Créé en 1949, le statut LMP est un véritable outil de travail permettant de se constituer un patrimoine au bénéfice d'un amortissement de 100% de l'investissement.

Champ d'application du statut LMP

• Contribuable concerné par le statut LMP

Tout épargnant disposant de gros revenus autres que foncier ou d'un capital et désireux de se doter d'un outil de travail générant d'importants revenus garantis, indexés et non fiscalisés.


• Type d'investissement concerné par le statut LMP

Il consiste en l'achat de logements neufs ou anciens que le propriétaire s'engage à louer meublé. Un montage sans apport initial avec un prêt in-finé est souhaitable, cela permet d'accentuer le déficit et donc la déduction d'impôts.

• Objectifs du statut LMP

Outil de travail permettant de construire avec un fort effet de levier un patrimoine dans le but d'obtenir:

• une rente à terme à revenus garantis et indexés.
• un possible défiscalisation (revenu global et ISF).
• une transmission avantageuse par le biais de la société.

expertise statut LMP - gestion de patrimoine - défiscalisation - épargne retraite

Principales dispositions du statut LMP

• Logement concerné par le statut LMP

Tout type de logement que le propriétaire s'engage à louer meublé, c'est à dire garnis de façon à leur assurer un minimum d'habitabilité sans que le locataire ait à ajouter un quelconque mobilier.

Outre les logements personnels loués meublés, il s'agit généralement de logements situés dans :

• des résidences de tourisme
• des résidences pour étudiants
• des résidences pour professionnels
• des résidences médicalisées pour personnes âgées dépendantes
• des résidences pour personnes âgées
  
  

Ces résidences offrent de plus des services, les biens loués sont alors confiés par bail commercial à un exploitant professionnel pour une durée minimum de 9 ans, tacitement reconductible.

• Type d'avantage fiscal pour le statut LMP

Le statut LMP est un véritable outil de travail permettant d'amortir 100% des investissements.

Les déficits liés à cette activité peuvent être imputés sans limitation sur le revenu global. Ceci ne s'applique pas aux amortissements qui ne peuvent être imputés que sur les revenus BIC.

De plus, la TVA sur l'immobilier hors travaux et terrains est récupérable.

• Conditions à respecter pour l'application du statut LMP

Pour être éligible au statut LMP, l'investisseur s'engage à louer ses biens meublés et doit pouvoir retirer de cette activité:

• soit plus de 23000 € de recettes par ans,
• soit plus de 50% de ses revenus globaux.

Il doit de plus être inscrit en cette qualité au registre du commerce.

expertise statut LMP - gestion de patrimoine - défiscalisation - épargne retraite

Détails du statut LMP

Détail des avantages fiscaux procurés par le statut LMP

Les charges déductibles susceptibles de créer un déficit sont:

• l’ensemble des charges locatives de tout propriétaire
• les charges financières liées à l’acquisition, c’est-à-dire les intérêts d’emprunt et primes d’assurance liés à l’emprunt, les éventuels frais d’étude et de recherche, les frais de transaction.
• les charges découlant du statut de LMP, telles que les cotisations vieillesse et d’allocation familiale, les frais de tenue comptable.
• Les dépenses d’entretien et de réparation prévus avant l'arrivée du locataire ou dans le contrat de bail.

De plus, le contribuable a la possibilité d'amortir sur le mode linéaire 100% du montant de l'investissement:

• sur une durée entre 20 et 30 ans pour l'immobilier, soit 5% par ans pour un amortissement sur 20 ans.
• sur une durée comprise entre 5 et 10 ans pour le mobilier, soit 10% par ans pour un amortissement sur 10 ans.
• les terrains ne peuvent être amortis.

Les amortissements des biens mis en locations viennent aussi en déduction des revenus BIC, mais n'ouvrent pas droit à un déficit. Ainsi seule est prise en compte la fraction des amortissements qui, ajoutée aux autres charges déductibles, annule les revenus BIC imposables. Le surplus d'amortissement non retenus est alors reporté sur les années suivantes sans limitation de durée.

