Destiné à valoriser le patrimoine immobilier français, le cadre juridique et fiscal applicable aux monuments historiques représente la meilleure défiscalisation du régime foncier pour un investissement dans de l'immobilier prestigieux.

Champ d'application de la loi sur les monuments historiques

• Contribuable concerné par la loi sur les monuments historiques

Ce dispositif convient particulièrement aux contribuables les plus fortement imposés.

• Type d'investissement concerné par la loi sur les monuments historiques

Il consiste en l'achat d'un bien immobilier classé au patrimoine Français et nécessitant de lourds travaux, et que le propriétaire s'engage à restaurer selon les règles de l'art. Un montage sans apport initial - voire avec un prêt in-finé - est possible, cela permet d'accentuer le déficit foncier et donc la déduction d'impôts.

• Objectifs de la loi sur les monuments historiques

En plus de la forte défiscalisation applicable pendant la durée des travaux, ce dispositif permet de construire un important patrimoine familial.

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Principales dispositions de la loi sur les monuments historiques

• Logement concerné par la loi sur les monuments historiques

Tout type d'immeuble satisfaisant l'une des conditions suivantes:

• classé monument historique.
• inscrit à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques.
• agréé par le ministre du budget comme faisant partie du patrimoine national.
• labellisé patrimoine national par la fondation du patrimoine.


• Type d'avantage fiscal pour la loi sur les monuments historiques

L'investisseur déduit du revenu global, sans plafonnement, la totalité des dépenses de restauration dès qu'elles sont engagées.

Par la suite, le bien peut être loué (sans obligations), et la totalité des dépenses et charges est déductibles des revenus fonciers. En cas de déficit, celui-ci est imputable sans limitation sur le revenu global, intérêts d'emprunts compris. Dans certains cas, seule une partie du déficit est imputable sur le revenu global.

• Conditions à respecter pour l'application de la loi sur les monuments historiques

Le propriétaire s'engage à effectuer des travaux de réparation ou d'entretien éventuellement subventionnés et sous contrôle.

Il n'y a pas d'obligation de location ou de visites publiques, mais ceci a un impact sur la fiscalité.

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Détails de la loi sur les monuments historiques

Détail des avantages fiscaux procurés par la loi sur les monuments historiques

La loi sur les monuments historiques est une extension du régime foncier. A ce titre, la totalité des charges foncières, travaux et intérêts d'emprunts inclus, ouvrent droit à un déficit foncier.

Par contre, ce déficit foncier peut être déductible du revenu global sans limitation de montant mais sous certaines conditions.

Il n'est pas non plus nécessaire que l'immeuble procure des revenus (fonciers) pour pouvoir bénéficier de déductions sur le revenu global.

Le tableau suivant résume les différents cas possibles:

• l'immeuble ne procure aucune recette, il ne rentre donc pas dans le cadre du régime foncier. Cependant viennent en déduction du revenu global, en fonction du type d'immeuble et de l'ouverture au public:

Type d'immeuble	classé	inscrit	agréé	labellisé
fermé au public	la totalité des travaux subventionnés 50% des autres charges foncières			si l'immeuble est visible depuis la voie publique, les travaux afférent aux murs, façades et toitures pour: la totalité de la fraction non couverte par une subvention représentant au moins 20% du montant total, 50% du montant total sinon
ouvert au public (gratuitement)	la totalité des travaux subventionnés la totalité des autres charges foncières		la totalité des travaux subventionnés 50% des autres charges foncières

• l'immeuble est occupé par son propriétaire et procure des recettes locatives ou de droit de visite, la fraction du bâtiment qui génère du revenu rentre donc dans le cadre du régime foncier.
  Viennent alors en déduction des revenus fonciers:

Type d'immeuble	classé	inscrit	agréé	labellisé
en location	la totalité des travaux subventionnés la fraction des autres charges foncières imputable aux locaux générant du revenus			Toutes les charges foncières non prises en déduction du revenu global
ouvert au public	la totalité des travaux subventionnés la totalité des charges résultant de l'ouverture au public la fraction des autres charges foncières imputable aux locaux générant du revenus, ou 75% de la totalité de ces charges (sans justificatif)

Puis sont imputables du revenu global la totalité du déficit foncier constaté, sans limitation, ainsi que:

Type d'immeuble	classé	inscrit	agréé	labellisé
en location	la fraction des autres charges foncières imputable aux locaux occupé par le propriétaire			si l'immeuble est visible depuis la voie publique, la quote-part imputable aux locaux occupés par le propriétaire des travaux afférents aux murs, façades et toitures pour: la totalité de la fraction non couverte par une subvention représentant au moins 20% du montant total, 50% du montant total sinon
ouvert au public	la fraction des autres charges foncières imputable aux locaux occupé par le propriétaire, ou 25% de la totalité de ces charges (sans justificatif)		50% de la fraction des autres charges foncières imputable aux locaux occupés par le propriétaire, ou 12,5% de la totalité de ces charges (sans justificatif)

• la totalité de l'immeuble procure des recettes. Sont alors autorisées en déduction des revenus fonciers la totalité des charges foncières, y compris les charges afférentes au droit de visite et les travaux subventionnés.
  Le déficit foncier ainsi constaté est alors imputé sans limitation sur le revenu global.

