Le LOUEUR EN MEUBLE NON PROFESSIONNEL :
C’est la mise en location d’un bien meublé auprès d’une personne qui l’utilisera comme logement temporaire ou permanent (mais une courte période : temps des études, d’une mission, …)
BIEN MEUBLE :
C’est un bien immobilier nu dans lequel le propriétaire devra investir dans un certain nombre de meuble pour pouvoir prétendre à ce statut.
Il faut que le locataire puisse entrer dans le bien immobilier avec sa valise, ses linges, il devra donc y retrouver :
Une table, des chaises, un lit, des rangements, la vaisselle nécessaire (assiettes, verres, casserole, réfrigérateur, plaques chauffantes, micro-onde ou four et divers).
Ce statut dépend alors des bénéfice industriel et commerciaux (BIC) et non plus des revenus fonciers.
Il a de nombreux avantages fiscaux pour l’investissement dont :
- Bénéficie de charges comptables avant la déclaration d’impôt : les amortissements
- Permet une location plus courte et ne dépend pas du décret de 1989 du bail d’habitation
Il est donc moins contraignant qu’une location nue et moins imposé.
La Loi CENSI-BOUVARD (article 199 sexvicies du code général des impôts)
Active au 1er janvier 2009 jusqu’au au 31 décembre 2012 puis prolongée jusqu’au 31 décembre 2016
Créée afin de vendre des appartements meublés pour compenser la perte du statut LMP qui permettait d’en vendre en plus grand nombre.
Elle offre une réduction d’impôt de 11% aujourd’hui (contre 25 % en 2009) soit 3 666 € par an sur 9 années, attention pas de possibilité de report d’excédent d’impôt.
Ainsi un investisseur possédant quelques impôts (1 000 € à 2 500 €) et ne pouvant investir dans une loi Pinel budget minimum 120 000 €.
Attention le choix de la réduction d’impôt annule toute possibilité de bénéficier des amortissements, excepté sur la valeur des meubles qui s’amortissent et tout investissement supérieur à 300 000 € (appartement de 450 000 € : 300 000 € en loi Censi-Bouvard et 150 000 € amortis).
Bien choisir son support pour qu’une revente à 10 ans soit possible, normalement ce type d’investissement ne se revend pas rapidement.
| DROIT et AVANTAGES | RÉDUCTION D’UN IMPOT | OBJECTIFS | CLIENT POTENTIEL |
| LOUEUR EN MEUBLE NON PROFESSIONNEL | Les amortissements sont des charges comptables représentants l’usure du bien immobilier moins la valeur du foncier (art 39 C du code général des impôts). Ainsi pour un immeuble de 100 000 € seront amortis 85 000 sur environ 35 années soit 2 428 € Ainsi pour un revenu d’environ 4% soit 4 000 €/ an vous réduisez de 2 428 d’amortissements et vous ne déclarez plus que : 4 000 – 2 428 € = 1 572 € seulement seront imposés | Un complément de revenu peu imposé du fait des amortissements, le bien est acquit pour une longue période (fin des amortissements ~35 ans). Le paiement des loyers indépendamment de l’occupation du logement. Le rendement, une certaine sécurité et une décharge dans la gestion oriente l’investisseur vers ce type de support. | Tout investisseur souhaitant créer à terme des revenus peu imposés. Ne voulant pas gérer le bien directement Investisseur étranger afin de ne pas ou peu subir l’imposition française sur ses futurs revenus. |
| LOUEUR EN MEUBLE PROFESSIONNEL | Les amortissements sont des charges comptables représentants l’usure du bien immobilier moins la valeur du foncier. Les autres charges ne pouvant être amortis (frais de notaires, de constitution de société, comptable..) seront déduits de vos revenus d’activité par 1/3 pendant les 3 premières années d’exploitation puis l’excédents reportées pendant 10 ans sur les futurs BIC si elles sont supérieures. Hors ISF Transmission pacte Dutreil (abattement de 75% avant imposition) avec obligation de conservation de 2 à 4 ans. Après 5 ans de détention la revente est hors plus value si le CA est inférieur à 90 000 € HT et partiel entre 90 000 € et 126 000 € HT | Préparer un complément de revenu considéré comme professionnel. Avantage de cotiser aux différentes caisses (retraite, sécurité sociale…), Idéal en cas de vente d’une société et d’un réinvestissement professionnel pour éviter la plus-value et continuer à cotiser pour la retraite. De nombreuses obligations sont remplir : – Inscription au registre du commerce (rsi ….) – Obtenir un minimum de 23 000 €/an et représenter plus de 50% des revenus du ménage. L’investisseur verra alors ce bien sortir de son actif ISF car bien professionnel et bénéficiera de réduction lors d’une revente après 5 ans et d’une transmission. | Aujourd’hui s’adresse essentiellement aux chefs d’entreprises revendant leurs sociétés et devant réinvestir pour limiter les taxes et continuer à cotiser aux différentes caisses. |
| CENSI-BOUVARD | La loi Scellier et la réduction des ventes en LMP (changements des avantages) ont créés la loi Censi-Bouvard L’article 199 sexvicies du code général des impôts Elle offrait à ses débuts en 2009 25 % de réduction d’impôt pour un maximum d’investissement de 300 000 € /an soit un gain d’impôt de maximum 75 000 € ou 8 333 € /an pendant 9 ans La taux est aujourd’hui de 11% soit un maximum de 33 000 € ou 3 666 €/ an pendant 9 années | Souhait immédiat : la réduction d’impôt. En 2009 s’adressait aussi aux hauts revenus, Aujourd’hui est plutôt privilégiée pour les faibles impositions. Un comparatif entre 11% de réduction d’impôts et un amortissement à 85% ne rend plus cet investissement attractif pour les hauts revenus. L’option Censi-Bouvard faisant perdre définitivement l’avantage des amortissements, quid après 9 ans si impossibilité de revendre. l’objectif et l’analyse doivent aboutir au bien fondé de ce support. | S’adresse à tout investisseur débutant ne souhaitant pas s’occuper de son investissement, souhaitant préparer des revenus complémentaires, et souhaitant un peu réduire ses impôts. Attention au miroir aux alouettes : réduire vos impôts aujourd’hui ou vos revenus futurs (créateurs d’impôts + CSG) |