Démembrement de propriété

Le démembrement de propriété s’adresse à qui ?

le démembrement, qu’est-ce que c’est ?

Nue-Propriété + Usufruit

Le Démembrement de propriété = la Nue-Propriété + Usufruit

      1. Qu’est-ce que c’est ?

      2. À qui cela s’adresse ?

      3. Est-ce risqué ?

1. Qu’est ce que c’est ?

  • Le démembrement est un mécanisme de droit immobilier très ancien. Le démembrement de propriété vient du droit Napoléonien. Il consiste à distinguer la propriété d’un bien, de sa jouissance. En droit français, on peut donc diviser un actif, un bien immobilier, mais également un contrat d’assurance-vie, une voiture, une œuvre d’art, en gros, presque tout, en deux grandes parties.

On parle, alors, de nue-propriété et d’usufruit :

  1. La pleine valeur d’un actif est composée, pour partie, de la valeur de sa nue-propriété, exemple, le titre de propriété et, pour une autre partie,
  2. de l’usufruit de cet actif, c’est-à-dire de la possibilité d’en user et d’en profiter.
  3. Cette décomposition varie, notamment, en fonction de la durée du démembrement ou de l’âge du donateur.

2. À qui cela s’adresse ?

  • Le démembrement est largement utilisé par les contribuables, redevables de l’IFI, car en droit français, ce n’est pas le nu-propriétaire d’un bien qui supporte l’IFI, mais c’est l’usufruitier. Ainsi, beaucoup de contribuables soumis à l’IFI achètent uniquement la nue-propriété d’un bien et ainsi ne payent pas l’IFI sur cette quote-part d’actif. Ou transmettent l’usufruit temporairement à leurs enfants qui en auraient besoin pour ne plus être redevable sur ce bien de l’IFI.
  • La mécanique du démembrement est également utilisée pour optimiser la donation de son actif, notamment, immobilier à ses enfants.
Exemple : un parent dont l’âge est compris entre 51 et 60 ans pourra, par exemple, transmettre à ses enfants un bien pour 50 % de sa valeur en pleine propriété. Au moment de son décès, le bien sera, automatiquement remembré sans aucune incidence fiscale pour le bénéficiaire. Ainsi plutôt que de donner un bien d’une valeur de 100 à mon enfant, et de payer des taxes sur la valeur de 100, je lui donne que la nue-propriété, aujourd’hui, pour une valeur de 50. Je ne paye de droits de donation que sur 50 et le jour de mon décès, les 50 restants lui reviennent automatiquement sans payer aucun impôt supplémentaire. C’est génial non ?
  • Dans le cas d’une acquisition en nue-propriété d’un bien immobilier.

Si vous achetez un bien en démembrement sur une durée fixe et connue au départ, par exemple sur 15 ans, vous ne paierez que 65 % du prix de ce bien, les 35 % restants, correspondant donc à l’usufruit, seront achetés par un tiers, généralement une personne morale, pour placer sa trésorerie ou par un bailleur social pour développer son parc locatif.
En contrepartie de cette remise sur le prix, vous ne pourrez pas vivre dans le bien, ni jouir du fruit de la mise en location pendant toute la durée du démembrement. C’est l’usufruitier qui le pourra.

En revanche, au terme de la période de 15 ans, vous récupérerez automatiquement l’usufruit. La pleine propriété du bien est à nouveau unifiée, vous pourrez alors l’habiter, le mettre en location ou même de le revendre, si vous le souhaitez.

3. Est-ce risqué ?

  • Comme pour tout investissement immobilier, quel qu’il soit, l’investissement en démembrement comporte mécaniquement un risque de perte en capital qui, tout comme pour votre résidence principale dépend forcément de l’évolution du marché immobilier. L’emplacement de votre bien devra être en rapport avec vos projets futurs (logements, location, revente).
  • L’évolution du marché immobilier sur plus de 15 ans est difficilement prévisible. Cependant l’immobilier a rarement perdu de la valeur sur la durée. C’est ce que l’on appelle un placement en bon père de famille, plus sécurisé que la bourse et s’appuyant sur un élément concret (le foncier et la construction).
La Pleine Propriété

Quand l’usufruit s’éteint, la pleine propriété réapparait

4. Plus de renseignements :

Nue-Propriété sur la Cote d'Azur

Nue-Propriété sur la côte d’Azur

Investir sur la Région PACA avec une réduction moyenne de 40%

Vous trouverez ci-dessous quelques-uns des programmes vendus en Nue-Propriété sur la Région Côte d’Azur. C’est un emplacement idéal pour préparer votre avenir, logement ou investissement locatif. Un investissement sans contrainte et avec de multiples avantages.

