| La loi Demessine concernant les investissements en ZRR a été
instaurée en 1999 pour dynamiser des zones dont le potentiel
touristique est sous exploité. Elle reste applicable jusqu'en
2010.
Champ d'application de la loi Demessine
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Contribuable concerné par la loi Demessine
Tout type de contribuable désireux de réduire sa facture
fiscale sur 6 ans et dont l'imposition est en adéquation avec
la ristourne fiscale (le surplus est automatiquement perdu).
Par exemple, sur un logement neuf, le maximum est de 2 083€
pour une personne seule ou de 4166€ pour un couple marié.
La réduction d'impôts est accordée dans les mêmes
conditions lorsque le logement est la propriété d'une
société non soumise à l'impôt sur les sociétés
(sociétés de personnes type SCI), pour autant que le
porteur de parts s'engage à respecter les mêmes conditions.
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Type d'investissement concerné par la loi Demessine
Il consiste en l'achat d'un logement dans une résidence de
tourisme, accompagné d'un bail commercial de gestion garantissant
des revenus fixes.
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Objectifs de la loi Demessine
Se constituer un patrimoine en partie financé par une bonne
défiscalisation sur 6 ans.
Bénéficier de la tranquillité de l'opération
grâce au contrat de bail locatif.
Mais aussi la possibilité d'occuper le logement à certaines
périodes de l'année.
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Principales dispositions de la loi Demessine en ZRR
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Détails de la loi Demessine
Il s'agit généralement de logements neufs ou en l'état
futur d'achèvement ou réhabilités situés
en ZRR, et seront dès lors loué nu.
Il peut s'agir aussi de logements situés en ZRR pour lesquels
sont réalisés des travaux d'agrandissement, de reconstruction,
de réparation ou d'amélioration; un tel logement peut
être loué nu ou en qualité de meublé de tourisme.
Le logement peut aussi être situé dans un village résidentiel
de tourisme classé. Le propriétaire s'engage à
réaliser des travaux d'agrandissement, de reconstruction, de
réparation ou d'amélioration et à louer le logement
nu.
Le logement acquis doit être détenu en pleine propriété: le démembrement
fait obstacle à l'application du la loi Demessine sauf s'il résulte
du décès de l'un des époux soumis à imposition commune.
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La loi Demessine appliquée aux résidences situées
en ZRR est une extension du régime
foncier.
Sur un logement neuf, la loi Demessine permet de bénéficier
d'une réduction d'impôts de 25% du montant investi (hors
TVA si la TVA est récupérable), dans la limite de 50000€
pour une personne seule et de 100000€ pour un couple marié.
Cette réduction peut être répartie sur 6 ans maximum,
ce qui fait 4166€ de réduction par an pendant 6 ans pour
un couple.
Pour un logement sur lequel sont réalisés des travaux,
le taux est alors de:
- 20% pour un logement situé en ZRR et loué nu ou meublé
- 40% pour un logement situé dans un village résidentiel
de tourisme classé
Le montant des travaux ne peut alors être pris en déduction
des revenus fonciers, il est pris en compte au bénéfice
de la réduction d'impôts. Les plafonds de 100000€
et 50000€ sont aussi applicables pour ce type de logement.
La réduction est accordée dès l'année d'achèvement
du logement ou de son acquisition si elle est postérieure. Elle
s'impute sur l'impôt avant imputation des crédits d'impôt et des prélèvements
ou retenues non libératoires ; elle ne peut pas donner lieu à remboursement.
Le propriétaire louant un logement nu bénéficie
aussi d'un avantage en nature en la possibilité d'occuper le
logement pour une durée de maximum 8 semaines par an. Il convient
cependant que le revenu brut foncier déclaré par le bailleur corresponde
au loyer annuel normalement dû par l'exploitant.
La loi Demessine ne permet en général pas de créer
du déficit. Toutefois, si tel est le cas, les conditions du régime
foncier s'appliquent (report sur le revenu global à concurrence
de 10700€ par an).
Pour un même logement, la loi Demessine ne peut se cumuler avec d'autres
dispositifs d'amortissements (lois Périssol,
Besson neuf et Borloo populaire).
Pour un logement éligible en loi De Robien, la réduction
d'impôts ne s'applique pas mais un abattement forfaitaire de 26%
est appliqué aux loyers en plus des dispositions de la loi De
Robien.
La loi Demessine n'est pas compatible avec le régime micro foncier
pendant la durée de la réduction d'impôts. Toutefois, le
contribuable peut opter pour ce régime dès la fin de cette période,
pour autant que ses revenus fonciers ne dépassent pas le plafond autorisé
(voir régime micro foncier).
Cependant, il est plus judicieux d'opter pour le régime micro
BIC correspondant au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel,
après accord passé avec le gestionnaire de la résidence.
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Obligations déclaratives pour la loi Demessine
- Une note annexe contenant l'engagement de location à l'exploitant
de la résidence.
- Copie du bail de location.
- Lorsque le logement appartient à une société,
un document précisant les quotes-parts par associé.
- Pour un logement ou des travaux de reconstruction, d'agrandissement
ou d'amélioration sont engagés: le montant des travaux,
une copie du permis de construire, une copie de la déclaration
d'achèvement des travaux.
Ces documents sont à joindre lors de la première déclaration de revenus
fonciers (formulaires 2044 et 2042C).
Pour pouvoir bénéficier de la loi Demessine, le propriétaire
s'engage, par le biais d'un bail commercial signé devant notaire,
à céder la gestion du bien à l'exploitant de la résidence
(ou du village) de tourisme qui le destine à la location.
La location du bien doit:
- se pratiquer sur un logement:
- nu situé en ZRR, neuf ou subissant des travaux
- nu subissant des travaux et situé dans un village résidentiel
de tourisme classé
- nu réhabilité et situé dans une station
classé ou une commune touristique
- meublé subissant des travaux et située en ZRR,
et ce pour un minimum de 12 semaines par an.
- être consentie pendant une durée de 9 ans, sous peine de ne pouvoir
bénéficier pleinement des réductions d'impôts sur 6 ans.
Cette durée peut être supérieure à 9 ans
et doit être stipulée dans le bail.
- être consentie à l'exploitant de la résidence
de tourisme pour toute location non meublée, l'exploitant s'engage
alors à payer le loyer convenu, quel que soit l'état
de la location.
- être effective dans le mois suivant la date d'achèvement du logement
ou de son acquisition.
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Plus-values de cession
Le régime des plus-values est celui des plus-values
de cession immobilière, soit:
- aucune exonération lorsque le bien est vendu moins de 5 ans
après son acquisition.
- une exonération de 10% par an pour toute année de
détention à partir de la sixième année.
- une exonération totale au bout de 15 ans après la
date d'acquisition.
La part non exonérée de la plus value est soumise à un prélèvement libératoire
de 16%, ainsi qu'aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS).
Articles de loi relatifs à la loi
Demessine
Code Général des Impôts:
Annexes:
Décrets:
- liste des communes en ZRR: 96-119
Précis de fiscalité:
Bulletins Officiels des Impôts:
- modèles d'engagement à produire: 5B-14-06,
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