Pour les charges afférentes au droits de visite, les propriétaires peuvent déduire sans justificatif un montant de 1525 € lorsque l'immeuble ne possède ni parc ni jardin, ou de 2290 € le cas contraire.

Lorsque l'immeuble est occupé et procure des recettes, la fraction des charges foncières correspondant aux locaux ouverts au public peut être évaluée à 75% du total de ces charges sans justificatifs. Il en est de même pour la fraction de travaux non subventionnés.

Pour pouvoir bénéficier pleinement de la loi sur les monuments historiques, il convient de ventiler les travaux sur plusieurs années.

Pour un même logement, la loi sur les monuments historiques ne peut se cumuler avec la réduction accordée au titre de certains investissements réalisés outre-mer (loi Girardin) ou en ZRR (loi Demessine). Elle est aussi incompatible avec les dispositifs d'amortissements (lois Périssol, Besson neuf, De Robien et Borloo populaire).

La loi sur les monuments historiques n'est pas compatible avec le régime micro foncier.

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Obligations déclaratives pour la loi sur les monuments historiques

• le détail des sommes demandées en déduction.
• la date du décret, arrêté ou décision ayant amené tout ou partie de l'immeuble à être classé, inscrit, agréé ou labellisé monument historique.

Si l'immeuble est ouvert au public, le propriétaire est tenu de déclarer avant le 1er février de chaque année les conditions d'ouverture de son immeuble au délégué régional du tourisme.

Détail des conditions pour l'application de la loi sur les monuments historiques

Le propriétaire est tenu de réaliser les travaux selon les règles de l'art. Entre autres, les travaux requièrent:

• une autorisation préalable pour un monument classé.
• une obligation d'information aux services compétents pour un monument inscrit.

Il n'y a aucune obligation de location, et le propriétaire peut même occuper le bien à titre personnel.

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Complément d'information sur la loi sur les monuments historiques

Sont classés monuments historiques les immeubles dont la conservation présente, au point de vue de l'histoire ou de l'art, un intérêt public.

Sont classés sur l'inventaire supplémentaire des monuments historiques les immeubles qui, sans justifier une demande de classement immédiat au titre des monuments historiques, présentent un intérêt d'histoire ou d'art suffisant pour en rendre désirable la préservation.

Peut être également inscrit dans les mêmes conditions, tout immeuble nu ou bâti situé dans le champ de visibilité d'un immeuble déjà classé ou inscrit au titre des monuments historiques.

Sont réputés ouverts à la visite les immeubles que le public est admis à visiter au moins:

• soit 50 jours par an dont 25 jours fériés au cours des mois d'avril à septembre inclus
• soit 40 jours pendant les mois de juillet août et septembre.

Plus-values de cession

Le régime des plus-values est celui des plus-values de cession immobilière, soit:

• aucune exonération lorsque le bien est vendu moins de 5 ans après son acquisition.
• une exonération de 10% par an pour toute année de détention à partir de la sixième année.
• une exonération totale au bout de 15 ans après la date d'acquisition.

La part non exonérée de la plus value est soumise à un prélèvement libératoire de 16%, ainsi qu'aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS).

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Articles de loi relatifs à la loi sur les monuments historiques

Code Général des Impôts:

• exclusion du régime micro foncier: 32
• imputation des déficits: 156-I-3° alinéa 2, 156-II-1°ter
• droits de mutation: 795 A

Annexes:

• charges déductibles du revenu global: Annexe III, 41 E à J
• charges afférentes au droit de visite: Annexe IV, 17 ter à quinquies A

Précis de fiscalité:

• charges déductibles, immeuble procurant des revenus fonciers: 235 à 238
• charges déductibles, immeuble ne procurant aucun revenu: 77

Code du Patrimoine:

• définition, classification et inscription: L621-1 à L621-22, L621-25 à L621-26, L621-27, L621-27 à L621-29,
• disposition générales: L621-29-1 à L621-29-6, L621-30, L621-30-1, L621-31, L621-32
• dispositions fiscales: L623-1

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