| La loi Borloo ancien à été instauré en
2006 en remplacement de la loi Besson ancien,
dans le but de redynamiser le marché de l'immobilier locatif
pour les logements ancien et les personnes à faible revenus.
La loi Borloo ancien n'est applicable que pour les baux conclus depuis
le début octobre 2006; on lui trouvera aussi des placements de
substitution par le biais de la loi Borloo populaire
appliqué à l'ancien à réhabiliter.
Champ d'application de la loi Borloo ancien
-
Contribuable concerné par la loi Borloo ancien
Tout propriétaire foncier ou associé de société immobilière désireux
de réduire ses revenus fonciers.
-
Type d'investissement concerné par la loi Borloo
ancien
Il consiste en l'achat d'un logement ancien dans le but de le mettre
en location. Un montage sans apport initial est possible, cela permet
d'accentuer le déficit foncier et donc la déduction
d'impôts.
-
Objectifs de la loi Borloo ancien
Obtenir une bonne défiscalisation les premières années
(si travaux d'amélioration) et réduire l'imposition
des loyers.
Construire un patrimoine réel et transmissible avec un bien:
- ayant une réelle plus value potentielle
à la revente pour un accédant à la propriété
plutôt qu'un investisseur.
- procurant une source de revenus indexés
immédiats et futurs (rente).
expertise
loi Borloo ancien - gestion de patrimoine - défiscalisation
- épargne retraite
Principales dispositions de la loi Borloo ancien
-
Logement concerné par la loi Borloo ancien
Il s'agit de tout type de logement pour lesquels une déduction
au titre de l'amortissement n'est pas permise, et pouvant nécessiter
des travaux d'amélioration.
- Type d'avantage fiscal pour la loi Borloo
ancien
La loi Borloo ancien permet d'appliquer un abattement de 30% sur
les loyers.
Le déficit foncier constaté, formé des charges
et d'éventuels travaux d'amélioration, est imputé sur
le revenu global à concurrence de 10700€, le reste étant reporté sur
les revenus foncier des 10 années suivantes.
- Conditions à respecter pour l'application
de la loi Borloo ancien
Pour bénéficier pleinement de la défiscalisation
procurée par la loi Borloo ancien, le logement doit être
loué dans le cadre d'une convention signée ave l'ANAH
(Agence NAtionale de l'Habitat) pour une durée minimale de:
- 6 ans sans subvention,
- 9 ans si le logement a fait l'objet d'une subvention de l'ANAH
pour le financement des travaux d'amélioration.
Le loyer est plafonné à environ 70% du prix du marché
local. Le plafond est fixé chaque année par décret
en fonction de la surface habitable et de la localisation du bien.
Les ressources du locataire à la date de conclusion du bail
sont elles-mêmes soumises à un plafond fixé chaque
année par décret.
De plus, la location ne peut être consentie à des membres
de la famille (ascendants et descendants) ou du foyer fiscal.
expertise
loi Borloo ancien - gestion de patrimoine - défiscalisation
- épargne retraite
Détails de la loi Borloo ancien
Détail des avantages fiscaux procurés
par la loi Borloo ancien
La loi Borloo ancien est une extension du régime
foncier pour laquelle on applique un abattement de 30% sur les revenus
locatifs bruts:
- pendant les 6 premières années (ou 9 en cas de subventions),
- par tranches successives de 3 ans, pour autant que les conditions d'éligibilité
continuent à être respectées.
Si la location est à caractère social, alors cet abattement passe
à 45%.
En plus des charges foncières, la totalité des montants des travaux
est déductible des revenus foncier, et ce l'année de paiement des travaux
(et non lors de la fin des travaux).
Les charges foncières, travaux inclus mais autres que les intérêts
de l'emprunt, ouvrent droit à un déficit foncier déductible
du revenu global à concurrence de 10700€ par ans.
L'excédent de déficit ainsi que la partie provenant des intérêts d'emprunts
est alors déductible des revenus fonciers sur une période de maximum
10 ans.
Pour un même logement, la loi Borloo ancien ne peut se cumuler avec
la réduction accordée au titre de certains investissements réalisés
outre-mer (loi Girardin) ou dans une ZRR
(loi Demessine). La loi Borloo ancien est aussi
incompatible avec:
La loi Borloo ancien n'est pas compatible avec le régime micro foncier
pendant la durée de la convention. Toutefois, le contribuable peut opter
pour ce régime dès la fin de la convention, pour peu que ses revenus
fonciers ne dépassent pas le plafond autorisé (voir régime
micro foncier).
Obligations déclaratives pour la loi Borloo ancien
- Copie de la convention signée avec l'ANAH faisant engagement
de location nue à usage de résidence principale.
- Copie du bail de location.
- Avis d'imposition ou de non imposition du locataire.
Ces documents sont à joindre lors de la première déclaration
de revenus fonciers (formulaire 2044).
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loi Borloo ancien - gestion de patrimoine - défiscalisation
- épargne retraite
Détail des conditions pour l'application
de la loi Borloo ancien
Pour pouvoir appliquer la loi Borloo ancien, la location du bien doit:
- se pratiquer sur un logement nu.
- être continue pendant une durée de 6 ans à usage
d'habitation principale pour le locataire, sous peine de ne pouvoir
bénéficier pleinement des reports de déficit.
- être consentie à une personne en dehors du cadre familial
(ascendants et descendants, membre du foyer fiscal). Si le logement
est la propriété d'une société, cela vaut
pour tous les associés.
