Nue-propriété Aix en Provence La Réserve

Nue-Propriété Aix en Provence “la réserve”

Appartements du studio au T5 sur Aix en Provence
En Nue-Propriété

Investissez sur Aix en Provence :

Préparez votre retraite, avec ce magnifique programme vous pourrez vous projeter soit vers un logement dans une des plus belles villes de France soit vers un complément de revenus grâce à cette localisation idéale pour la location nue comme meublée.

Actuellement la moyenne €/m2 d’investissement dans cette ville dans le neuf est à 6000 €/m2

La Nue-propriété de ce programme est vendue à une moyenne de 3 803 € /m2

Pourquoi payer plus cher ?

La Résidence : La RESERVE,

C’est une résidence de 5 bâtiments de 94 logements, dans laquelle 24 appartements du Studio au t5 sont proposés en Nue-propriété. Les appartements de standing sont lumineux dans un écrin de verdure. Les prestations sont haut de gamme et de grands espaces terrasses agrémentent ces appartements.

La résidence sera livrée au cours du 2ème trimestre 2024 et son usufruit sera d’une durée de 15 ans.

Les appartements avec un stationnement sont à 2 kms du centre ville d’Aix en Provence.

Signature chez le notaire dès le 2nd trimestre 2022.

Avantages d’un investissement en Nue-propriété :

L’achat d’un appartement avec une réduction immédiate de 35% sur la moyenne du marché aixois permet en cas de revente une belle plus-value. En effet la plus-value sera calculée à partir du montant de la pleine propriété soit à 5 850 € du m2.

Votre investissement se construira doucement avec une revalorisation nette de 3%/an sans vacance locative, frais de gestion.

Pas de taxe foncière pendant 15 ans, ni frais d’entretien.

Vous récupérez dans 17 ans un appartement rafraichi, entretenu.  C’est un magnifique effet de levier pour construire votre parc immobilier.

Si vous avez des revenus fonciers, vous pourrez les déduire avec les intérêts d’emprunt.

Ce bien n’augmentera pas votre IFI.

Contactez-nous :

Pour tout complément d’informations, étude personnalisée : muriel.trenquier@patrimoine-en-ligne.fr

Colocation haut de gamme Sur Aix en Provence

Colocation de 5 Chambres sur Aix en Provence

 

 

Répondre aux besoins de logements :

Trouver un logement agréable en centre ville à un tarif correct est un dilemme que tout parent connait de juillet à octobre pour leurs enfants en études supérieures.

Comme c’est rassurant de laisser votre “bébé” dans un logement propre, agréable où tous les services sont présents, parfois même trop. Un jour nous avons eu des parents qui ont ôté les télévisions dans les chambres pour que leurs enfants travaillent plus et mieux.

Les jeunes actifs aussi sont concernés : un premier emploi et un premier logement avec un premier salaire. Tout n’est pas toujours conciliable dans la qualité de vie. Le pouvoir d’achat ne cesse pas de baisser. Certaines personnes sont obligées de trouver ce type de logement en attendant des jours meilleurs où elles pourront se loger seules dans autre chose qu’une chambre d’étudiant.

En effet une chambre + un espace commun est bien plus qualitatif qu’une studette de 12 m2 (dans le meilleur des cas).

Où Trouver ce type de Logement ?

Dans toutes les grandes villes de France. Vous trouverez ces logements haut de gamme dans 31 villes actuellement.

Les critères de sélections sont la forte demande locative, des pôles étudiants et des zones d’activité économique.

Optimiser au maximum de rapport achat/ rendement locatif : 4,45 % net avant impôts

Aix en Provence : rue Figuières

Aix en Provence est une ville étudiante très active, l’académie Aix comprend 40 000 étudiants et 57 280 actifs. C’est la 4ème ville de la région PACA et la 1ère où les Français souhaitaient vivre en 2020. La ville est vivante et peuplée toute l’année.

La résidence est proche de l’IUT d’Aix-Marseille, de la Faculté des Sciences Aix-Montperrin, ESARC, Faculté de droit et sciences politiques, Faculté des arts, lettres, langues et sciences sociales, ECV.

L’appartement : Avant Travaux

L’appartement a une superficie de 100m2 et une loggia, il est au 1er étage / 4.

5 chambres seront constituées chacune avec sa salle de bain individuelle, une télévision.

La cuisine sera entièrement équipée.

L’appartement est entièrement revue en isolation et refait à neuf.

Nos clients le jour de la réception souhaiteraient en profiter avant de le mettre à la location, c’est vous dire !

Plus d’informations :

Nous sommes à votre disposition pour vous communiquer plus d’informations sur :

muriel.trenquier@patrimoine-en-ligne.fr

Votre projet existe peut-être déjà, passez à l’action, renseignez-vous c’est gratuit !

