Je le répète à chacune de mes conférences : transmettre, ce n'est pas tout donner. Pourtant, la plupart des personnes que je rencontre pensent qu'il faut choisir. Garder sa maison et ses revenus… ou aider ses enfants. Protéger sa retraite… ou alléger la future succession.

Et si vous pouviez faire les deux ?

C'est exactement ce que permet un outil prévu par le Code civil depuis… 1804 : le démembrement de propriété. Un mot un peu barbare, je vous l'accorde. Mais une idée très simple, que je vous explique ici sans jargon, exemples à l'appui.

🏛️ Le démembrement de propriété, c'est quoi au juste ?

Quand vous êtes propriétaire d'un bien, vous détenez en réalité trois droits en même temps :

      le droit de l'utiliser : y habiter (les juristes disent l'« usus ») ;

      le droit d'en percevoir les revenus : encaisser les loyers si vous le louez (le « fructus ») ;

      le droit d'en disposer : le vendre ou le donner (l'« abusus »).

Démembrer, c'est simplement répartir ces droits entre deux personnes :

      l'usufruitier garde l'usage et les revenus : il habite le bien ou le loue ;

      le nu-propriétaire détient « les murs » : le bien lui appartient, mais il ne peut ni l'occuper ni en toucher les loyers tant que l'usufruit dure.

Une image que j'aime bien : pensez à un arbre fruitier. L'usufruitier profite de l'ombre et cueille les fruits. Le nu-propriétaire possède l'arbre. Et le jour où l'usufruit prend fin (à une date fixée, ou au décès de l'usufruitier), le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété. Sans formalité, et sans nouveaux droits à payer.

🎁 Donner à vos enfants… tout en restant chez vous

Voici le cas que je rencontre le plus souvent. Vous donnez à vos enfants la nue-propriété de votre maison ou de votre appartement locatif, et vous gardez l'usufruit. Concrètement, rien ne change dans votre quotidien : vous continuez à y vivre, ou à encaisser les loyers. Le bien n'est simplement plus « à vous » sur le papier.

Pourquoi est-ce si intéressant ? Pour trois raisons.

1. Vous ne donnez fiscalement qu'une partie de la valeur

Le fisc ne taxe pas la valeur totale du bien, mais seulement celle de la nue-propriété. Et celle-ci dépend de votre âge au moment de la donation :

Barème fiscal de l'article 669 du Code général des impôts (usufruit viager).

Vous voyez le mécanisme ? Plus vous donnez jeune, plus la part taxable est faible. À chaque dizaine franchie, la note grimpe de 10 points.

2. Vous profitez des abattements… et vous pouvez les renouveler

Chaque parent peut donner 100 000 € à chaque enfant sans aucun droit à payer, et cet abattement se recharge tous les 15 ans. Commencer à 50 ans, c'est pouvoir recommencer à 65 ans, puis à 80 ans. Commencer à 75 ans, c'est souvent n'avoir qu'une seule « cartouche ».

3. Au décès, vos enfants récupèrent tout… sans payer de droits

Le jour où l'usufruit s'éteint, vos enfants deviennent pleins propriétaires sans droits de succession sur ce bien. Et si le bien a pris de la valeur entre-temps, cette plus-value leur revient sans être taxée.

📊 Un exemple concret : 500 000 € et deux enfants

Prenons un couple de 60 ans, propriétaire d'un patrimoine immobilier de 500 000 €, avec deux enfants. Comparons deux scénarios (calcul volontairement simplifié).

Valeur prise en compte

Part reçue par chaque enfant

Abattements par enfant (2 parents)

Montant taxable par enfant

Droits à payer au total :

Près de 13 000 € économisés, et le couple n'a renoncé ni à son logement, ni à ses loyers. Avec un patrimoine plus important, ou si l'on attend 75 ans pour agir, l'écart devient vite considérable.

⏳ Pourquoi il ne faut pas attendre

La transmission, c'est un peu comme planter un arbre : le meilleur moment, c'était il y a dix ans. Le deuxième meilleur moment, c'est maintenant. Chaque année qui passe :

•      Augmente la valeur taxable de la nue-propriété (voir le tableau plus haut) ;
•      Réduit le nombre de fois où vous pourrez utiliser vos abattements de 100 000 € ;
•       Vous expose à l'imprévu : une maladie, une perte d'autonomie, et il devient beaucoup plus difficile, parfois impossible, de signer une donation.

Et il y a une urgence très concrète en ce moment : jusqu'au 31 décembre 2026, les dons de sommes d'argent destinés à l'achat d'un logement neuf ou à des travaux de rénovation énergétique bénéficient d'une exonération exceptionnelle de 100 000 € supplémentaires par donateur (dans la limite de 300 000 € par bénéficiaire), sous conditions. Cette fenêtre se referme dans quelques semaines.