 

1) Dernier appartement vendu en Nue-Propriété sur Villeneuve Loubet (06)

“Résidence Vaugrenier Bay”

Nue-Propriété sur Villeneuve Loubet

Nue-propriété sur la Cote d’Azur, à Villeneuve Loubet

Deuxième tranche du programme démembré sur la côte d’Azur à Villeneuve Loubet. Cette localisation idéale et qualité haut de gamme offrira un investissement immobilier dans votre futur logement pour la retraite ou locatif pour des revenus complémentaires. La Nue-Propriété où comment créer votre patrimoine immobilier sans contrainte. Ici l’investissement immobilier sera aussi bien un logement futur, une résidence secondaire, un bien locatif ou une revente .

Dernier T3 avec son parking en sous-sol pour seulement 190 494 €

Démembrement dont l’usufruit de 18 ans, livraison prévue 1er trimestre 2022.

Prix de l’appartement avec une réduction de 43 % sur le prix de vente.

Pour plus d’information ou une étude personnalisée, vous pouvez nous contacter : muriel.trenquier@patrimoine-en-ligne.fr

 

2) 2ème Tranche sur Bormes les Mimosas (83)

” Les Bastides”

Nue-Propriété sur la côte d'azur à Bormes les Mimosas

Villas sur Bormes les Mimoses nue-Propriété sur la côte d’Azur dans la résidence la Bastide

Derniers appartements sur la 1ère tranche et la tranche 2, toutes les deux livrables fin 2021.

Démembrement dont l’usufruit sera de 16 ans

Prix des appartements avec une réduction de 40% sur le prix de vente

Disponibilité de du T2 à partir de 178 140 € au T4 à 335 820 €

Etude personnalisée et information sur : muriel.trenquier@patrimoine-en-ligne.fr

 

3) Nue-Propriété sur Roquebrune Sur Argens (83)

“Only Roc”

Nue-Propriété sur la côte d'azur à Roquebrune sur Argens

Villas sur Roquebrune sur Argens en Nue-Propriété

Derniers appartements sur le 1ère tranche livrable en septembre 2021 et la 2nd tranche livrable en juin 2022

Situées entre Saint Tropez et Saint Raphaël ces jolis villas (T3 ou T4) de la résidence “Only Roc” profitent d’un cadre haut de gamme et un accès à la piscine sécurisée de la résidence.

Chaque villa est prolongée d’une terrasse et un jardin, dans le cadre idyllique du massif des Maures.

Les villas sont proposées entre 195 591 € et 242 463 €, en usufruit pendant 15 ans, elles pourront devenir :

  • Votre futur logement
  • Un investissement locatif
  • Une revente haut de gamme

Tout en ayant acquit votre investissement avec une réduction de 38 % sur le prix neuf.

Pour plus d’information, je me tiens à votre disposition : muriel.trenquier@patrimoine-en-ligne.fr

 

quartier la bastide bordeaux

Nue-Propriété sur Bordeaux Résidence After Eight

Investissez sur Bordeaux en Nue-Propriété

La résidence “After Eight” est un programme neuf sur Bordeaux dont la livraison est prévue fin 2021.

Votre nouvel investissement immobilier en Nue-Propriété sur Bordeaux dans la résidence After Eight.

La résidence neuve After Eight répond en tout point à la future demande locative de ce nouveau quartier Bastide.

L’avantage d’acquérir en Nue-Propriété : sécurité, opportunité, plus-value sans taxation, aucune contrainte.

Attention seulement 12 logements pour être au bon moment, à la bonne place !

Nue-Propriété sur Bordeaux Résidence After Eight

Investissez dans un T3 au T5 en Nue-Propriété sur Bordeaux, résidence After Eight

Localisation de la résidence “After Eight” sur Bordeaux:

After Eight est situé sur la Rive Droite de la Garonne dans le quartier de la Bastide.

Vous investirez là, où l’activité va se développer sur l’entrée de Bordeaux  d’ici 2030.

  • À 10 min de l’échangeur 24 de la rocade.
  • À 7 min en voiture de la gare LGV de Bordeaux-Saint-Jean.
  • En bus, à proximité immédiate des arrêts des lignes 10, 27, 28, 80, flexo 38 et Citeis 45.
  • En tram, à 12 min à pied de la station “Stalingrad” permettant de gagner le cœur de ville. Projet de station VCUB à 2 min.
  • À 20 min en voiture de l’aéroport international de Bordeaux-Mérignac.