Demain vous aurez besoin de revenus complémentaires, c’est aujourd’hui que cela se construit.

villa en Nue propriété à Mérignac

Maisons sur Mérignac en NUE PROPRIETE (33)

 

Maison sur Mérignac en Nue Propriété

Devenez propriétaire d’une maison avec son jardinet sur Mérignac

 

 

Devenez Propriétaire d’une maison sur Mérignac

 

 

1) Devenez propriétaire d’une maison sur Mérignac en Nue-Propriété

Et bénéficiez d’une réduction immédiate de 37%

 

a) Construisez votre patrimoine grâce au démembrement de propriété :

 

Aujourd’hui vous pouvez investir dans l’immobilier neuf de différentes façons, l’achat en démembrement de propriété est une des plus optimisantes.

Vous gagnez dès l’achat sur le prix du neuf : vous aurez une réduction immédiate de 37% sur le prix du neuf. Un gain immédiat pour devenir propriétaire de votre maison sur Mérignac en Nue-Propriété.

Ce qui fait souvent peur en investissant dans l’immobilier c’est la gestion locative :

  1. La vacance locative donc un manque de revenus
  2. Les locataires qui ne paient pas leurs loyers
  3. La gestion locative et les assurances qui vous coutent environ 10 à 12% de vos loyers
  4. L’entretien de votre bien entre les locataires
  5. Les revenus qui augmentent vos impôts et créent une taxe supplémentaire (la CSG-CRDS : 17,2%)

L’investissement en Nue-Propriété est avantageux grâce à :

L’usufruitier (ici un bailleur social) qui gère et s’occupe du bien pendant 15 ans :

    1. Il remplit les logements
    2. Il paye la taxe foncière, l’entretien des lieux
    3. Comme vous n’aurez pas de revenus pendant 15 ans, vous n’augmenterez pas vos impôts
    4. La Nue-Propriété a l’avantage de ne pas avoir de valeur pour la déclaration de l’IFI
    5. Les 37% de réduction immédiate pour compenser les revenus que vous ne pourrez percevoir pendant 15 ans d’usufruit.
    6. A la fin de l’usufruit dans 15 ans, cette différence entre le prix d’acquisition et la valeur de la pleine propriété ne sera pas taxée à la plus-value. Seules les sommes au delà seront taxées. Vous devenez propriétaire immédiatement d’une maison sur Mérignac en Nue-Propriété

Donc l’effet levier de cet investissement est multiple : sur vos impôts immédiats, futurs et les taxes.

b) Programme sur Mérignac, Bloom Parc :

La résidence Bloom Parc composée de 13 maisons du T3 au T5 avec leur jardinet et un parc entretenu par la copropriété.

Ces maisons duplex offrent un cadre de vie très agréable

 

 

Votre villa T3 à partir de 219 040 €

Livraison du programme Bloom Parc est prévue au cours du 2ème trimestre 2024

Usufruit durant 15 années, vous récupérerez la pleine propriété de votre villa le 3ème trimestre 2039, vous pourrez alors l’occuper, la louer ou la vendre.

Besoin d’informations complémentaires ou une étude personnalisée : muriel.trenquier@patrimoine-en-ligne.fr

 

 

2) Localisation Idéale :

La résidence Bloom Parc est située entre l’aéroport de Mérignac et Bordeaux. A proximité de toutes les commodités, commerces, transports et établissements scolaires, une localisation idéale pour une petite famille.

Que cet investissement, à terme, devienne votre résidence principale, secondaire ou locative. Ce bien répond à tous les critères :

  • Logement avec un extérieur
  • Demande locative forte grâce à sa situation
  • Cadre de vie éco responsable, un parc entretenu par la copropriété avec des espaces individualisés
  • Aucune plus value au terme de l’usufruit en cas de revente : en effet, au delà du prix d’acquisition (en nue-Propriété) jusqu’au réel prix en pleine propriété, aucune plus-value immobilière ne sera exigée. Et si le bien devient votre résidence principale même une année, aucune plus-value du tout !*
    *(selon les lois fiscales en 2021)
Résidence Bloom Parc

Devenez propriétaire d’une maison au coeur du quartier Capeyron à Mérignac

 

 

3) Pourquoi un investissement en Nue-Propriété plus qu’en loi Pinel ?

a) Investir en loi Pinel, Rappel :

Vous devenez propriétaire d’un bien immobilier neuf ou réhabilité qui sera la résidence principale d’un locataire répondant à des critères de revenus et dont le loyer sera plafonné. En compensation l’Etat vous accorde une réduction équivalente à 2% du prix d’achat (avec les frais de notaire) pendant 6 années ou 9 années et une possibilité de prolonger encore 3 années avec une réduction de 1% par an.

Cependant vous ne pourrez utiliser votre bien pendant toute la durée choisie de réduction d’impôt. Le loyer est plafonné donc réduit le rendement locatif. Vous achetez dans le neuf au prix fort.

Ce que vous ne voyez pas tout de suite : la réduction d’impôt n’aura un impact que lorsque le montant de votre impôt sera calculé. Ainsi si vous avez des revenus fonciers imposables ils seront tout d’abord dans l’assiette imposable puis la réduction interviendra. Vous créez de nouveaux impôts avant de les réduire puis vous serez redevable de la CSG-CRDS à17,2%.

