Démembrement de propriété

Le démembrement de propriété s’adresse à qui ?

le démembrement, qu’est-ce que c’est ?

Nue-Propriété + Usufruit

Le Démembrement de propriété = la Nue-Propriété + Usufruit

      1. Qu’est-ce que c’est ?

      2. À qui cela s’adresse ?

      3. Est-ce risqué ?

1. Qu’est ce que c’est ?

  • Le démembrement est un mécanisme de droit immobilier très ancien. Le démembrement de propriété vient du droit Napoléonien. Il consiste à distinguer la propriété d’un bien, de sa jouissance. En droit français, on peut donc diviser un actif, un bien immobilier, mais également un contrat d’assurance-vie, une voiture, une œuvre d’art, en gros, presque tout, en deux grandes parties.

On parle, alors, de nue-propriété et d’usufruit :

  1. La pleine valeur d’un actif est composée, pour partie, de la valeur de sa nue-propriété, exemple, le titre de propriété et, pour une autre partie,
  2. de l’usufruit de cet actif, c’est-à-dire de la possibilité d’en user et d’en profiter.
  3. Cette décomposition varie, notamment, en fonction de la durée du démembrement ou de l’âge du donateur.

2. À qui cela s’adresse ?

  • Le démembrement est largement utilisé par les contribuables, redevables de l’IFI, car en droit français, ce n’est pas le nu-propriétaire d’un bien qui supporte l’IFI, mais c’est l’usufruitier. Ainsi, beaucoup de contribuables soumis à l’IFI achètent uniquement la nue-propriété d’un bien et ainsi ne payent pas l’IFI sur cette quote-part d’actif. Ou transmettent l’usufruit temporairement à leurs enfants qui en auraient besoin pour ne plus être redevable sur ce bien de l’IFI.
  • La mécanique du démembrement est également utilisée pour optimiser la donation de son actif, notamment, immobilier à ses enfants.
Exemple : un parent dont l’âge est compris entre 51 et 60 ans pourra, par exemple, transmettre à ses enfants un bien pour 50 % de sa valeur en pleine propriété. Au moment de son décès, le bien sera, automatiquement remembré sans aucune incidence fiscale pour le bénéficiaire. Ainsi plutôt que de donner un bien d’une valeur de 100 à mon enfant, et de payer des taxes sur la valeur de 100, je lui donne que la nue-propriété, aujourd’hui, pour une valeur de 50. Je ne paye de droits de donation que sur 50 et le jour de mon décès, les 50 restants lui reviennent automatiquement sans payer aucun impôt supplémentaire. C’est génial non ?
  • Dans le cas d’une acquisition en nue-propriété d’un bien immobilier.

Si vous achetez un bien en démembrement sur une durée fixe et connue au départ, par exemple sur 15 ans, vous ne paierez que 65 % du prix de ce bien, les 35 % restants, correspondant donc à l’usufruit, seront achetés par un tiers, généralement une personne morale, pour placer sa trésorerie ou par un bailleur social pour développer son parc locatif.
En contrepartie de cette remise sur le prix, vous ne pourrez pas vivre dans le bien, ni jouir du fruit de la mise en location pendant toute la durée du démembrement. C’est l’usufruitier qui le pourra.

En revanche, au terme de la période de 15 ans, vous récupérerez automatiquement l’usufruit. La pleine propriété du bien est à nouveau unifiée, vous pourrez alors l’habiter, le mettre en location ou même de le revendre, si vous le souhaitez.

3. Est-ce risqué ?

  • Comme pour tout investissement immobilier, quel qu’il soit, l’investissement en démembrement comporte mécaniquement un risque de perte en capital qui, tout comme pour votre résidence principale dépend forcément de l’évolution du marché immobilier. L’emplacement de votre bien devra être en rapport avec vos projets futurs (logements, location, revente).
  • L’évolution du marché immobilier sur plus de 15 ans est difficilement prévisible. Cependant l’immobilier a rarement perdu de la valeur sur la durée. C’est ce que l’on appelle un placement en bon père de famille, plus sécurisé que la bourse et s’appuyant sur un élément concret (le foncier et la construction).
La Pleine Propriété

Quand l’usufruit s’éteint, la pleine propriété réapparait

4. Plus de renseignements :