Avantages locatifs futurs de votre investissement en Nue-Propriété:

C’est une localisation patrimoniale (dans un quartier résidentiel). Cette résidence va bénéficier des intérêts économiques du projet Euratlantique prévoyant 30 000 emplois d’ici 2030. A 7 min de la gare Saint Jean et à seulement 2 heure de Paris. 10 000 nouveaux habitants prévus chaque année. c’est également la destination prisée des Parisiens.

Bordeaux étant située entre l’océan, les forêts et les vignobles, elle offre un cadre de ville économique et touristique.

La Résidence “After Eight” :

63 logements sur la résidence After Eight en R+3 et R+8 dont 12 logements seront vendus en Nue-Propriété.

Du 3 au 5 pièces, dont le budget ira de 213 000 € à 374 000 € parking compris.

Pour toute étude personnalisée ou réservation contactez-nous : 06 77 93 76 07

Avantages de l’acquisition en Nue-Propriété :

Investir dans la Nue-Propriété c’est créer un patrimoine immobilier sans contrainte

    • Vous achetez avec une réduction de 36% sur le prix du neuf
    • Vous ne percevrez aucun  revenu pendant 16 ans et ainsi vous n’aurez pas de nouveaux impôts
    • Ce placement est hors IFI
    • Vous pouvez aussi préparer votre transmission
    • Comme vous êtes 2 à investir au même endroit, le bailleur et vous, vous avez l’assurance qu’il y a une demande locative.

La Nue-Propriété c’est construire votre patrimoine immobilier avec un rendement d’environ 3,2%.

En toute sécurité vous préparez votre richesse sans créer de taxes, ni contraintes.

Nue-Propriété sur Bordeaux Résidence After Eight

historique du démembrement

Votre analyse personnalisée lors d’un premier entretien téléphonique gratuite : https://calendly.com/muriel-trenquier

Nue-Propriété 15 ans sans impôt

La Nue-Propriété, 15 ans sans impôt !

Pas d’impôt pendant 15 ans, comment ?

Investir dans l’immobilier et ne pas créer de nouveaux impôts pendant 15 ans : la Nue-Propriété vous connaissez ?

Un impôt, c’est une somme que vous versez à l’Etat lorsque vous percevez des revenus. Cette somme sera ensuite répartie par Bercy auprès des différents services que l’Etat gère : La Santé, l’éducation nationale, les infrastructures du territoire, la défense du pays etc…

Les impôts sur le patrimoine sont lourds, doublés donc réduire ou éviter ces impôts pendant 15 ans, c’est tout à fait logique.

Pas d’impôts pendant 15 ans sur son investissement immobilier dans la Nue Propriété s’explique par le non versement de revenus.

L’impôt sur le revenu du travail est imposé selon un barème progressif, en fonction de vos revenus et du nombre de personnes constituant votre foyer fiscal. Ainsi en tant que célibataire si vous gagnez moins de 10 064 € net annuel en 2020, vous ne serez pas imposable, les euros suivants seront imposés à 11% jusqu’à 25 659 € puis les prochains imposés à 30 % etc 

Par contre les revenus du patrimoine sont doublement imposés.

En effet depuis la création de la contribution sociale (CSG) en 1991 à seulement 1.1%, à laquelle a été additionnée la CRDS en 1996 pour le remboursement de la dette. Aujourd’hui la CSG-CRDS est de 17,2% alors que la CSG ne devait être que temporaire. Ainsi tous les revenus, le salaire aussi, sont assujettis, mais les revenus du patrimoine : revenus fonciers, meublé (BIC), les dividendes sont taxés à 17,2% en plus. la Flat taxe qui est une taxation forfaitaire : c’est 12,8% + 17,2 % = 30%.

Ainsi même si vous n’êtes pas imposable sur votre salaire (en dessus des barèmes), ces revenus fonciers, bénéfices industriels et commerciaux (BIC), dividendes, seront tout de même imposés à 17,2%.

Nue-propriété 15 ans sans impôt

Comment réduire les impôts sur les revenus du patrimoine, le Nue-Propriété une super solution.

Comment réduire la taxation ?

Donc pour ne pas être taxé de 17,2% jusqu’à 62,2%, il ne faut pas créer de revenus positifs :

La Nue-Propriété c’est 15 ans sans revenu donc sans impôt.

