Champ d'application de la loi Borloo populaire

• Contribuable concerné par la loi Borloo populaire

Personne dont la TMI se situe à 14% et plus, pouvant pleinement bénéficier de la défiscalisation offerte par la loi Borloo.

Il est aussi possible d'investir en loi Borloo par le biais de SCI ou toute autre société de personnes, mais aussi par l'intermédiaire de SCPI.

• Type d'investissement concerné par la loi Borloo populaire

Il consiste en l'achat d'un logement dans le but de le mettre en location. Un montage sans apport initial est possible, cela permet d'accentuer le déficit foncier et donc la déduction d'impôts.

• Objectifs de la loi Borloo populaire

Obtenir une bonne défiscalisation les premières années (maximum 10 ans).

Construire un patrimoine réel et transmissible avec un bien:

• ayant une réelle plus value potentielle à la revente pour un accédant à la propriété plutôt qu'un investisseur.
• procurant une source de revenus indexés immédiats et futurs (rente)

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Principales dispositions de la loi Borloo populaire

• Logements concernés par la loi Borloo populaire

Il s'agit :

• de logements neufs ou en l'état futur d'achèvement
• de logements que le contribuable fait construire.
• de logements anciens à réhabiliter, et seront dès lors assimilés à du neuf.
• de locaux inachevé ou affecté à un usage autre que l'habitation et à transformer en logement.

De tels logements devront répondre aux critères de décence tels que spécifiés par la loi.

• Type d'avantage fiscal pour la loi Borloo populaire

Que ce soit pour un logement neuf ou ancien, la loi Borloo populaire permet de déduire des revenus fonciers 65% du montant investi sur 15 ans.

De plus, la loi Borloo populaire permet d'appliquer un abattement de 30% sur les loyers.

Le déficit foncier constaté sera imputé sur le revenu global à concurrence de 10700€, le reste étant reporté sur les revenus foncier des 10 années suivantes.

• Conditions à respecter pour l'application de la loi Borloo populaire

Pour bénéficier pleinement de la défiscalisation procurée par la loi Borloo populaire, le logement doit être loué pour une durée minimale de 9 ans.

Le loyer est plafonné à environ 70% du prix du marché local. Le plafond est fixé chaque année par décret en fonction de la surface habitable et de la localisation du bien.

Les ressources du locataire à la date de conclusion du bail sont elles-mêmes soumise à un plafond fixé chaque année par décret.

De plus, la location ne peut être consentie à des membres de la famille (ascendants et descendants).

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Détails de la loi Borloo populaire

Logements et localisation

Les critères sont rigoureusement identiques à ceux spécifiés pour la loi De Robien.

Détail des avantages fiscaux procurés par la loi Borloo populaire

La loi Borloo populaire est une extension de la loi De Robien pour lequel la totalité du montant de l'investissement ouvre droit à une déduction de maximum 65% sur 15 ans au titre de l'amortissement répartie comme suit:

• 6% pendant les 7 premières années
• 4% pendant les 2 années suivantes
• prorogation possible à 2.5% par tranches de 3 ans pour un maximum de 6 ans, pour autant que les conditions d'éligibilité continuent à être respectées
• dans le cas ou l'investissement se fait par le biais de parts de SCPI, l'amortissement ne porte que sur 95% du montant investi.

Pour un logement ancien réhabilité, le montant total des travaux est à inclure pour le calcul de l'amortissement. Ce qui signifie que ces travaux ne peuvent être déduits des revenus foncier au titre des dépenses d'améliorations.

L'amortissement prend effet le mois de la livraison du bien, soit le mois d'achèvement du logement ou de son acquisition si celle-ci est postérieure.
Si la livraison intervient en cours d'année, l'amortissement se calcule au prorata temporis la première année avec report du nombre de mois restant sur la fin de la période d'amortissement.

Un abattement de 30% est aussi appliqué aux loyers, pour autant que les conditions d'éligibilité soient respectées.

L'amortissement et les autres charges foncières autres que les intérêts de l'emprunt ouvrent droit à un déficit foncier déductible du revenu global à concurrence de 10700€ par ans.
L'excédent de déficit ainsi que la partie provenant des intérêts d'emprunts est alors déductible des revenus fonciers sur une période de maximum 10 ans.

Pour un même logement, le dispositif d'amortissement de la loi Borloo populaire ne peut se cumuler avec la réduction accordée au titre de certains investissements réalisés outre-mer (loi Girardin) ou dans une ZRR (loi Demessine), ou encore avec d'autres dispositifs d'amortissements (lois Périssol, Besson neuf). Il est aussi incompatible avec les dispositions spécifiques aux immeubles classés et aux monuments historiques (lois Malraux et Monuments Historiques), ainsi qu'avec les dispositifs autorisant certains abattements (lois Besson ancien et Borloo ancien).

La loi Borloo populaire n'est pas compatible avec le régime micro foncier pendant la durée de l'amortissement. Toutefois, le contribuable peut opter pour ce régime dès la fin de la période d'amortissement, pour peu que ses revenus fonciers ne dépassent pas le plafond autorisé (voir régime micro foncier).
Il est aussi possible d'opter pour la loi Borloo ancien, pour autant que les conditions (plafonds de ressources et de loyers) soient respectées.

