| Initialement instaurée le 4 août 1962 puis abondamment
modifiée, la loi Malraux a pour objectif de faciliter les rénovations
d'immeubles anciens d'exception, par le biais d'un cadre juridique permettant
une défiscalisation du montant des travaux engagés.
Champ d'application de la loi Malraux
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Contribuable concerné par la loi Malraux
La loi Malraux convient particulièrement aux contribuables
fortement fiscalisés et disposant idéalement de revenus
fonciers.
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Type d'investissement concerné par la loi Malraux
Il consiste en l'achat d'un bien immobilier de caractère très
bien situé, type hôtel particulier, que le propriétaire
s'engage à restaurer selon les règles de l'art. Un montage
sans apport initial - voire avec un prêt in-finé - est
possible, cela permet d'accentuer le déficit foncier et donc la déduction
d'impôts.
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Objectifs de la loi Malraux
Obtenir une grosse défiscalisation pendant la durée
des travaux, puis objectif de revente avec plus-value ou constitution
d'un important patrimoine immobilier.
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loi Malraux - gestion de patrimoine - défiscalisation - épargne
retraite
Principales dispositions de la loi Malraux
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Logement concerné par la loi Malraux
Il s'agit d'immeubles situés:
- en secteur sauvegardé, définie par le code de l'urbanisme
- en zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager,
définie par le code du patrimoine.
Ces contraintes de localisations garantissent cependant un bon emplacement
dans un cadre de haut niveau.
- Type d'avantage fiscal pour la loi Malraux
Le principe consiste en la restauration lourde et contrôlée
d'un immeuble classé, dans le but de le mettre en location.
Le déficit foncier constaté, hors intérêts
d'emprunts, est imputé sur le revenu global sans limitation.
Un montage sans apport initial avec un crédit in-finé
est souhaitable, cela permet d'accentuer le déficit foncier et donc
la déduction d'impôts.
- Conditions à respecter pour l'application
de la loi Malraux
Pour bénéficier pleinement de la défiscalisation procurée
par la loi Malraux, le logement doit être loué nu pour une durée minimale
de 6 ans.
De plus, le propriétaire s'engage à effectuer une restauration
complète sous contrôle.
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Détails de la loi Malraux
Détail des avantages fiscaux procurés
par la loi Malraux
La loi Malraux est une extension du régime
foncier. A ce titre, en plus des charges foncières, la totalité
des montants des travaux est déductible des revenus foncier, et ce l'année
de paiement des travaux.
Le déficit foncier ainsi réalisé (hors intérêts d'emprunt) est déductible
du revenu global la première année sans limitation. L'excédent de déficit
provenant des intérêts d'emprunts est déductible des revenus fonciers
sur une période de maximum 10 ans, ce qui permet de réduire les revenus
fonciers sur quelques années.
On entend par travaux de restauration et assimilés, en plus
des travaux d'améliorations du régime foncier:
- les travaux de démolition imposés par l'autorité qui délivre le
permis de construire et prévus par les plans de sauvegarde et de mise
en valeur rendus publics ou par la déclaration d'utilité publique
des travaux de restauration, hors travaux de construction, reconstruction
ou agrandissement.
- les travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs d'immeubles
existants prévus par les mêmes plans de sauvegarde ou imposés par
la même déclaration d'utilité publique et rendus nécessaires par ces
démolitions.
- les travaux de transformation en logement ou de réaffectation à
l'habitation de tout ou partie de l'immeuble, conformément
au plan de sauvegarde et de mise en valeur ou à la déclaration d'utilité
publique des travaux de restauration
- les frais d'adhésion à des associations foncières urbaines de restauration.
Pour pouvoir bénéficier pleinement de la loi Malraux, il convient de
trouver un équilibre entre revenus fonciers et ventilation des travaux
sur plusieurs années.
Pour un même logement, la loi Malraux ne peut se cumuler avec la réduction
accordée au titre de certains investissements réalisés outre-mer (loi
Girardin) ou en ZRR (loi Demessine).
Elle est aussi incompatible avec les dispositifs d'amortissements (lois
Périssol, Besson
neuf, De Robien et Borloo populaire).
La loi Malraux n'est pas compatible avec le régime micro foncier pendant
la durée de l'amortissement. Toutefois, le contribuable peut opter pour
ce régime dès la fin de la période d'amortissement, pour peu que ses
revenus fonciers ne dépassent pas le plafond autorisé (voir régime
micro foncier).
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Obligations déclaratives pour la loi Malraux
- une note annexe comportant l'adresse et la surface habitable du
logement et un engagement de le louer nu a titre de résidence
principale dans les douze mois de l'achèvement des travaux.
- Copie du bail de location.
- Copie de la convention signée avec la DDE (si elle existe)
Ces documents sont à joindre lors de la première déclaration de revenus
fonciers (formulaire 2044).
De plus, le propriétaire doit être en mesure de produire, à
la demande du service, une copie de l'autorisation spéciale des travaux
et de la déclaration d'utilité publique.
Détail des conditions pour l'application
de la loi Malraux
Pour pouvoir appliquer la loi Malraux, la location du bien doit:
- se pratiquer sur un logement nu.
- être continue pendant une durée de 6 ans à usage d'habitation principale
pour le locataire, sous peine de ne pouvoir bénéficier pleinement
des reports de déficit.
- être effective dans les 12 mois suivant la date d'achèvement des
travaux de restauration.
Les travaux de restauration doivent être conformes au plan de
sauvegarde et de mise en valeur ou à la déclaration d'utilité publique
des travaux de restauration.
L'opération doit aboutir en une restauration complète
du bien immobilier.
Le propriétaire doit avoir l'initiative de l'opération,
il agit en maître d'oeuvre mais peut déléguer l'ensemble
de la procédure de restauration à un professionnel. Il
est même vigoureusement conseillé de confier la démarche
de restauration à un professionnel compétent qui aura
à charge de gérer, en plus des travaux, toutes les formalités
administratives. Ceci permet d'éviter une possible requalification
de l'opération par le fisc, qui se traduirait par le remboursement
des déficits indûment imputés.
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Complément d'information sur la loi Malraux
La loi Malraux s'applique dans les mêmes conditions lorsque les locaux
d'habitation sont la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur
les sociétés et si les associés conservent les titres pendant au moins
six ans.
Plus-values de cession
Le régime des plus-values est celui des plus-values
de cession immobilière, soit:
- aucune exonération lorsque le bien est vendu moins de 5 ans
après son acquisition.
- une exonération de 10% par an pour toute année de
détention à partir de la sixième année.
- une exonération totale au bout de 15 ans après la
date d'acquisition.
La part non exonérée de la plus value est soumise à un prélèvement
libératoire de 16%, ainsi qu'aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS).
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Articles de loi relatifs à la
loi Malraux
Code Général des Impôts:
Annexes:
Code de l'Urbanisme:
Code du Patrimoine:
Précis de fiscalité
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