancien, pour autant que les conditions (plafonds de ressources et
de loyers) soient respectées.
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Détail des conditions pour l'application de la loi
Besson
Pour pouvoir appliquer la loi Besson, la location du bien doit:
- se pratiquer sur un logement nu.
- être continue pendant une durée de 9 ans à usage
d'habitation principale pour le locataire, sous peine de ne pouvoir
bénéficier pleinement des reports de déficit.
- être effective dans les 12 mois suivant la date d'achèvement de l'immeuble
ou de son acquisition.
- être consentie à une personne en dehors du cadre familial
(ascendants et descendants, membre du foyer fiscal). Si le logement
est la propriété d'une société, cela vaut
pour tous les associés.
- être consentie à une personne pour laquelle les loyers
et les revenus sont plafonnés.
Les plafonds de loyers sont calculés à partir de la surface
utile et de la région. Pour ce faire, la France a été
découpée en quatre zones:
- zone 1: Paris et communes limitrophes
- zone 1 bis: région Parisienne
- zone 2: agglomérations de plus de 100000 habitants et le reste
de l'île de France
- zone 3: le reste de la France
Les surfaces prises en compte pour le calcul du plafond sont la surface
habitable au sens de la loi Carrez (au dessus de 1m80), ainsi que la moitié
des surfaces annexes (caves, sous-sols, remises, ateliers, séchoirs et
celliers extérieurs au logement, resserres, combles et greniers aménageables,
balcons, loggias et vérandas, les parties de terrasses accessibles en
étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré) dans la limite
de 8 m² par logement.
Les dépendances telles que parking et garages ne peuvent être
incluses dans ce dispositif. Si ce type de biens est acheté lors
de l'investissement, il convient donc d'en extraire le prix du montage
et de considérer un loyer séparé.
Les plafonds de loyer relatifs à la loi Besson pour l'année 2007
sont:
- 14.65 €/m² en zone 1
- 12.97 €/m² en zone 1 bis
- 10.01 €/m² en zone 2
- 9.44 €/m² en zone 3
Les plafonds de ressources sont calculés à partir des régions
suivantes:
- Zone A: région Parisienne, région Lémanique,
côte d'azur.
- Zone B: les agglomérations de plus de 50000 habitants, la périphérie
Parisienne, certaines zones frontalières et littorales, la Corse,
la Guadeloupe, la Guyane, la Martinique, la Réunion.
- Zone C: le reste de la France.
Les plafonds de ressources relatifs à la loi Besson sont, pour l'année
2007:
| Composition du foyer fiscal |
Zone A |
Zone B |
Zone C |
|
Personne seule
|
33233 € |
25685 € |
22475 € |
| Couple marié |
49668 € |
34298 € |
30209 € |
| Personne seule ou couple marié ayant une personne à charge
|
59704 € |
41246 € |
36165 € |
| Personne seule ou couple marié ayant deux personnes à
charge |
71516 € |
49792 € |
43768 € |
| Personne seule ou couple marié ayant trois personnes à
charge |
84661 € |
58573 € |
51370 € |
| Personne seule ou couple marié ayant quatre personnes à
charge |
95267 € |
66009 € |
57946 € |
| Majoration par personne à charge, à partir de la cinquième |
+10617 € |
+7362 € |
+6580 € |
On entend par ressource du locataire le revenus fiscal de référence
tel que figurant sur l'avis d'imposition de l'avant dernière année
précédent celle de la location (soit 2 ans d'écart).
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Complément d'information sur la loi Besson
Pendant la durée de l'amortissement, les dépenses d'améliorations
ouvrent droit à une déduction au titre de l'amortissement égale à 10 %
du montant des dépenses pendant dix ans (amortissement linéaire).
Contrairement aux dispositions générales du régime
foncier, la déduction immédiate des dépenses d'améliorations n'est pas
autorisée.
Les dépenses de reconstruction et d'agrandissement peuvent aussi
ouvrir droit à déduction au titre de l'amortissement selon
les conditions de l'investissement initial. Par contre, cela implique
une nouvelle période de 9 ans de location.
Plus-values de cession
Le régime des plus-values est celui des plus-values
de cession immobilière, soit:
- aucune exonération lorsque le bien est vendu moins de 5 ans
après son acquisition.
- une exonération de 10% par an pour toute année de détention
à partir de la sixième année.
- une exonération totale au bout de 15 ans après la date
d'acquisition.
La part non exonérée de la plus value est soumise à un prélèvement libératoire
de 16%, ainsi qu'aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS).
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Articles de loi relatifs à la loi Besson
Code Général des Impôts:
Annexes:
Arrêtés:
Précis de fiscalité:
- abattement: 215-3
(version 2005)
- travaux: 219-2
- amortissement:
222
- obligations: 255
Code de la Construction et de l'Habitation:
Bulletins Officiels des Impôts:
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