Réduire un revenu du patrimoine :

Créer des charges, lorsque vous faites la déclaration de vos revenus, vous avez le choix d’une imposition forfaitaire ou au réel. Le forfait d’imposition permet un calcul rapide du montant imposable et donc sans comptabilité, mais la seule façon de réduire presque totalement vos revenus, sera une déclaration au réel.

Exemple sur un revenu foncier :

Sur un bien de 100 000 €, si vous percevez 4% de rendement soit 4 000 € de revenus

En déclarant au microfoncier (calcul forfaitaire) vous ôterez 30% de cette somme représentant tous les frais engendrés par ce bien. Soit 4 000 – 1200 = 2 800 € imposables.

En déclarant tout comptablement, vous pouvez réduire cette somme avant de la déclarer dans votre déclaration de revenus.

Ces charges pouvant réduire vos revenus sont :

  • la taxe foncière ~ un mois de loyer 333 €
  • les travaux : pouvant réduire jusqu’à vos revenus d’activité.
  • les frais de gestion et assurances : ~ 10% des loyers 400 €
  • les intérêts d’emprunt permettant l’acquisition et la rénovation de ces biens locatifs. Actuellement entre 1,5 à 2% : ~1000 €
  • les anciennes lois de défiscalisation (jusqu’à la loi Scellier qui est devenu une réduction d’impôt et non de revenu).

4 000 – (333 + 400 + 1000) = 2 267 € imposables

Comme vous pouvez le constatez si vous avez des emprunts, des travaux, privilégiez la déclaration au réel.

Nue-propriété 15 ans sans impôt

si vous ne percevez pas de revenus locatifs vous n’aurez plus d’impôt, comment faire ?

c’est bien ce que propose l’investissement en Nue-Propriété : 15 ans sans impôts

Refuser de percevoir vos revenus pendant environ 15 ans !

Lorsque vous investissez en Nue-Propriété, vous préparez un patrimoine immobilier pour plus tard.

Vous n’avez pas besoin d’augmenter vos revenus aujourd’hui mais vous prévoyez de conserver votre niveau de vie à la retraite.

En évitant de créer de nouveaux revenus, vous évitez de nouveaux impôts.

Pas d’impôt avec la nue-Propriété pendant en moyenne 15 ans !

Mais quels en sont les avantages ?

  • Réduire le prix d’acquisition du montant des loyers non perçus (de 37 à 46 %)
  • Pas de gestion locative
  • Pas de taxe foncière
  • Un bien qui n’apparait pas dans le patrimoine taxé à l’IFI

Exemple :

Un appartement T2 de 43 m2 est vendu en Nue-Propriété à 136 000 € au lieu de 219000 € parking compris dans la région Aixoise

Vous gagnez sur le prix d’acquisition aujourd’hui mais également dans 18 ans lors de la revente (15 ans d’usufruit + 2 années de construction), où le montant d’acquisition considéré sera bien de 219 000 €. Soit un gain sur plus-value de 219 000 – 136 000 = 83 000 € non taxés.

Vous ne gérez pas les locataires, l’entretien courant et n’êtes pas redevable de la taxe foncière durant 15 ans.

Si vous avez des bien immobilier qui vous coutent de l’argent et ne vous rapporte pas, vendez-les pour acquérir immédiatement un bien en Nue-Propriété.

Nous sommes à votre disposition pour toute analyse personnalisée et recherche du meilleur bien immobilier répondant à vos besoins et objectifs.

Première demi-heure gratuite : https://calendly.com/muriel-trenquier

Programmes dans toute la France, en fonction de vos besoins, vos moyens et objectifs.

Indiquez-nous vos besoins : lieux, budget, objectifs 

Programme sur Bourg-la-Reine (92)

 

 

Maison neuves sur Pertuis

Maison neuves “Lubérance” proche Aix en Provence

Votre résidence principale ou investissement Pinel

à 20 min d’Aix en Provence,

livraison 2ème trimestre 2022

Maison neuves sur Pertuis

Investissement loi Pinel ou votre première résidence 2 ou 3 chambres à 20 min d’Aix en Provence

Investir dans le neuf c’est :

  • Des frais de notaire “réduit”, environ 2,5% au lieu de 8,5% dans l’ancien
  • Des normes de construction et d’énergie RT 2012, nouvelle réglementation acoustique
  • Possibilité d’investir en loi Pinel afin de réduire vos impôts et préparer votre retraite.
  • Possibilité d’acquérir votre résidence principale avec de nombreuses aides (Prêt à taux zéro, 1% patronal, prêts conventionné, pour les primo-accédants)
  • Pas de travaux avant minimum 10 ans (garantie décennale)

Pertuis :

Première ville du Vaucluse sur les bords de la Durance située à 20 minutes d’Aix en Provence ou de Manosque, ce jolie village est en pleine expansion. Limitrophe d’Aix en Provence il bénéficie de son bassin d’emploi mais pas encore du marché immobilier trop élevé. Pertuis est également situé à 30mn de Cadarache (ITER)

La zone d’activité de Pertuis s’agrandit et de nombreuses enseignes vont s’y installer.