Exemple :

Revenus locatifs nets annuels 5 000 €

Si vos revenus arrivent dans la tranche à 30% , ces nouveaux revenus seront taxés à (30 + 17.2)% , soit 5 000 * 47,2% = 2 360 €

Si le bien d’acquisition frais de notaire compris fait 250 000 € la réduction annuelle de 2% fera  5 000 € (les 9 1ère années).

Vous aurez donc réduit vos impôts non pas de 5 000 € mais réellement de 5 000 – 2360 = 2 640 €

 

b) Investir dans la Nue Propriété :

Un bien d’une valeur de 250 000 € sera acquit en Nue-Propriété avec une réduction immédiate de 37% soit 182 482 €

L’emprunt sera donc moins important, le gain sur le prix au m2 sera de 37% (la loi Pinel va au maximum jusqu’à une réduction 21% étalée sur 12 années).

Vous n’aurez pas créé de nouveaux impôts, ne payerez aucune charge pendant 15 ans, ni entretien, ni taxe foncière ou gestion locative.

La plus-value à la revente après la période d’usufruit entre 182 482 et 250 000 € ne sera pas taxée soit un gain à la 15ème année de 14 828 €.

Je reste à votre écoute pour tout complément d’information : muriel.trenquier@patrimoine-en-ligne.fr

 

20 appartements en copropriété

Location Courte Durée sur Lyon (69003)

Investir et créer des revenus locatifs rapidement !

La Location meublée :

La Location Meublé ou LMNP location en meublé non professionnel est le meilleur statut pour créer des revenus locatifs. Aujourd’hui vous avez plusieurs manières de louer en meublé. Soit en longue durée : un bail de 12 mois ou 9 mois pour les étudiants. Location en saisonnier (pour les vacances, une semaine ou plus) et en courte durée : une nuitée ou plusieurs.

Meublé :

Votre appartement est classiquement loué en revenu foncier, vous louez un espace et le locataire vient avec ses meubles. Si vous souhaitez louer en meublé vous devrez fournir tous les meubles permettant au locataire de loger dans les lieux juste en emportant ses vêtements et les linges de maison : une table et des chaises, un lit, des rangements, tous les ustensiles de cuisine, un four, une plaque chauffante et un réfrigérateur.

Statut du loueur en meublé :

Non professionnel :

LMNP (loueur en meublé non professionnel) vous êtes LMNP lorsque vous louez un bien meublé. Ce type de location est considérée comme commerciale, vous créez donc des BIC (bénéfices Industriels et commerciaux) et non des revenus fonciers. L’article 39C qui régit les amortissements des biens mis en location est le plus gros avantage dans ce type de revenu. En effet les amortissements représentant le vieillissement programmé des éléments réduisent comptablement les revenus obtenus, sans limite de temps. Ainsi en comparaison avec les revenus fonciers où vous devrez engager des travaux pour créer un déficit supplémentaire, avec les BIC les amortissements le feront comptablement : donc moins d’impôts pour les mêmes revenus. Pour plus de renseignements demander une étude personnalisée (Cliquez ici)

Professionnel :

LMP (Loueur en meublé professionnel) : vous devenez professionnel dès que vous produisez plus de 23 000 € de chiffre d’affaire par an et que vos BIC représentent la moitié des revenus du foyer. Vous pourrez choisir la déclaration en microBIC (abattement forfaitaire de 50% avant votre déclaration de revenus imposables) tant que ses revenus bruts ne dépassent pas 72 600 €, si c’est plus opportun que la déclaration au réel (qui dans 85% des cas est la meilleure). Il y aura bien sur des contraintes mais aussi des avantages en passant du micro au réel et du LMNP au LMP.
Pour plus de renseignements demander une étude personnalisée (Cliquez ici)

Création de votre patrimoine et rendement :

Création du patrimoine :

Créer un patrimoine immobilier est une façon de se protéger ainsi que sa famille pour l’avenir : revenus complémentaires, capital.

Vous souhaitez préparer votre retraite, car nous le savons tous la retraite est un concept fragile. Et sans constitution de revenus complémentaires vous perdrez en niveau de vie et en qualité de vie (perte en moyenne de 50% de vos revenus d’aujourd’hui à la retraite).

Depuis des décennies il est opportun d’acheter un bien immobilier, le louer en “bon père de famille”. Les loyers remboursaient plus ou moins l’emprunt et le patrimoine se constituait peu à peu. Les plus riches ont souvent eu recourt aux investissements immobiliers pour créer leur fortune.

Aujourd’hui ce mode de location est désuet, on lui préfère la location meublée, plus rentable, moins engageante et compliquée et surtout permettant d’obtenir des revenus plus rapidement.

Le rendement :

C’est le rapport entre le montant du bien acquis et les revenus annuels : si vous achetez un bien 100 000 € et qu’il vous rapporte brut 6 000 € par an. Votre rendement sera de 6 000 / 100 000 = 6%, ce qui n’est pas mal mais de plus en plus rare en location nue (le foncier étant de plus en plus cher et les loyers plafonnés).

