La loi Jeanbrun

Loi Jeanbrun : comment payer moins d'impôts sur vos loyers et préparer votre retraite ?

« Mes loyers sont imposés à 30 %, plus les prélèvements sociaux. À la fin, il me reste quoi ? »

C'est la phrase que j'entends le plus souvent de la part des propriétaires bailleurs. Et soyons honnêtes : quand on a investi pour préparer sa retraite, voir près de la moitié de ses loyers partir en impôts, ça pique.

Depuis la loi de finances pour 2026, un nouveau dispositif change la donne : la loi Jeanbrun, aussi appelée « Relance logement » ou « statut du bailleur privé ». Il remplace le Pinel. Voyons ce qu'il change vraiment pour vous, sans jargon.

📖 La loi Jeanbrun, c'est quoi ?

Le Pinel vous rendait une partie de votre investissement sous forme de réduction d'impôt. La loi Jeanbrun fonctionne autrement : elle vous permet d'amortir votre bien, c'est-à-dire de déduire chaque année de vos revenus fonciers une fraction de sa valeur, comme si le bien perdait de la valeur avec le temps.

Concrètement, vous pouvez amortir jusqu'à 80 % du prix d'acquisition (les 20 % restants correspondent au terrain, qui ne s'amortit pas), et déduire en plus toutes vos charges : intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière.

Bonne nouvelle : le dispositif est ouvert à tous les particuliers, sans condition de ressources, et partout en France, sans zonage.

💶 1 : l'imposition de vos revenus fonciers

Prenons un exemple simple.

Vous achetez un appartement neuf 250 000 € en location intermédiaire. La base amortissable est de 200 000 € (80 %), avec un taux de 3,5 % par an dans le neuf : soit 7 000 € déduits chaque année de vos loyers.

Si vous êtes dans la tranche à 30 %, avec 17,2 % de prélèvements sociaux, chaque euro de loyer imposable est taxé à près de 47 %. Ces 7 000 € d'amortissement peuvent donc vous éviter jusqu'à environ 3 300 € d'impôts et prélèvements sociaux par an, tant que vous avez des revenus fonciers à compenser.

Et ce n'est pas tout : selon Bercy, le dispositif permet jusqu'à 10 700 € de déduction sur vos autres revenus (salaires, pension de retraite...). Pour un foyer à 100 000 € de revenus, c'est un vrai levier.

Les taux varient selon le type de bien et le niveau de loyer : de 3,5 % (neuf, loyer intermédiaire) à 5,5 % (neuf, loyer très social), et de 3 % à 4 % dans l'ancien rénové. Le plafond d'amortissement annuel va jusqu'à 12 000 €.

🌅 2 : préparer sa retraite

Votre pension sera plus basse que votre salaire. Ça, vous le savez. La vraie question : comment vous constituer un revenu complémentaire qui ne dépende ni de l'âge légal, ni de la prochaine réforme ?

C'est là que l'immobilier locatif, bien structuré, devient un vrai filet de sécurité :

• le crédit finance une grande partie du bien : l'effet de levier travaille pour vous ;
• vos loyers et l'économie d'impôt remboursent une part importante de l'emprunt ;
• à la fin du crédit, vous détenez un bien libre de dette, qui vous verse un revenu pendant votre retraite.

Le meilleur moment pour y penser ? Autour de 50 ans, quand les revenus sont élevés, la tranche d'imposition aussi, et qu'il reste assez d'années pour rembourser le crédit avant la retraite.

👨‍👩‍👧 3 : protéger et transmettre

Un bien locatif, c'est aussi un patrimoine à léguer. Deux points importants à connaître :

• En cas de décès, le conjoint survivant qui opte pour l'usufruit peut reprendre le dispositif à son compte pour la période restante. Votre famille n'est pas pénalisée.
• Attention au démembrement : si vous passez par une société (SCI), ses parts ne doivent pas être démembrées pour bénéficier de la loi Jeanbrun. C'est un point à anticiper dès le départ, car il peut orienter le montage de votre transmission.

C'est exactement le type de détail qui change tout, et que personne ne vous explique.

⚠️ Ce qu'il faut savoir avant de vous lancer

Un bon conseil, c'est aussi de dire les contraintes. Les voici :

1. 9 ans d'engagement de location minimum. Si vous revendez ou arrêtez avant, vous perdez l'avantage et les amortissements déduits sont repris.
2. Location nue uniquement, en résidence principale du locataire, avec des plafonds de loyers et de ressources à respecter. La location à un proche est interdite.
3. Logement en immeuble collectif : neuf, ou ancien avec travaux d'au moins 30 % du prix et un DPE A ou B après travaux. Pas de maison individuelle.
4. Acquisition entre février 2026 et fin 2028.
5. À la revente, la plus-value est calculée en tenant compte des amortissements déduits : l'impôt sera plus élevé. C'est le prix de l'économie d'impôt annuelle, à intégrer dès le départ.
6. L'option est irrévocable une fois choisie.

Le dispositif n'est donc pas « gratuit » : il déplace l'avantage dans le temps. Il est puissant si votre horizon est long, et si le bien est choisi pour ses qualités locatives, pas seulement pour sa fiscalité.

🔑 Alors, pour qui est-ce intéressant ?

Tout le monde PEUT investir. Mais tout le monde n'a pas intérêt à le faire de la même façon.

La loi Jeanbrun est surtout pertinente si :

• vous êtes dans la tranche à 30 % ou plus ;
• vous avez un horizon de détention supérieur à 9 ans ;
• vous voulez construire un revenu pour la retraite et un patrimoine à transmettre ;
• vous ne cherchez pas un coup fiscal, mais une stratégie.

👉 Et si on regardait votre situation ensemble ?

Entre votre tranche d'imposition, votre capacité d'emprunt, votre âge, vos enfants et votre projet de retraite, il n'existe pas deux situations identiques.

Réservez votre bilan patrimonial gratuit (30 minutes) : nous calculons ensemble ce que la loi Jeanbrun peut vous faire économiser, et si elle est vraiment adaptée à votre projet.

Cet article est une information générale et ne constitue pas un conseil personnalisé. Les règles fiscales évoluent : vérifiez-les auprès d'un professionnel avant tout investissement.

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Sources : Economie.gouv.fr, dispositif « Relance logement » (12/05/2026) · Notaires de France, dispositif Jeanbrun (mis à jour le 26/06/2026) · Loi n° 2026-103 du 19 février 2026, article 47

Questions fréquentes

Combien peut-on amortir avec la loi Jeanbrun ?

La base amortissable est de 80 % du prix d’acquisition. Le taux annuel va de 3,5 % à 5,5 % dans le neuf et de 3 % à 4 % dans l’ancien rénové, selon le niveau de loyer, avec un plafond d’amortissement annuel allant jusqu’à 12 000 €.

Quelles sont les conditions de la loi Jeanbrun ?

Il faut louer nu, en résidence principale du locataire, pendant 9 ans minimum, en respectant des plafonds de loyers et de ressources. Le logement doit être situé en immeuble collectif : neuf, ou ancien avec des travaux d’au moins 30 % du prix et un DPE A ou B après travaux. L’acquisition doit intervenir entre février 2026 et fin 2028.

Quelle est la contrepartie de l’avantage fiscal ?

À la revente, la plus-value est calculée en tenant compte des amortissements déduits, ce qui augmente l’impôt. L’option est irrévocable, et une sortie avant 9 ans entraîne la reprise des amortissements déduits.

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