L'investisseur a aussi la possibilité de basculer les frais afférents à l'acquisition du bien sur l'amortissement, plutôt que de les appliquer en déduction directe des bénéfices. Ceci est particulièrement intéressant pour les ventes en l'état futur d'achèvement ou le statut de LMP ne sera validé que l'année de réception du premier loyer. Ainsi il est quand même possible de reporter les frais initiaux sur la facture fiscale

De plus, les actifs immobiliers sont exonérés d'ISF pour autant que les recettes de l'activité de loueur en meublé professionnel représentent:

• plus de 23000€ de revenus annuels.
• plus de 50% des revenus du contribuable.

expertise statut LMP - gestion de patrimoine - défiscalisation - épargne retraite

Régime de la TVA pour le statut LMP

Les investissements proposés en LMP rentrent pour la plupart dans la catégorie des services du régime BIC. La TVA afférente à l'achat des biens immobiliers neufs est alors récupérable dans sa totalité (ou partiellement pour un logement ancien rénové).

Le remboursement doit faire l'objet d'une demande auprès du service des impôts. Il intervient alors dans les 6 mois après la date de livraison du bien

Pour bénéficier pleinement de la récupération de la TVA, il convient de ne pas vendre le bien concerné avant 20 ans. Le cas contraire, il faudra reverser le trop perçu de TVA au prorata du nombre d'années manquantes.

De même, les loyers sont soumis à la TVA au taux réduit de 5,5%.

Détail des conditions pour l'application du statut LMP

Pour être éligible au statut LMP, l'investisseur a pour obligation:

• de loueur le logement meublé de façon régulière.
• de retirer de cette activité au moins 23000€ par ans, ou que les revenus de cette activité représentent plus de 50% de ses revenus.
• de s'inscrire au registre du commerce.
• de tenir à jour un bilan comptable.
• de se soumettre aux obligations déclaratives et comptables liées à cette activité.

De plus, la location est généralement consentie par le biais d'un bail commercial qui délègue la gestion du bien à un exploitant, ce qui inclut la recherche des locataires. Ce bail est signé devant notaire au moment de la signature de l'acte principal. Il est d'une durée minimum de 9 ans et est tacitement reconductible. Le bail ne peut être cassé sans pénalités.

expertise statut LMP - gestion de patrimoine - défiscalisation - épargne retraite

Complément d'information sur le statut LMP

En tant que professionnel, l'investisseur est assujetti à la taxe professionnelle. Celle-ci n'est pas déductible.

La transformation d'un logement précédemment loué nu en location meublée et situé dans une ville de plus de 10000 habitants ou dans la région Parisienne doit faire l'objet d'un accord préalable du Préfet.

Le contribuable a la possibilité d'adhérer à un centre de gestion agréé, dans le but de réduire les bénéfices de son activité. Ceci est particulièrement intéressant en fin de période d'investissement et d'amortissement.

Lorsque l'activité de LMP commerce en cours d'année civile, le chiffre d'affaire est calculé au prorata temporis. Ce qui pose néanmoins un problème pour l'acquisition de locaux en VEFA, car l'investisseur ne pourra réellement bénéficier du statut de LMP qu'au moment ou seront perçues les recettes.

Plus-values de cession

Le régime des plus-values est celui des plus-values professionnelles. Il se traduit par une exonération possible au bout de 5 ans d'exercice en fonction du montant des recettes annuelles:

• une exonération complète si le montant des recettes annuelles est inférieur à 250000€.
• une exonération partielle si le montant des recettes est compris entre 250000€ et 350000€
• aucune exonération dans tous les autres cas de figure.

Dans la majorité des cas, cela se traduit par une exonération de plus values dès la cinquième année.

expertise statut LMP - gestion de patrimoine - défiscalisation - épargne retraite

Articles de loi relatifs au statut LMP

• définition: 35-1-5°, 151 septies-VII
• charges déductibles: 39, 154 bis
• principe de l'amortissement linéaire: 39 C
• imputation des déficits: 156-I-1° bis

Annexes:

• report des amortissements: Annexe II, 31 A
• valeur initiale du bien: Annexe III, 38 quinquies

Précis de fiscalité:

• amortissement: 1081, 1092
• amortissement linéaire et taux: 1097
• limitations de l'amortissement pour les locations de biens: 1117
• plus-values: 1263-7

expertise statut LMP - gestion de patrimoine - défiscalisation - épargne retraite