Voici un très bel exemple d’investissement vous permettant selon le choix de location d’obtenir différents rendement :

LMNP

Investissement immobilier centre ville, Lyon, location meublée courte et moyenne durée.

Plateau nu, bâtiment entièrement rénové, parties privatives et communes, prix immobilier 150 000 € + FN 11 800 €

Reconstruction en studio meublé forfaitaire 22.8 m2 : 26 633 €

Mobilier packagé : 2183 €

Mise en location :

  • Moyenne durée : 474 € soit 5688 € annuel : rendement 2,98%
  • Courte durée : nuitée 60 € occupation 80% (24 jours/30) :
    (24*60) / 190 635 = 8.81%

Lyon 3ème quartier en rénovation, proche centre et commerce.

Investissement packagé frais de notaire inclus à partir de 190 635 €, encore 8 appartements disponibles.

Etude personnalisée, simulation financière et fiscale sur demande : muriel.trenquier@patrimoine-en-ligne.fr

Démembrement de propriété

Le démembrement de propriété s’adresse à qui ?

le démembrement, qu’est-ce que c’est ?

Nue-Propriété + Usufruit

Le Démembrement de propriété = la Nue-Propriété + Usufruit

      1. Qu’est-ce que c’est ?

      2. À qui cela s’adresse ?

      3. Est-ce risqué ?

1. Qu’est ce que c’est ?

  • Le démembrement est un mécanisme de droit immobilier très ancien. Le démembrement de propriété vient du droit Napoléonien. Il consiste à distinguer la propriété d’un bien, de sa jouissance. En droit français, on peut donc diviser un actif, un bien immobilier, mais également un contrat d’assurance-vie, une voiture, une œuvre d’art, en gros, presque tout, en deux grandes parties.

On parle, alors, de nue-propriété et d’usufruit :

  1. La pleine valeur d’un actif est composée, pour partie, de la valeur de sa nue-propriété, exemple, le titre de propriété et, pour une autre partie,
  2. de l’usufruit de cet actif, c’est-à-dire de la possibilité d’en user et d’en profiter.
  3. Cette décomposition varie, notamment, en fonction de la durée du démembrement ou de l’âge du donateur.

2. À qui cela s’adresse ?

  • Le démembrement est largement utilisé par les contribuables, redevables de l’IFI, car en droit français, ce n’est pas le nu-propriétaire d’un bien qui supporte l’IFI, mais c’est l’usufruitier. Ainsi, beaucoup de contribuables soumis à l’IFI achètent uniquement la nue-propriété d’un bien et ainsi ne payent pas l’IFI sur cette quote-part d’actif. Ou transmettent l’usufruit temporairement à leurs enfants qui en auraient besoin pour ne plus être redevable sur ce bien de l’IFI.
  • La mécanique du démembrement est également utilisée pour optimiser la donation de son actif, notamment, immobilier à ses enfants.
Exemple : un parent dont l’âge est compris entre 51 et 60 ans pourra, par exemple, transmettre à ses enfants un bien pour 50 % de sa valeur en pleine propriété. Au moment de son décès, le bien sera, automatiquement remembré sans aucune incidence fiscale pour le bénéficiaire. Ainsi plutôt que de donner un bien d’une valeur de 100 à mon enfant, et de payer des taxes sur la valeur de 100, je lui donne que la nue-propriété, aujourd’hui, pour une valeur de 50. Je ne paye de droits de donation que sur 50 et le jour de mon décès, les 50 restants lui reviennent automatiquement sans payer aucun impôt supplémentaire. C’est génial non ?
  • Dans le cas d’une acquisition en nue-propriété d’un bien immobilier.

Si vous achetez un bien en démembrement sur une durée fixe et connue au départ, par exemple sur 15 ans, vous ne paierez que 65 % du prix de ce bien, les 35 % restants, correspondant donc à l’usufruit, seront achetés par un tiers, généralement une personne morale, pour placer sa trésorerie ou par un bailleur social pour développer son parc locatif.
En contrepartie de cette remise sur le prix, vous ne pourrez pas vivre dans le bien, ni jouir du fruit de la mise en location pendant toute la durée du démembrement. C’est l’usufruitier qui le pourra.

En revanche, au terme de la période de 15 ans, vous récupérerez automatiquement l’usufruit. La pleine propriété du bien est à nouveau unifiée, vous pourrez alors l’habiter, le mettre en location ou même de le revendre, si vous le souhaitez.