Parlons de votre situation avant la fin de l'année

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🔑 Le démembrement ne sert pas qu'à transmettre

C'est ce qui surprend le plus mes clients : selon votre situation, le démembrement peut aussi vous faire gagner de l'argent, de la trésorerie ou de la tranquillité.

Vendre la nue-propriété de votre logement

Vous récupérez immédiatement un capital, tout en continuant à habiter chez vous. Idéal si vous n'avez pas d'enfant, si vous souhaitez améliorer votre retraite, ou financer un logement plus petit tout en gardant un revenu locatif.

Vendre un usufruit temporaire

Vous « vendez » par avance 10 ou 15 ans de loyers, et le bien vous revient ensuite intégralement. Utile pour financer des travaux (DPE classé E, F ou G par exemple) ou un nouveau projet quand la banque dit non. Attention : le prix de vente est imposé comme un revenu. C'est particulièrement pertinent si vous avez des déficits fonciers non utilisés à absorber. Cela se prépare.

Acheter une nue-propriété

Vous achetez un bien 35 à 37 % moins cher, sans locataire à gérer, sans taxe foncière, sans travaux, sans revenus donc sans impôt, et il n'entre en principe pas dans le calcul de l'IFI. Au bout de 15 ans environ, vous récupérez la pleine propriété. Par exemple, un studio neuf à Nice affiché à 133 000 € peut s'acquérir autour de 85 000 € en nue-propriété. Parfait pour préparer sa retraite quand on n'a pas besoin de revenus aujourd'hui.

Acheter un usufruit temporaire

Vous payez en une seule fois 10 ans d'occupation, souvent bien moins cher qu'un loyer. Exemple : un T2 à Lyon valant 215 600 €, loué environ 848 € par mois. Son usufruit sur 10 ans vaut fiscalement 49 588 €, soit environ 413 € par mois : moitié moins que le loyer. Et vous pouvez même le louer pendant vos absences.

❌ Les idées reçues qui font perdre du temps (et de l'argent)

      « Si je donne la nue-propriété, je ne pourrai plus jamais vendre. » Faux. Vous pouvez vendre avec l'accord de vos enfants et reporter le démembrement sur le nouveau bien.

      « L'usufruit, c'est pour les personnes âgées. » Faux. On le confond souvent avec le viager, mais l'usufruit temporaire est une stratégie qui intéresse tous les âges.

      « Si je décède, mon conjoint sera mis dehors. » Pas si c'est prévu ! L'usufruit peut être mis sur deux têtes, vous et votre conjoint, à condition de l'écrire dès le départ.

      « C'est trop compliqué. » C'est un contrat un peu plus riche qu'une vente classique, car il faut répartir les charges entre chacun. C'est justement mon métier de le structurer pour vous.

🤔 Et vous, dans tout ça ?

Vous avez un bien immobilier. Des enfants, ou des proches à protéger. Une retraite à sécuriser. Et sans doute cette petite voix qui vous dit : « il faudrait que je m'en occupe ». Transmettre n'est pas se déposséder. C'est ORGANISER.

Alors pourquoi attendre ? Je connais les raisons les plus fréquentes :

     « Je suis encore jeune, j'ai le temps. » C'est justement le meilleur moment : la nue-propriété ne vaudra jamais aussi peu qu'aujourd'hui.

     « Mes enfants s'entendent bien, ils se débrouilleront. » C'est ce que pensait Germain. À son décès, ses trois enfants se sont retrouvés en indivision sur la maison familiale, avec des droits à payer et aucun accord sur la revente. La maison a fini vendue dans l'urgence.

     « Mon notaire s'en occupera. » Votre notaire rédige et sécurise l'acte. Mais bâtir la stratégie adaptée à vos revenus, à votre retraite et à votre famille, c'est un travail de conseil en amont.

     « Je ne veux pas perdre le contrôle. » C'est tout l'intérêt de l'usufruit : vous gardez la main sur votre logement et vos revenus.

Et vous, quelle est la vôtre ?

Imaginez : dans un mois, vous savez précisément ce que vous pouvez transmettre, quand, et combien vous économisez. Vos enfants sont protégés. Votre retraite aussi. Et vous dormez sur vos deux oreilles.

Beaucoup d'entre vous se posent ces questions depuis des années. Peu passent à l'action. Simplement parce que personne ne leur a encore montré, chiffres en main, ce que cela changerait pour eux.

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Votre patrimoine mérite une stratégie, pas une improvisation

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Les exemples présentés sont non contractuels et simplifiés à des fins pédagogiques. Ils reposent sur la réglementation fiscale en vigueur en novembre 2026 et ne constituent pas un conseil personnalisé : chaque situation familiale et patrimoniale nécessite une étude spécifique.