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Est-ce que la Loi Jeanbrun est pour vous ?
Loi Jeanbrun : le bon plan fiscal… mais pour qui exactement ?
Depuis le vote de la loi de finances 2026, on me pose la même question presque chaque semaine : « Muriel, le Jeanbrun, c'est le nouveau Pinel ? Je fonce ? »
Ma réponse honnête : non, ce n'est pas le nouveau Pinel. Et pour certains d'entre vous, c'est même une très bonne nouvelle. Pour d'autres, beaucoup moins. Tout dépend d'une chose que vous trouverez sur votre dernier avis d'imposition.
J'ai suivi de près les formations professionnelles consacrées au dispositif. Voici ce qu'il faut retenir, sans jargon, et surtout : comment savoir s'il est fait pour vous.
📖 Le Jeanbrun en deux minutes
Le dispositif Jeanbrun, aussi appelé « statut du bailleur privé », est le nouveau pilier du plan de relance du logement. Il remplace le Pinel, mais avec une logique totalement différente.
Fini la réduction d'impôt fixe. Place à l'amortissement : chaque année, vous déduisez de vos loyers une fraction de la valeur de votre logement, comme si vous constatiez son « usure ». Résultat : vos loyers sont peu ou pas imposés, et l'excédent peut même réduire vos autres impôts.
Quels logements ?
- des logements neufs ou en VEFA (achetés sur plan), situés dans un immeuble collectif ;
- des logements anciens rénovés, à condition que les travaux représentent au moins 30 % du prix total et que le logement atteigne une très bonne performance énergétique (classe A ou B après travaux) ;
- partout en France : il n'y a plus de zonage, contrairement au Pinel.
Quelles règles ?
- louer nu, à titre de résidence principale du locataire ;
- s'engager à louer 9 ans minimum (sans durée maximale) ;
- respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire, selon trois niveaux : intermédiaire, social ou très social ;
- ne pas louer à un membre de votre foyer ni à un proche jusqu'au 2e degré (enfants, parents, frères et sœurs, petits-enfants) ;
- acquérir le logement avant la fin de l'année 2028.
📊 Combien pouvez-vous déduire ?
L'amortissement se calcule sur la valeur du bâti seulement : on retire forfaitairement 20 % pour le terrain. Le taux dépend du type de logement et du niveau de loyer choisi :
| Intermédiaire | Social | Très social | |
|---|---|---|---|
| Neuf ou VEFA | 3,5 % par an | 4,5 % par an | 5,5 % par an |
| Ancien rénové | 3 % par an | 3,5 % par an | 4 % par an |
| Plafond annuel | 8 000 € | 10 000 € | 12 000 € |
Exemple : pour un appartement neuf de 200 000 € en loyer intermédiaire, la valeur amortissable est de 160 000 € (200 000 € moins 20 % de terrain). Vous déduisez donc 3,5 % × 160 000 € = 5 600 € par an.
Attention au plafond : en loyer intermédiaire dans le neuf, il est atteint autour de 285 700 € d'investissement. Au-delà, l'euro investi ne génère plus aucun amortissement supplémentaire. Le nombre d'opérations n'est pas limité, mais c'est bien ce plafond annuel, commun à tous vos logements Jeanbrun, qui fixe la limite réelle.
⚖️ La vraie question : à qui profite-t-il ?
C'est là que tout se joue. L'amortissement ne vous fait rien « gagner » directement : il efface de l'impôt. Et un euro d'impôt effacé vaut d'autant plus que vous êtes lourdement imposé.