3. Est-ce risqué ?

  • Comme pour tout investissement immobilier, quel qu’il soit, l’investissement en démembrement comporte mécaniquement un risque de perte en capital qui, tout comme pour votre résidence principale dépend forcément de l’évolution du marché immobilier. L’emplacement de votre bien devra être en rapport avec vos projets futurs (logements, location, revente).
  • L’évolution du marché immobilier sur plus de 15 ans est difficilement prévisible. Cependant l’immobilier a rarement perdu de la valeur sur la durée. C’est ce que l’on appelle un placement en bon père de famille, plus sécurisé que la bourse et s’appuyant sur un élément concret (le foncier et la construction).
La Pleine Propriété

Quand l’usufruit s’éteint, la pleine propriété réapparait

4. Plus de renseignements :

Les loyers revenus locatifs de votre investissement immobilier

SCI ou SARL pour les revenus locatifs ?

Est-ce une obligation d’investir son immobilier locatif
dans une SCI ou une SARL ?

Introduction :

Les revenus locatifs sont les “fruits” d’un patrimoine :

Lorsque vous investissez dans l’immobilier et que vous le louez, vous percevez des loyers, des revenus locatifs. La plupart du temps vous le faites sans créer une société, vous investissez en direct. Alors pourquoi certains investisseurs créent des sociétés pour y placer leurs investissements immobiliers ?  Cela dépend de la stratégie que vous souhaitez développer. Alors est-ce la SCI ou la SARL qui vous conviendra le plus pour vos revenus locatifs ?

La société utilisée pour l’immobilier plus connue est la SCI, la société civile immobilière :

Il y a deux types différents de revenus locatifs, les revenus fonciers (RF) et les bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Beaucoup d’investisseurs font une grosse erreur en louant leurs appartements ou maisons meublés dans la SCI imposée au barème progressif des associés.

Il y a en effet une grande confusion entre la SCI pour les revenus fonciers (RF) et la SCI imposée à l’impôt des sociétés. Et la différence entre ces SCI et la SARL de famille. Je voudrai développer ce sujet et vous éclairer. Tout d’abord est-ce obligatoire de créer une société pour investir dans l’immobilier ?

Il n’est pas obligatoire d’investir tout son immobilier dans une société. D’ailleurs si vous investissez seul, que vous souhaitez le revendre, ou si c’est votre résidence principale la société n’est pas préférable. Donc comme toujours, la définition de vos besoins et objectifs est indispensable.

Créer une société type SCI ou SARL ?

Une société est une enveloppe pour encadrer la gestion des investissements. C’est une personne morale, elle porte son propre nom et a le fonctionnement d’une société : elle est composée d’au moins 2 associés, une comptabilité stricte inscrit tous les flux,  les statuts indiquent les activités développées ou modifiées lors des assemblées générales…

Revenus locatifs dans une société :

Il est intéressant de créer une société lorsqu’il y a plusieurs personnes souhaitant investir ensemble, cela facilite la gestion des interventions des uns et des autres. Le fonctionnement et les obligations de la société permettront de répartir les gains et les charges de chacun, en fonction de leur pourcentage possédé dans la société.

Revenus locatifs hors société :

Lorsque vous pensez investir et créer ainsi votre activité et percevoir un revenu, il est opportun de créer une société.

Si vous êtes seul(e) à investir dans l’immobilier sans en créer un patrimoine de grande envergure cela n’est pas une obligation.

Il est parfois même déconseillé d’investir au travers d’une société.

  1. L’imposition des revenus des sociétés :

    Les revenus locations des SCI ou de la SARL de famille sont imposés, et le régime d’imposition sera aussi une raison de choisir l’une ou l’autre régime de société.

    1. Les sociétés SCI ou SARL imposés à l’impôt sur les revenus des associés.

      La société doit avoir au moins 2 associés. Chacun possède un % des parts de la société. Le bilan comptabilise tous les flux. Les bénéfices; fruits positifs de votre investissement s’ajoutent aux revenus des associé au prorata de leurs parts.
      Exemple : La location annuelle de votre immobilier produit 15 000 €, les charges habituelles (taxe foncière + frais de gestion + assurances + travaux + les intérêts d’emprunt) sont de 8 000 € et réduisent les revenus avant de venir impacter les revenus des associés. Soit 15 000 – 8 000 = 7 000 €
      Chaque associé doit donc augmenter ses revenus du pourcentage qu’il possède dans la société. Les déficits seront également impactant selon le pourcentage. Attention il y a une différence entre les revenus imposés et la réelle trésorerie qui reste sur le compte de la société. Surtout s’il reste un emprunt. seuls les intérêts sont déductibles, soit 1 à 2% du remboursement mensuel.

    2. Les sociétés SCI et SARL imposées à l’impôts des sociétés :

      Ces types de sociétés ont une gestion indépendante des associés. Les associés sont des actionnaires qui, s’ils le décident se distribueront des dividendes, s’il y a des bénéfices. Ces revenus sont donc imposés 2 fois : 1 fois dans la société puis lorsque l’associé reçoit le fruit de son investissement dans ses revenus imposés.
      Mais l’avantage si le bénéfice n’est pas distribué, l’associé ne voit pas ses impôts augmentés.

