| Le statut LMNP est la version loueur en meublé accessible à
tout investisseur non professionnel et autorisant le bénéfice
d'un amortissement de 100% de l'investissement.
Champ d'application du statut LMNP
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Contribuable concerné par le statut LMNP
Tout épargnant désireux de se doter d'un patrimoine
générant des revenus garantis, indexés et non
fiscalisés.
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Type d'investissement concerné par le statut
LMNP
Il consiste en l'achat de logements neufs ou anciens que le propriétaire
s'engage à louer meublé. Un montage sans apport initial
est souhaitable car il prolonge la période déficitaire
et donc l'exonération d'impôts.
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Objectifs du statut LMNP
C'est l'investissement type ayant pour objectif une rente à
terme à revenus garantis et indexés.
C'est le complément de retraite idéal.
expertise
statut LMNP - gestion de patrimoine - défiscalisation - épargne
retraite
Principales dispositions du statut LMNP
-
Logement concerné par le statut LMNP
Tout type de logement que le propriétaire s'engage à
louer meublé, c'est à dire garnis de façon à
leur assurer un minimum d'habitabilité sans que le locataire
ait à ajouter un quelconque mobilier.
Outre les logements personnels loués meublés, il s'agit
généralement :
- d'une partie de la résidence principale du loueur
- de locations saisonnières
- des chambres d’hôtes et gîtes ruraux
- de logements situés dans des résidences avec services
(étudiants, affaires, tourisme, médicalisées).
Pour ces dernières, les biens loués sont alors confiés
par bail commercial à un exploitant professionnel pour une
durée minimum de 9 ans, tacitement reconductible.
- Type d'avantage fiscal pour le statut LMNP
Le statut LMNP, bien que ne bénéficiant pas des avantages
du statut de Loueur en Meublé Professionnel, permet cependant
d'amortir 100% des investissements.
Les déficits liés à cette activité ne
peuvent être imputés que sur les revenus de même
nature.
De plus, la TVA sur l'immobilier hors travaux et terrains est récupérable.
- Conditions à respecter pour l'application
du statut LMNP
Il n'y a aucune condition particulière, si ce n'est l'engagement
à louer le logement meublé.
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Détails du statut LMNP
Les revenus tirés de l'activité de LMNP sont de type
BIC non professionnels.
Les déficits occasionnés par cette activité ne
sont imputables que sur les revenus de même nature, à condition
d’opter pour le régime du réel simplifié.
L'excédent de déficit est alors déductible des revenus BIC non professionnels
sur une période de maximum 6 ans.
Les charges déductibles susceptibles de créer un déficit sont:
- l’ensemble des charges locatives de tout propriétaire
- les charges financières liées à l’acquisition, c’est-à-dire les
intérêts d’emprunt et primes d’assurance liés à l’emprunt, les éventuels
frais d’étude et de recherche, les frais de transaction.
- Les dépenses d’entretien et de réparation prévus avant l'arrivée
du locataire ou dans le contrat de bail.
De plus, le contribuable a la possibilité d'amortir sur le mode
linéaire 100% du montant de l'investissement:
- sur une durée entre 20 et 30 ans pour l'immobilier, soit
5% par ans pour un amortissement sur 20 ans.
- sur une durée comprise entre 5 et 10 ans pour le mobilier,
soit 10% par ans pour un amortissement sur 10 ans.
- les terrains ne peuvent être amortis.
Les amortissements des biens mis en locations viennent aussi en déduction
des revenus BIC, mais n'ouvrent pas droit à un déficit.
Ainsi seule est prise en compte la fraction des amortissements qui,
ajoutée aux autres charges déductibles, annule les revenus BIC imposables.
Le surplus d'amortissement non retenus est alors reporté sur
les années suivantes sans limitation de durée.
L'investisseur a aussi la possibilité de basculer les frais
afférents à l'acquisition du bien sur l'amortissement,
plutôt que de les appliquer en déduction directe des bénéfices.
Ceci est particulièrement intéressant pour les ventes
en l'état futur d'achèvement. Ainsi il est quand même
possible de reporter les frais initiaux sur la facture fiscale
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Régime de la TVA pour le statut LMNP
Les investissements proposés en LMNP rentrent pour la plupart
dans la catégorie des services
du régime BIC. La TVA afférente à l'achat des biens
immobiliers neufs est alors récupérable dans sa totalité
(ou partiellement pour un logement ancien rénové).
Le remboursement doit faire l'objet d'une demande auprès du
service des impôts. Il intervient alors dans les 6 mois après
la date de livraison du bien
Pour bénéficier pleinement de la récupération
de la TVA, il convient de ne pas vendre le bien concerné avant
20 ans. Le cas contraire, il faudra reverser le trop perçu de
TVA au prorata du nombre d'années manquantes.
De même, les loyers sont soumis à la TVA au taux réduit
de 5,5%.
L'investisseur a pour seule obligation de louer le logement meublé
de façon régulière. Il n'y a pas d'obligation de
tenue comptable. La déclaration se limite à un report
des bénéfices ou des déficits (document 2042-C).
Il est cependant souhaitable de se faire aider au moins la première
année pour le calcul de la TVA (document CA-12), des frais déductibles
et amortissements (liasses 2033).
De plus, la location est généralement consentie par le
biais d'un bail commercial qui délègue la gestion du bien
à un exploitant, ce qui inclut la recherche des locataires. Ce
bail est signé devant notaire au moment de la signature de l'acte
principal. Il est d'une durée minimum de 9 ans et est tacitement
reconductible. Le bail ne peut être cassé sans pénalités.
Bien que non professionnel, l'investisseur est assujetti à
la taxe professionnelle. Celle-ci n'est pas déductible.
La transformation d'un logement précédemment loué
nu en location meublée et situé dans une ville de plus
de 10000 habitants ou dans la région Parisienne doit faire l'objet
d'un accord préalable du Préfet.
Le statut LMNP peut être un très bon moyen pour l'investisseur de démarrer
puis, au fil du temps et d'acquisitions successives, de franchir le
seuil fatidique des 23000 € de revenus annuel lui permettant alors
de devenir professionnel.
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Plus-values de cession
Le régime des plus-values est celui des plus-values
de cession immobilière, soit:
- aucune exonération lorsque le bien est vendu moins de 5 ans après
son acquisition.
- une exonération de 10% par an pour toute année de détention à partir
de la sixième année.
- une exonération totale au bout de 15 ans après la date d'acquisition.
La part non exonérée de la plus value est soumise à un prélèvement
libératoire de 16%, ainsi qu'aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS).
Articles de loi relatifs au statut LMNP
Code général des impôts:
Annexes:
Précis de fiscalité:
- imputation des déficits: 57-2
- amortissement: 1081,
1092
- amortissement linéaire et taux: 1097
- limitations de l'amortissement pour les locations de biens: 1117
- plus-values: 1263-7
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