Obligations déclaratives pour la loi Borloo populaire

• Lettre d'option pour la loi Borloo populaire (formulaire 2044 EB), incluant un engagement de location nue à usage de résidence principale.
• Une déclaration d'achèvement de travaux.
• Copie du bail de location.
• Avis d'imposition ou de non imposition du locataire.
• Pour un logement ancien, les états et attestations justificatifs de l'état initial puis de sa réhabilitation.

Ces documents sont à joindre lors de la première déclaration de revenus fonciers (formulaire 2044 spécial).

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Détail des conditions pour l'application de la loi Borloo populaire

Pour pouvoir appliquer la loi Borloo populaire, la location du bien doit:

• se pratiquer sur un logement nu.
• être continue pendant une durée de 9 ans à usage d'habitation principale pour le locataire, sous peine de ne pouvoir bénéficier pleinement des reports de déficit dus aux amortissements.
• être effective dans les 12 mois suivant la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition.
• être consentie à une personne en dehors du cadre familial (ascendants et descendants). Si le logement est la propriété d'une société, cela vaut pour tous les associés.
• être consentie à une personne pour laquelle les loyers et les revenus sont plafonnés.

Les plafonds de loyers sont calculés à partir de la surface utile et de la région. Pour ce faire, la France a été découpée en quatre zones:

• Zone A: région Parisienne, région Lémanique, côte d'azur.
• Zone B1: les agglomérations de plus de 250000 habitants, les agglomérations chères, la périphérie Parisienne, le pourtour de la côte d'azur, la Corse, la Guadeloupe, la Guyane, la Martinique, la Réunion.
• Zone B2: les agglomérations de plus de 50000 habitants, certaines zones frontalières et littorales, l'île de France
• Zone C: le reste de la France.

Les surfaces prises en compte pour le calcul du plafond sont la surface habitable au sens de la loi Carrez (au dessus de 1m80), ainsi que la moitié des surfaces annexes (caves, sous-sols, remises, ateliers, séchoirs et celliers extérieurs au logement, resserres, combles et greniers aménageables, balcons, loggias et vérandas, les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré) dans la limite de 8 m² par logement.

Les plafonds de loyer relatifs à la loi Borloo populaire pour l'année 2007 sont:

• 16.37 €/m² en zone A
• 11.37 €/m² en zone B1
• 9.30 €/m² en zone B2
• 6.82 €/m² en zone C

Les plafonds de ressources relatifs à la loi Borloo populaire pour l'année 2007 sont:

Composition du foyer fiscal	Zone A	Zone B1	Zone B2	Zone C
Personne seule	33233 €	24685 €	22628 €	22475 €
Couple marié	49668 €	36250 €	33230 €	30209 €
Personne seule ou couple marié ayant une personne à charge	59704 €	43398 €	39782 €	36165 €
Personne seule ou couple marié ayant deux personnes à charge	71516 €	52521 €	48145 €	43768 €
Personne seule ou couple marié ayant trois personnes à charge	84661 €	61644 €	56507 €	51370 €
Personne seule ou couple marié ayant quatre personnes à charge	95267 €	69535 €	63740 €	57946 €
Majoration par personne à charge, à partir de la cinquième	+10617 €	+7897 €	+7239 €	+6580 €

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Complément d'information sur la loi Borloo populaire

Cette section est rigoureusement identique à celle de la loi De Robien.

Plus-values de cession

Le régime des plus-values est celui des plus-values de cession immobilière, soit:

• aucune exonération lorsque le bien est vendu moins de 5 ans après son acquisition.
• une exonération de 10% par an pour toute année de détention à partir de la sixième année.
• une exonération totale au bout de 15 ans après la date d'acquisition.

La part non exonérée de la plus value est soumise à un prélèvement libératoire de 16%, ainsi qu'aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS).

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Articles de loi relatifs à la loi Borloo populaire

Code Général des Impôts:

• critères de la loi De Robien: 31-I-1°-h
• critères spécifiques de la loi Borloo populaire: 31-I-1°-l
• loi Borloo SCPI: 31 bis

Annexes:

• plafonds de loyers: Annexe III, 2 terdecies C, Annexe III, 2 terdecies B, Annexe III, 2 duodecies
• obligations déclaratives: Annexe III, 2 quindecies D; Annexe III, 2 quindecies
• travaux de réhabilitation: Annexe III, 2 quindecies B; Annexe III, 2 quindecies C
• location à un organisme: Annexe III, 2 sexdecies-0 A ter
• logement propriété d'une société: Annexe III, 2 septdecies
• parts de sociétés: Annexe III, 2 octodecies
• parts de SCPI: Annexe III, 2 octodecies A
• logement propriété d'une SCPI: Annexe III, 2 octodecies B
• calcul de l'amortissement: Annexe III, 2 novodecies A; Annexe III, 2 novodecies B; Annexe III, 2 novodecies; Annexe III, 2 vicies

Décrets:

• critères de décence: 2002-120

Arrêtés:

• définition des zones A, B1, B2 et C: arrêté du 11 août 2006
• états descriptifs des logements à réhabiliter: arrêté du 19 décembre 2003
• définition des annexes: arrêté du 9 mai 1995

Précis de fiscalité:

• abattement et amortissement complémentaire: 223-7

Code de la Construction et de l'Habitation:

• définition de la surface habitable: R111-2
• définition de la surface utile: R331-10, R353-16

Bulletins Officiels des Impôts:

• définition des plafonds par zones en 2007: 5D-1-07

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