      SCI et SARL IR ou IS

      SCI ou SARL à l’IR ou à l’IS pour investir dans l’immobilier locatif

       

  2. Les revenus locatifs des sociétés (SCI et SARL de famille) imposées auprès des associés :

    1. La SCI, Société Civile Immobilière.

      Comme elle le dit, son activité est définie dans ses statuts et elle doit être civile et donc pas commerciale.
      La location nue d’un logement  est une activité civile, les revenus obtenus sont des revenus fonciers.

    2. La SARL de famille.

      La SARL est normalement imposée aux impôts sur les sociétés. Lorsque tous les associés sont de la même famille, ils peuvent opter pour une société dite transparente à l’IR. Les associés sont alors directement imposés dans leurs revenus. Contrairement à la SCI, l’activité est commerciale, (ou agricole ou industrielle), telle que la location meublée.

    3. Quand la société est requalifiée à l’impôt sur les sociétés (IS) :

      1. Pour la SCI : Si la SCI transparente fait de la location meublée
      2. Pour la SARL : S’il y a des locations nues dans l’activité ou si un des associés n’est plus un membre de la famille. Dans le cas d’un divorce par exemple.

Les différences entre une société à l’impôt des sociétés (SCI) et une société transparente ( SCI ou SARL de famille) :

  1. La fiscalité :

    1. J’en ai parlé un peu plus haut, la SCI comme la SARL,  à l’impôt société conservent toutes les entrées et sorties comptables. Les bénéfices sont imposés depuis le 1er janvier 2020 à 15% jusqu’à 38120 € et 28% au delà pour atteindre en 2022 un taux unique de 25%. Les associés ne peuvent percevoir de revenus (les dividendes) que s’ils le décident leur de l’assemblée générale (et qu’il y a des bénéfices), ils sont alors imposés soit à 30% (à la Flat taxe) soit dans leurs revenus (après un abattement de 40%) et à la CSG CRDS. Il est donc préférable de choisir la flat taxe dès que votre taux d’imposition est supérieur à la tranche de 11%.
  2. L’avenir de votre investissement :

    Il y a de nombreux projets différents dans un investissement immobilier : créer un patrimoine, préparer des compléments de revenus, prévoir un effet levier grâce à la revente, se loger pour la retraite. En fonction de ces projets, il faut définir le jour de l’acquisition pour éviter d’être bloquer. Il est cependant difficile de prévoir l’évolution du marché et de la fiscalité qui pourront être très différentes d’aujourd’hui.
    En cas de revente d’un bien immobilier, dans une société imposée à l’IS, la plus-value sera douloureuse. Par opposition avec une société transparente la franchise d‘imposition de la plus-value (19%) est au delà de la 22ème année et au delà de la 30ème année pour les cotisations sociales (17,2%).

  3. En résumé : La SCI et la SARL seront opportunes pour :

    Quand comment pourquoi investir dans l'immobilier

    Pourquoi investir grâce à une SCI ou une SARL dans l’immobilier locatif ?

    1. La SCI à l’IR (impôts sur les revenus) :

      Elle permettra de gérer du patrimoine familial lorsqu’il y a au moins deux enfants, qui lors d’une succession gèreront ensemble ce patrimoine. Elle permet aussi de gérer un patrimoine investi à plusieurs. Cependant la responsabilité est illimitée, il est donc important que les associés s’entendent bien et aient confiance. Les biens immobiliers situés dans cette société doivent être loués nus et produisent des revenus fonciers : bail d’habitation loi 6 juillet 1989, les garages, les terrains…

    2. La SCI à l’IS (impôts sur les sociétés) :

      La création de cette société interviendra dans la stratégie d’une activité “professionnelle”, la précédente est plus une enveloppe facilitant la gestion des flux. Celle-ci aura une activité de plus grande ampleur, plus grand chiffre d’affaire, besoin de se créer un salaire et éviter l’imposition en directe. Les revenus pourront être fonciers ou meublés, les statuts de la société indiquent les activités prévues dans la société.

    3. La SARL à l’IR :

      C’est la société pour la gestion d’un patrimoine familial de locations meublées. Lorsque le chiffre d’affaire  par associé est supérieure à 23 000 € et supérieure à ses revenus du foyer, on parle de loueur professionnel. Elle permet alors de protéger le gérant s’il n’a pas par ailleurs de couverture sociale (cotisations sociales). Idéal pour un chef d’entreprise qui vend son activité et réinvesti dans cette nouvelle activité patrimoniale.

Il y a bien sûr d’autres critères en fonction de vos besoins et objectifs, je reste à votre écoute pour une analyse complète.

 

Nue-Propriété sur la Cote d'Azur

Nue-Propriété sur la côte d’Azur

Investir sur la Région PACA avec une réduction moyenne de 40%

Vous trouverez ci-dessous quelques-uns des programmes vendus en Nue-Propriété sur la Région Côte d’Azur. C’est un emplacement idéal pour préparer votre avenir, logement ou investissement locatif. Un investissement sans contrainte et avec de multiples avantages.