Futur annexe d’Aix en Provence, vous investissez pour l’avenir.

Luberance, Maisons neuves Pertuis

Maisons neuves en résidence principale ou locatif Pinel sur Pertuis “Résidence Luberance”

Etude locative :

Actuellement le prix moyen de location sur Pertuis est entre 11 et 12 € du m2 pour le logement T3/T4

Une maison T3 de 66,5 m2 se louera environ 731,5€

Une maison T4 de 83,6 m2 se louera environ 1 003 €

Le plafond de loyer en loi Pinel en zone B1 est actuellement de 10,44€ soit 684.34€ pour le T3 et 809,31 € pour le T4

 

Maison  T3 à partir de 235 000 € sur 25 ans à un taux de 1,65% *environ 1023 €/mois assurance ADI comprise à 0,34%

Maison  T4 à partir de 325 000 € sur 25 ans à un taux de 1.65% *environ 1 415 €/ mois (assurance comprise)

*sans prêt aidés

Comment financer votre acquisition ?

Pour acquérir votre résidence principale :

Lorsque vous investissez dans votre propre logement, vous serez tout seul pour rembourser votre emprunt.

Alors si vous avez un apport est-il opportun de l’utiliser ?

Le banquier est une personne méfiance très peu enclin aux risques et qui veut que vous vous impliquiez dans vos projets surtout pécuniairement, sachant que le Covid va impacté tous les emplois à venir, plus vous aurez d’apport, plus l’acceptation de l’offre sera rapide. Ainsi plus vous apporterez, moins vous emprunterez. Lorsque vous investissez dans le neuf, les frais de notaire seront réduits (2,5%) contre 8 à 8,5% dans l’ancien. Si c’est votre première acquisition depuis au moins 2 années, vous pourrez bénéficier de plusieurs aides et aux taux actuels, ne mangez pas toute votre trésorerie. de plus comme vous êtes obligé de souscrire une assurance décès vous aurez une protection pour votre famille.

Simulez le financement de votre projet : mon courtier, mon partenaire

Investir dans un bien locatif :

En investissant dans du locatif, par définition vous percevrez un loyer, c’est donc un montant qui vous permettra de rembourser plus facilement votre emprunt. Parfois une loi fiscale s’ajoutera, ici c’est la Loi Pinel qui vous permet de réduire vos impôts d’une somme équivalent à 2% de votre investissement pendant 6 ou 9 années et 1% les 3 années suivantes. Ainsi un apport sera surement exigé par votre banquier au moins du montant des frais du notaire et de ses propres frais, parfois même il vous imposera le placement d’une somme dans une assurance vie. Afin de ne pas être pris en otage, je vous conseille de faire appel à un courtier qui sera un vrai partenaire. Je simule mon projet grâce à mon courtier !

Pour l’acquisition d’une maison T3 vous pourrez réduire vos impôts de 2% (sur 235 000 + frais de notaire ~2.5%) * 241 000 ~ 4 820 € / an pendant 6 ou 9 ans.

AVANTAGES :

Economique : Situation géographique proche du bassin d’emploi d’Aix en Provence et ITER

Projets d’agrandissement de la zone saint martin (nouveaux commerces)

Préparez votre patrimoine : acquérir un bien immobilier grâce à son locataire et un avantage fiscal, réduisant ainsi son effort mensuel

A la retraite : possession d’un bien produisant des revenus complémentaires, pouvant se revendre, ou devenir votre logement.

 

Est-il préférable d’acquérir ou de louer sa résidence principale ? si vous vous posez cette question alors je vous invite à visionner cette vidéo qui vous permettra de faire le point. Il n’y a jamais de réponse automatique, chaque personne aura ses propres critères et priorités qui doivent être pris en compte.

Aujourd’hui je vous invite à Pertuis, première ville du Vaucluse sur l’autoroute A51 en direction de Gap. Votre petite villa vous attend pour vous loger ou investir, pour plus de renseignements, contactez nous : muriel.trenquier@patrimoine-en-ligne.fr 

Aix en Provence La Rotonde

Nue-Propriété sur Aix en Provence “Excellence Méjanes”

Investir sur Aix en Provence et en Nue-Propriété : Pourquoi ?