- être consentie à une personne pour laquelle les loyers
et les revenus sont plafonnés.
Les plafonds de loyers sont calculés à partir de la surface
et de la région. Pour ce faire, la France a été
découpée en trois zones:
- Zone A: région Parisienne, région Lémanique,
côte d'azur.
- Zone B: les agglomérations de plus de 50000 habitants, la
périphérie Parisienne, certaines zones frontalières
et littorales, la Corse, la Guadeloupe, la Guyane, la Martinique,
la Réunion.
- Zone C: le reste de la France.
Les surfaces prises en compte pour le calcul du plafond sont la surface
habitable au sens de la loi Carrez (au dessus de 1m80), ainsi que la
moitié des surfaces annexes (caves, sous-sols, remises, ateliers,
séchoirs et celliers extérieurs au logement, resserres, combles et greniers
aménageables, balcons, loggias et vérandas, les parties de terrasses
accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré)
dans la limite de 8 m² par logement.
Les dépendances telles que les parkings ne peuvent être
incluses dans ce dispositif. Si ce type de biens est acheté lors
de l'investissement, il convient donc d'en extraire le prix du montage
et de considérer un loyer séparé.
Les garages constituent cependant un cas particulier:
- dans un habitat collectif, sa surface n'est jamais prise en compte
dans le calcul du plafond par contre son prix et son loyer en font
partie si le bail de location est unique.
- dans un habitat individuel, on considère que le garage fait
partie intégrante du bien loué (sur le même terrain),
et à ce titre sa surface et son prix entre en compte dans le
calcul du plafond. Par contre, on ne retient pour les annexes que
la moitié de leur surface préalablement diminuée
de 12 m², plafonnée à 8 m².
Les plafonds de loyers relatifs à la loi Borloo ancien pour l'année
2007 sont:
- 16.35 €/m² en zone A
- 10.68 €/m² en zone B
- 7.73 €/m² en zone C
Les plafonds de ressources relatifs à la loi Borloo ancien sont, pour
l'année 2007:
- en loyer intermédiare (abattement de 30%):
| Composition du foyer fiscal |
Zone A |
Zone B |
Zone C |
|
Personne seule
|
33233 € |
25685 € |
22475 € |
| Couple marié |
49668 € |
34298 € |
30209 € |
| Personne seule ou couple marié ayant une personne à charge
|
59704 € |
41246 € |
36165 € |
| Personne seule ou couple marié ayant deux personnes à
charge |
71516 € |
49792 € |
43768 € |
| Personne seule ou couple marié ayant trois personnes à
charge |
84661 € |
58573 € |
51370 € |
| Personne seule ou couple marié ayant quatre personnes à
charge |
95267 € |
66009 € |
57946 € |
| Majoration par personne à charge, à partir de la cinquième |
+10617 € |
+7362 € |
+6580 € |
- en loyer social (abattement de 45%):
| Composition du foyer fiscal |
Paris et communes limitrophes |
Ile de France |
Autres régions |
|
Personne seule
|
18463 € |
18463 € |
16052 € |
| Couple marié |
27593 € |
27593 € |
21436 € |
| Personne seule ou couple marié ayant une personne à charge
|
36172 € |
36169 € |
25779 € |
| Personne seule ou couple marié ayant deux personnes à
charge |
43187 € |
39730 € |
31120 € |
| Personne seule ou couple marié ayant trois personnes à
charge |
51382 € |
47033 € |
36608 € |
| Personne seule ou couple marié ayant quatre personnes à
charge |
57818 € |
52925 € |
41256 € |
| Majoration par personne à charge, à partir de la cinquième |
+6442 € |
+5898 € |
+4602 € |
- en loyer "très social" (abattement de 45% et locataire
imposé):
| Composition du foyer fiscal |
Paris et communes limitrophes |
Ile de France |
Autres régions |
|
Personne seule
|
10156 € |
10156 € |
8828 € |
| Couple marié |
16556 € |
16556 € |
12862 € |
| Personne seule ou couple marié ayant une personne à charge
|
21703 € |
19901 € |
15466 € |
| Personne seule ou couple marié ayant deux personnes à
charge |
23754 € |
21852 € |
17210 € |
| Personne seule ou couple marié ayant trois personnes à
charge |
28260 € |
25869 € |
20135 € |
| Personne seule ou couple marié ayant quatre personnes à
charge |
31801 € |
29110 € |
22691 € |
| Majoration par personne à charge, à partir de la cinquième |
+3544 € |
+3245 € |
+2531 € |
expertise
loi Borloo ancien - gestion de patrimoine - défiscalisation - épargne
retraite
Plus-values de cession
Le régime des plus-values est celui des plus-values
de cession immobilière, soit:
- aucune exonération lorsque le bien est vendu moins de 5 ans
après son acquisition.
- une exonération de 10% par an pour toute année de
détention à partir de la sixième année.
- une exonération totale au bout de 15 ans après la
date d'acquisition.
La part non exonérée de la plus value est soumise à un prélèvement
libératoire de 16%, ainsi qu'aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS).
Articles de loi relatifs à la
loi Borloo ancien
Code Général des Impôts:
Annexes:
Décrets:
Arrêtés:
Précis de fiscalité:
Code de la Construction et de l'Habitation:
Bulletins Officiels des Impôts:
- définition des plafonds par zones en 2007: 5D-1-07
- définition des zones: 5D-2-04
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