Regardez ce que rapportent concrètement 1 000 € de déficit, selon votre situation :
| Votre situation | Économie pour 1 000 € de déficit | Mon avis |
|---|---|---|
| Tranche d'imposition (TMI) à 0 % ou 11 % | 0 à 110 € | Peu d'intérêt |
| TMI à 30 %, sans autres revenus fonciers | 300 € | Intéressant |
| TMI à 41 %, sans autres revenus fonciers | 410 € | Optimisé |
| TMI à 41 % avec des revenus fonciers déjà imposés | jusqu'à 582 € (41 % + 17,2 % de prélèvements sociaux) | La cerise sur le gâteau |
Les chiffres présentés en formation professionnelle confirment cette lecture. Sur un même exemple comparant un Jeanbrun à Nice et un meublé géré (LMNP) à Cannes :
| Solution | Rentabilité globale (TRI) | Effort d'épargne mensuel |
|---|---|---|
| Jeanbrun, TMI 30 % | 1,63 % | 600 € |
| Jeanbrun, TMI 45 % | 2,38 % | 550 € |
| LMNP (meublé géré) | 3 % | 440 € |
Vous voyez le message ? Le Jeanbrun n'est pas fait pour tout le monde. Il est fait pour ceux qui paient déjà beaucoup d'impôts. Plus votre tranche est haute, plus il devient performant. À 30 %, il commence à être intéressant. En dessous, d'autres solutions feront presque toujours mieux.
🍒 La cerise sur le gâteau : vous avez déjà des revenus fonciers
Si vous louez déjà des biens en location nue, vos loyers sont taxés deux fois : à votre tranche d'imposition, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Soit 58,2 % pour une TMI à 41 %. C'est précisément là que le Jeanbrun devient redoutable.
Pourquoi ? Parce que le déficit créé par votre logement Jeanbrun vient d'abord réduire vos autres revenus fonciers, et donc les deux impôts à la fois. Les intérêts d'emprunt, eux, ne peuvent réduire que vos revenus fonciers : si vous n'en avez pas, cette partie du déficit attend simplement les années suivantes. Si vous en avez, elle sert immédiatement.
Cas pratique : un couple marié, TMI 41 %, 18 000 € de revenus fonciers par an
Ce couple paie environ 28 000 € d'impôt sur le revenu, n'est pas concerné par l'IFI, et veut développer son patrimoine, réduire sa pression fiscale et préparer sa retraite d'ici 15 ans. Il achète un appartement neuf de 200 000 € en loyer intermédiaire.
| Résultat annuel du logement | Achat comptant | Achat à crédit (10 % d'apport, 20 ans, 3,5 %) |
|---|---|---|
| Loyers perçus | 7 000 € | 7 000 € |
| Charges | - 1 700 € | - 1 700 € |
| Intérêts d'emprunt | 0 € | - 3 500 € |
| Amortissement Jeanbrun | - 5 600 € | - 5 600 € |
| Résultat foncier (si positifs = imposés, si négatifs = réduction de revenus) | - 300 € | - 3 800 € |
- Achat comptant : les 7 000 € de loyers ne coûtent plus un centime d'impôt. Sans le Jeanbrun, ils auraient coûté environ 3 000 € par an à ce couple.
- Achat à crédit : les loyers sont neutralisés, et le déficit de 3 800 € vient en plus réduire les 18 000 € de revenus fonciers existants. Soit 3 800 € × 58,2 % = environ 2 200 € d'impôt en moins la première année, en plus de l'effet de levier du crédit.
Ce gain diminue progressivement à mesure que les intérêts d'emprunt baissent, mais l'amortissement, lui, continue de neutraliser les loyers pendant toute la durée de détention.
⚠️ Ce qu'on vous dit moins souvent
- Les amortissements sont repris à la revente. Ils viennent augmenter votre plus-value imposable. Les abattements pour durée de détention s'appliquent toujours, avec une exonération totale au bout de 30 ans, mais une revente rapide peut coûter cher. Le Jeanbrun se pense sur le long terme.
- Le rendement reste modéré. Les loyers sont plafonnés, et vos locataires doivent respecter des plafonds de ressources.