La Rotonde

Investir au centre d’Aix en Provence

Aix en Provence est une ville très active, dont la population étudiante est importante les 15 – 29 ans représentant 26% de la population, 60% de la population est en activité. L’académie Aix-Marseille permet l’enseignement dans les domaines de la sciences biotechnologiques, médicales et scientifiques.

Cette ville connut pour ses fontaines existe depuis 122 av JC sous le nom d’Aquae Sextia elle est la capital du comté de Provence, ville thermale depuis l’antiquité elle est un pôle touristique incontournable dans la région PACA.

Pourquoi investir en Provence ?

L’emplacement est la priorité de tout investissement immobilier, ainsi aujourd’hui vous investissez avec un projet, un objectif, qui peut évoluer d’ici la date de manifestation de votre objectif (retraite, revente, habitation, location…). Il faut donc que votre acquisition d’aujourd’hui soit au bon endroit et au bon prix.

Actuellement la moyenne au mètre carré sur Aix en Provence est d’environ 4500€/m2 dans un appartement et 5000 €/m2 pour une maison (transaction dans l’ancien) soit une augmentation de plus de 15% en 10 ans.

Les promoteurs proposent des programmes neufs à environ 6 000 € /m2

Les universités, le cadre agréable, le tourisme en font une ville attractive et vivante, ayant besoin d’une multitude de bien immobilier. Logement en résidences principales ou locatives votre investissement sera toujours loué.

Pourquoi en Nue-Propriété ?

Qu’est-ce que la Nue-Propriété ?

Vous avez l’habitude d’acquérir un bien immobilier pour le louer. En retirer des revenus et rembourser votre emprunt. Dans l’acquisition d’une Nue-Propriété vous ne percevrez aucun loyer pendant une période donnée. Vous serez bien propriétaire d’un logement sur Aix en Provence, mais n’en disposerez pas tout de suite.

En compensation, vous gagnerez :

  • Environ 35 à 40 % sur le prix d’acquisition
  • Les impôts fonciers et la CSG-CRDS que vous auriez payé sur ces revenus locatifs
  • Le montant de la taxe foncière pendant environ 15 ans
  • Les frais de gestion, d’entretien pendant ce même laps de temps

Pourquoi en Nue-Propriété plutôt que classiquement ?

Investir de façon classique dans l’immobilier, c’est investir dans un appartement, le louer en revenu foncier pour rembourser son emprunt. Malheureusement pendant de nombreuses années vous n’aurez pas vraiment de revenus, et le peu perçu créera des impôts (TMI + CSG-CRDS), et vous n’aurez pas de trésorerie car le remboursement de l’emprunt plus les différentes charges l’auront entièrement employée. Bien sûr c’est toujours un bon moyen d’investir pour créer un patrimoine immobilier (mais depuis 20 ans les stratégies ont beaucoup évolué).

La Nue-Propriété est l’une de ces stratégies, si vous n’avez pas besoin de revenus complémentaires aujourd’hui, que vous êtes déjà beaucoup ou suffisamment imposé et qu’éventuellement vous souhaitez transmettre votre patrimoine alors c’est la stratégie que vous devez envisager.

La réduction de 35 à 40 % sur votre bien immobilier représente le loyer que vous auriez perçu pendant 15 années et sur lequel vous auriez été imposé.

Les charges et les soucis attachés à la location de votre bien ne seront pas vos soucis pendant toute cette période (appelée Usufruit).

A la fin de l’usufruit, vous devenez plein propriétaire de ce bien immobilier et pourrez alors percevoir les revenus locatifs, l’occuper ou le revendre.

En le revendant votre plus-value immobilière sera calculée entre la valeur d’acquisition (valeur du bien et non valeur de la nue-Propriété) et la valeur de revente. Vous gagnerez ainsi 35 à 40% de plus-value.

Sélection de la résidence Excellence Méjanes :

Aix en Provence La Rotonde

Nue-Propriété sur Aix en Provence

Résidence située à 1 km de la rotonde, en plein centre ville, la résidence Excellence Méjanes offrira des appartements de standing du T2 au T4, avec quelques T2 Duplex d’exception en terrasse.