 

1) Dernier appartement vendu en Nue-Propriété sur Villeneuve Loubet (06)

“Résidence Vaugrenier Bay”

Nue-Propriété sur Villeneuve Loubet

Nue-propriété sur la Cote d’Azur, à Villeneuve Loubet

Deuxième tranche du programme démembré sur la côte d’Azur à Villeneuve Loubet. Cette localisation idéale et qualité haut de gamme offrira un investissement immobilier dans votre futur logement pour la retraite ou locatif pour des revenus complémentaires. La Nue-Propriété où comment créer votre patrimoine immobilier sans contrainte. Ici l’investissement immobilier sera aussi bien un logement futur, une résidence secondaire, un bien locatif ou une revente .

Dernier T3 avec son parking en sous-sol pour seulement 190 494 €

Démembrement dont l’usufruit de 18 ans, livraison prévue 1er trimestre 2022.

Prix de l’appartement avec une réduction de 43 % sur le prix de vente.

Pour plus d’information ou une étude personnalisée, vous pouvez nous contacter : muriel.trenquier@patrimoine-en-ligne.fr

 

2) 2ème Tranche sur Bormes les Mimosas (83)

” Les Bastides”

Nue-Propriété sur la côte d'azur à Bormes les Mimosas

Villas sur Bormes les Mimoses nue-Propriété sur la côte d’Azur dans la résidence la Bastide

Derniers appartements sur la 1ère tranche et la tranche 2, toutes les deux livrables fin 2021.

Démembrement dont l’usufruit sera de 16 ans

Prix des appartements avec une réduction de 40% sur le prix de vente

Disponibilité de du T2 à partir de 178 140 € au T4 à 335 820 €

Etude personnalisée et information sur : muriel.trenquier@patrimoine-en-ligne.fr

 

3) Nue-Propriété sur Roquebrune Sur Argens (83)

“Only Roc”

Nue-Propriété sur la côte d'azur à Roquebrune sur Argens

Villas sur Roquebrune sur Argens en Nue-Propriété

Derniers appartements sur le 1ère tranche livrable en septembre 2021 et la 2nd tranche livrable en juin 2022

Situées entre Saint Tropez et Saint Raphaël ces jolis villas (T3 ou T4) de la résidence “Only Roc” profitent d’un cadre haut de gamme et un accès à la piscine sécurisée de la résidence.

Chaque villa est prolongée d’une terrasse et un jardin, dans le cadre idyllique du massif des Maures.

Les villas sont proposées entre 195 591 € et 242 463 €, en usufruit pendant 15 ans, elles pourront devenir :

  • Votre futur logement
  • Un investissement locatif
  • Une revente haut de gamme

Tout en ayant acquit votre investissement avec une réduction de 38 % sur le prix neuf.

Pour plus d’information, je me tiens à votre disposition : muriel.trenquier@patrimoine-en-ligne.fr

 

Nue-Propriété, l'immobilier sans contrainte

Nue-Propriété l’immobilier sans les contraintes locatives

Investir dans l’immobilier à plusieurs

est-ce synonyme de problèmes ?

La Nue-Propriété, Investir dans l'immobilier sans contrainte

Annuler les contraintes d’une location immobilière : investir en Nue-Propriété

La Nue-propriété, l’immobilier sans contrainte, quelles sont les inconvénients qui peuvent faire peurs aux investisseurs.

En effet la majorité des personnes qui n’ont pas investi dans l’immobilier, ont eu peur des mauvaises expériences des autres. En fait ceux qui n’ont pas investi imaginent qu’il n’y a pas de bonnes opérations immobilières : le locataire qui ne paie pas, le locataire absent, les dégradations. Toutes ces contraintes attachées à la gestion locative seront annulées dans un investissement en Nue-Propriété. Alors investir dans l’immobilier à plusieurs évitera certains problèmes et rassure les investisseurs.

La Location classique VS la Nue-propriété et les contraintes :

C’est lorsqu’un appartement ou une maison sont acquis pour être mis en location en bail d’habitation nu. Ce logement servira de résidence principal à un locataire qui devra régler un loyer tous les mois. La mise en location est souvent gérée par l’intermédiaire d’une agence qui s’assurera que le locataire est une personne fiable et pour vous assurer du versement des loyers en cas d’impondérables de la part du locataire par une assurance loyer impayé (GLI : garantie loyers impayés).

Les risques :

  • Pourquoi en Nue-propriété la contrainte de la localisation est annulée :

Pour louer un bien de façon permanente il faut que la demande locative soit forte. En investissant dans une ville vous avez plus d’option de location. Mais le foncier y sera plus élevé, et pour un prix modéré vous aurez un logement plus petit qui ne répondra pas forcément à la demande. Inversement si vous investissez dans un bien plus éloignez du centre ville pour réduire votre budget, la demande locative ne sera pas forcément présente. d’où l’obligation de vous poser les bonnes questions avant d’investir : faites une analyse de votre projet avec un professionnel

La Nue-Propriété l’immobilier sans contrainte : l’usufruitier, l’autre acquéreur a besoin de répondre à une demande locative.