- L'ancien est très encadré. 30 % de travaux minimum et une classe énergétique A ou B à l'arrivée : peu de biens anciens passeront ce filtre. (en négociation)
- Pas d'avantage « coup de poing ». Le gain est étalé dans le temps et dépend de la valorisation du bien. Le choix de l'emplacement reste décisif.
- C'est techniquement exigeant. Calcul de l'amortissement, ordre d'imputation du déficit, report sur dix ans, choix du niveau de loyer : une mauvaise déclaration peut faire perdre une bonne partie de l'avantage.
- Pas de cumul avec Loc'Avantages sur le même logement. L'acquisition via une SCI à l'impôt sur le revenu reste en revanche possible.
🤔 Et vous, dans tout ça ?
Le Jeanbrun est probablement fait pour vous si :
- votre tranche d'imposition est d'au moins 30 % ;
- vous percevez déjà des revenus fonciers imposés (location nue) ;
- vous n'avez pas besoin de revenus immédiats et vous pensez long terme (retraite, transmission) ;
- vous acceptez de louer à un loyer encadré pendant au moins 9 ans.
Il ne l'est probablement pas si vous êtes à 0 ou 11 %, si vous cherchez un complément de revenus rapidement (le meublé fera souvent mieux), ou si vous voulez investir sans aucune contrainte de gestion (la nue-propriété est alors une piste à étudier).
Un dispositif fiscal ne fait pas un bon investissement. C'est votre SITUATION qui décide.
Je connais bien les objections que j'entends en rendez-vous :
- « Tout le monde en parle, ça doit être bien. » C'est ce que s'est dit Germain en 2016 avec le Pinel. Tranche à 11 %, studio acheté trop cher dans une ville moyenne, loyers plafonnés… Neuf ans plus tard, sa réduction d'impôt n'a jamais compensé la moins-value à la revente.
- « Je n'ai pas besoin de conseil, je ferai une simulation en ligne. » Les simulateurs grand public ignorent vos revenus fonciers existants. Or c'est précisément ce qui fait basculer le calcul.
- « J'attends de voir. » Le dispositif est ouvert aux acquisitions jusqu'à fin 2028. Chaque année qui passe, c'est une année d'impôts sur vos loyers que vous auriez pu neutraliser.
- « Je suis à 30 %, ce n'est pas assez. » Peut-être. Peut-être pas. Avec des revenus fonciers, l'équation change complètement.
Et vous, quelle est la vôtre ?
Imaginez : dans une semaine, vous savez précisément combien le Jeanbrun vous ferait économiser, à vous, avec vos revenus, vos loyers actuels et votre projet de retraite. Et s'il n'est pas fait pour vous, vous savez quelle solution l'est.
Beaucoup d'investisseurs hésitent depuis l'annonce du dispositif. Peu ont fait le calcul pour leur propre situation. C'est ce calcul qui fait la différence entre une bonne affaire et une erreur à 200 000 €.
👉 Faites le test : Jeanbrun, oui ou non ?
Réservez un rendez-vous découverte gratuit de 30 minutes, par téléphone ou en visio. Munissez-vous de votre dernier avis d'imposition : nous regardons ensemble votre tranche, vos revenus fonciers et vos objectifs, et je vous dis franchement si le Jeanbrun est fait pour vous ou si une autre stratégie (meublé, nue-propriété, déficit foncier) sera plus performante. Je vous envoie ensuite une première piste concrète par e-mail. Sans engagement.
Votre avis d'imposition a la réponse. Venez la lire avec moi.
👉 Je réserve mon diagnostic gratuitMuriel Trenquier, conseillère en gestion de patrimoine immobilier depuis 2008, diplômée du DES de gestion de patrimoine (AUREP). Patrimoine en Ligne, Pertuis (84).
Les exemples présentés sont non contractuels et simplifiés à des fins pédagogiques. Ils reposent sur la loi de finances pour 2026 et sur les éléments connus en novembre 2026. Ils ne constituent pas un conseil personnalisé : chaque situation fiscale et patrimoniale nécessite une étude spécifique.