21 appartements  sur le bâtiment B vous sont proposés en Nue-Propriété à partir de 165 000 € environ 45 m2 (T2) balcon et parking sous-sol compris

  • 3 T2 à partir de 165 000 €
  • 10 T3 à partir de 222 000 €
  • 2 T4 à partir 291 000
  • 3 T3 Duplex à partir de 252 000
  • 2 T4 Duplex à partir de 318 000

 

 

Votre choix selon vos projets et objectifs :

  • Résidence principale à la retraite
  • Investissement locatif meublé
  • Effet levier et revente dans 15 à 20 ans
au centre d'Aix en Provence

Votre appartement à partir de 165 000 € parking compris

Nous restons à votre disposition pour toute étude personnalisée et complément d’information.

https://pel.learnybox.com/quel-investisseur-etes-vous-1/

Comment investir dans l'immobilier

Comment ne pas payer d’impôt sur les revenus locatifs ?

Vous venez de calculer vos impôts et vous vous rendez compte que l’année prochaine (dès le 1er septembre 2020) vous allez payer des impôts, sur ce beau projet que vous avez mis en place pour préparer votre retraite : votre investissement immobilier locatif.

Aie ! ça fait mal, je sais, et en plus 2 fois :

L'investissement immobilier

Les revenus fonciers ou locatifs seront vos revenus de demain, comment faire pour en garder le plus possible ?

Pour réduire vos impôts il faut comprendre pourquoi vous en payez, ainsi vous trouverez l’effet levier ! en utilisant vos impôts pour augmentez vos revenus.

  • Selon votre tranche d’imposition (TMI) au barème progressif (0%, 11%, 30% 41% 45%)
  • + la CSG-CRDS ou prélèvements sociaux qui sont à 17,2%

Donc imposable ou pas, vous payerez quelque chose sur ces revenus complémentaires. Pourquoi ?

Tout d’abord, parce que tout est taxé en France, donc pourquoi être étonné ?

On vous dit de préparer votre retraite et lorsque vous vous y employez, on vous PUNI !

La phrase qui énerve : Si tu paies des impôts c’est que tu gagnes bien ta vie !

Seulement il y a plusieurs étapes avant d’en arriver à bien vivre de ses investissements, surtout si vous avez eu recours à un emprunt immobilier.

Alors afin de vous aiguiller un peu voici quelques pistes, les effets seront pour l’année prochaine car les impacts fiscaux se font l’année de la perception des revenus et de la stratégie adoptée (si le fait générateur est cette même année). Et l’imposition l’année d’après, mais une personne avertie en vaut 2, dit-on !

Comment ne payer d’impôts sur vos revenus locatifs ?

  1. Il y a 2 manières de déclarer ses revenus locatifs:

Soit au régime forfaitaire, ou micro-foncier. L’abattement forfaitaire n’est que de 30% mais parfois il peut être supérieur à vos charges déductibles, surtout si vous n’avez plus d’emprunt immobilier (intérêts d’emprunt déductibles)(comme lors d’une succession) ni de travaux à déduire.

Soit au régime au réel d’imposition c’est lorsque vous impactez toutes les charges déductibles et les factures des travaux sur vos revenus afin d’en réduire le montant imposable, vous créez alors du déficit foncier.

Donc choisir l’un ou l’autre est un calcul à faire que nous pouvons vous aider à effectuer en nous contactant sur

https://pel.learnybox.com/demande-de-conseils/

  1. Ensuite il y a plusieurs façons de créer des réductions d’impôt:

  • En effectuant des travaux déductibles
  • En louant différemment
  • En investissant dans des lois de défiscalisation immobilières, oui mais laquelle ?
  • En plaçant pour l’avenir et non pour obtenir des revenus locatifs immédiats.
votre projet, notre priorité

Muriel Trenquier vous accompagne

  1. Les travaux déductibles:

Ce sont toutes les dépenses des travaux d’entretien, de rénovation, de maintien en état de bon fonctionnement réalisés sur votre logement et sur factures. Lorsque vous effectuez ce type de travaux sur votre logement, la facture réduira les revenus de l’année de location et d’autres biens en revenus fonciers que vous auriez par ailleurs. Puis si le montant de la facture est supérieur à vos revenus annuel, l’excédent jusqu’à un montant de 10 700 € pourra venir réduire vos revenus globaux, l’année de facturation. Et s’il y a encore un excédent cette charge sera reportée pendant les 10 années suivantes sur les revenus fonciers futurs.

Si vous souhaitez plus d’information retrouvez-nous sur : https://pel.learnybox.com/demande-de-conseils/

  1. En Louant différemment:

Dans certaines conditions vous pourrez louer votre bien immobilier en meublé, location en meublé non professionnel (LMNP), vous ne dépendez donc plus des revenus fonciers mais de la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Le gros avantage de ce type de location est que vous payerez très souvent moins, voire beaucoup moins d’impôt qu’en revenus fonciers tout en augmentant le montant des loyers. Pourquoi ?