  • Contrainte des soucis de gestion locative réduite en Nue-propriété :

Lorsque vous faites appel à un intermédiaire pour gérer vos biens, il faut bien le sélectionner et toujours vérifier. C’est un professionnel mais comme partout il peut y en avoir des mauvais. Déléguer mais toujours vérifier !
Si vous gérez vos biens tout seul, cela ne s’invente pas, il y a des contrôles à faire avant d’autoriser une personne dans votre investissement qui vous coute tous les mois une somme importante. Afin de connaitre les bases d’une bonne gestion je reste à votre écoute.

La Nue-Propriété l’immobilier sans contrainte = réduite puisque la location appartient à l’usufruitier, donc sans gestion locative pas de soucis.

  • La contrainte du prix réduite en Nue-propriété  :

Acquérir des biens immobiliers neufs possédant toutes les dernières normes énergétiques et parfois vous permettant de bénéficier d’une défiscalisation coute cher. Entre le prix dans l’ancien et le neuf cela peut passer du simple au double. La rentabilité de votre investissement est alors réduite et votre participation personnelle sera plus grande. De plus si vous revendez votre bien trop tôt, vous ne pourrez peut-être pas retrouver votre investissement, voire le revendre à un prix inférieur (en moins value).

La Nue-Propriété l’immobilier sans contrainte : 40% de moins immédiatement c’est plus que la plupart de l’immobilier défiscalisant.

La Nue-propriété, réduire les contraintes grâce à l'usufruit

historique du démembrement : Nue-Propriété + Usufruit = Pleine Propriété

Comment réduire ces contraintes en investissant dans l’immobilier en Nue-propriété :

1. Vous êtes deux à investir dans le même logement :

Dans une acquisition démembrée, il y a deux “propriétaires”  sur le même bien. L’usufruitier qui possède temporairement le bien (durée ou viager) pourra récolter les fruits jusqu’au terme de ce droit. dans de nombreux programmes c’est un usufruitier (bailleur social) qui a besoin de loger une population bénéficiant de tarif HLM. Ces bailleurs investissent pour un montant réduit, égal au temps de location afin de répondre à une demande locative locale = situation géographique idéale car la demande est importante (assurant un rendement futur).

Le Nu-Propriétaire, peut-être vous, est le propriétaire futur et définitif du bien. Vous pouvez être rassurer sur la localisation de votre investissement, car une vraie demande existe. Si votre objectif est le rendement ou le complément de revenus futurs, c’est la localisation idéale.

2. Pas de locataire, pas de gestion locative ni d’impôts :

Pendant la période d’usufruit, le Nu-Propriétaire, peut-être vous, n’a aucun revenu locatif, c’est l’usufruitier qui a ce droit. La gestion du locataire ne lui incombe pas. L’usufruitier gèrera, entretiendra le logement jusqu’à la fin de l’usufruit. Ainsi pendant la période d’usufruit, le Nu-Propriétaire ne sera pas imposable sur des revenus qu’il ne perçoit pas. Il n’engagera pas d’agence pour gérer son bien ni d’entretiendra son bien pendant une moyenne de 15 ans. L’usufruitier aura signé une convention et devra transmettre le bien au Nu-Propriétaire tel qu’il a reçu il y a 15 ans. Le Nu-Propriétaire recevra un logement bien situé pour la location, entretenu bien mieux qu’après 15 ans de location classique.

3. La valeur de la Nue-Propriété c’est en moyenne 40% de moins que sa valeur vénale (de vente) :

La valeur de l’usufruit représente la valeur locative en valeur économique pendant toute la durée de cet usufruit.

Cette somme sera ôtée de la valeur acquise par le Nu-Propriétaire. Pendant que d’autres investiront dans le neuf au prix fort, le Nu-Propriétaire investira avec une réduction d’environ 40%, ainsi même si le prix de revente s’en verra inférieur, il ne perdra pas sur son placement. Même s’il revend pendant la période de l’usufruit sa valeur augmentera chaque année en rapport avec le temps d’usufruit restant (réduisant jusqu’à 0 à terme).

La revente qui interviendra à la fin de l’usufruit lorsque le Nu-Propriétaire devient plein propriétaire de son bien. La réunion de l’usufruit (égal à zéro) et la Nue-Propriété alors égale à la valeur d’acquisition il y a 15 ans. Ainsi la plus-value aura comme base d’acquisition la valeur pleine d’il y a 15 ans.

Exemple : Valeur de vente à l’origine 100 000 €, Valeur de la Nue-Propriété = 60 000 € ; valeur de l’usufruit = 40 000 €

A la fin de l’usufruit la valeur du bien au bout de 15 ans est de 120 000 €

Le Nu-Propriétaire au terme de l’usufruit est considéré avoir acquis l’immobilier au prix de 100 000 €.

Sa plus-value sera calculée sur les 20 000 € supplémentaires avec un abattement de 15 années.

Nous restons à votre écoute pour vous renseigner sur les programmes en cours de commercialisation : https://calendly.com/muriel-trenquier

Programmes en cours de commercialisation