  • Soit parce que vous employez les amortissements :

    • qui sont une charge comptable (article 39b du code général des impôts CGI) et non un investissement (comme les travaux en foncier) que vous devez financer pour réduire vos revenus. L’amortissement représente la vétusté, l’érosion du bien dans le temps donc sa perte de « valeur » comptable. Ex :
      • Un Immobilier qui vaut 100 000 € prix d’acquisition auquel on ôte la valeur du terrain (qui n’est pas amortissable), soit une moyenne de 15% (sauf exception sur certaines grandes villes). Prix de l’immobilier amortissable 85 000 € qui se réduira à néant sur une période de 40 ans, représente donc une érosion annuelle de 85 000 / 40 = 2 125 €
      • Si votre loyer est de 500 € mensuel : 500 * 12 = 6 000 €
      • 6 000 – 2125 = 3 875 € imposables
      • Les meubles également s’amortissent et avec les intérêts d’emprunt et les charges taxe foncière, frais de gestion, le montant imposable va encore réduire.
  • Soit comme en foncier, vous avez le régime forfaitaire:

    • le micro BIC qui a un abattement de 50 % (lorsque vous n’avez plus d’emprunt ni de travaux et que vous ne louez pas toute l’année, cela peut-être plus rentable), il existe un autre régime dans le meublé qui permet un abattement forfaitaire de 71% (location saisonnière classée)
LMNP

La Location Meublée permet de louer plus cher et sa fiscalité est plus avantageuse que la location en revenus fonciers.

Pour une étude approfondie : https://pel.learnybox.com/demande-de-conseils/

 

  1. En investissant dans une loi de défiscalisation immobilière :

C’est un vrai casse-tête : il y a plusieurs lois (Malraux, Monument Historique, Censi-Bouvard) et ce n’est pas évident de sortir du parfum du jour, en ce moment c’est la loi Pinel, soumise au plafonnement des niches fiscales. J’ai juste un avertissement à faire, ne faites pas confiance à un promoteur (vente en bulle), il ne connait pas forcément bien la loi (tout comme le banquier d’ailleurs), et il veut vendre son programme, donc il n’aura pas le recul du conseiller qui analysera votre projet, vos objectifs et surtout les intérêts immédiats et futurs sur votre fiscalité. Je reste à votre écoute pour faire une vraie analyse : https://pel.learnybox.com/quel-investisseur-etes-vous-1/

 

  1. En plaçant pour l’avenir et non pour obtenir des revenus immédiats :

Avez-vous réellement besoin de revenus complémentaires aujourd’hui ?

Souhaitez-vous créer des impôts supplémentaires ?

Si je vous dis que les revenus locatifs vont vous coûter plus chers que l’avantage de la loi de défiscalisation par les impôts qu’ils vont créer. Globalement le taux de rendement interne (TRI) ou retour sur investissement sera réduit. Souhaiteriez-vous découvrir cette façon d’investir ?

Attention je ne suis pas contre la loi Pinel, c’est une des façons d’investir dans l’immobilier avec un effet levier grâce à la réduction sur vos impôts. Mais elle n’est pas l’unique et parfois pas la mieux adaptée. Comparez, interrogez, analysez !

De toutes les façons, investir dans l’immobilier défiscalisant est la seule façon de détourner de l’impôt vers votre propre création de patrimoine, ce serait bête de ne pas en profiter !

https://pel.learnybox.com/alternative-a-la-loi-pinel/

Résumons :

Vous pouvez investir dans l’immobilier en louant en nu (revenus fonciers) ou en meublé (BIC), déclarer vos revenus au forfait ou au réel.

Mais pour cela vous devez vous poser les bonnes questions avant d’agir, faire un audit patrimonial et vous projeter avec votre investissement dans 10 ans, 15 ans ou plus.

Ne pas figer votre investissement dans une seule façon de louer, pour cela prévoir toutes les opportunités que l’emplacement choisi proposera : résidence principale du locataire, location saisonnière ou étudiante, chambre médicalisée ou maison domotisée…. Tout est possible, tout est une bonne idée ou une mauvaise opération, si vous n’avez pas effectué ces étapes de réflexion : notre équipe reste à votre écoute.

Bien cordialement

Muriel Trenquier votre optimisatrice de projet immobilier

https://pel.learnybox.com/coaching-et-analyse-patrimoniale/