Comment investir dans l’immobilier ?

Avec ou sans apport ?

Qu’est-ce qu’un apport ?

Investir avec un apport, permet à la banque de ne pas vous prêtez 100 % voire 110 % de votre acquisition (frais de notaire et banque compris).

Les banques apprécient qu’en tant qu’investisseur vous apportiez un minimum de votre trésorerie personnelle, cela la sécurise quant à votre profil écureuil, plutôt que cigale.

Qu’est-ce qu’un apport pour la banque lors d’un prêt immobilier :

C’est une somme qu’elle n’aura pas à prêter “personnellement”, en effet les aides d’Etat sont considérées par la banque comme un apport (l’ANAH dans l’ancien, le PTZ, le 1% patronal…)

Ce que vous aurez mis de côté sous forme de PEL, assurance vie ou livret A seront souvent vos ressources personnelles. votre financement pourra alors se mettre en place.

Cependant aux vues des derniers évènements, les banques ont resserré leurs critères : un emprunteur sécurisant est un investisseur qui :

• • • • A un apport de 10% minimum de son investissement + environ 2% des frais annexes (courtier, agent immobilier)

• • • • L’endettement ne pourra dépasser 33% de vos revenus, ce que je trouve personnellement non adapté, car il y a une énorme différence en reste à vivre entre 33% d’un salaire à 5000 € mensuel contre 33% d’un salaire de 1500 € mensuel (3759 € contre 1128 €) vous ne vivez pas de la même façon avec 3759 € en poche contre 1128 €.

• • • • Les emprunts en fin d’année sont toujours plus difficiles à obtenir car les “enveloppes” annuelles sont souvent atteintes. Et l’aide massive auprès des entreprises en 2020 ne va pas aider.

• • • • Cependant un simulateur vous permettra d’avoir une petite idée de vos capacités d’emprunt

Investir dans l’immobilier sans apport !

Il fut un temps où investir dans l’immobilier sans apport était tout à fait possible. C’est encore possible dans la mesure où votre projet immobilier répond à une demande du marché et est particulièrement rentable.

En général votre propre banque qui vous connait bien pourra être (ou pas) votre meilleure interlocutrice.

Afin d’être validé votre dossier pour une demande d’emprunt devra contenir certaines informations :

Les raisons pour effectuer cet investissement, devenir propriétaire ou créer un patrimoine locatif en lui apportant une analyse économique de votre projet, en effet si vous expliquez à votre conseillé toute la valeur ajoutée de votre projet, il pourra lui-même plus facilement soutenir votre dossier auprès de sa hiérarchie.

Vous projetterez votre bilan sur 3 années, et démontrerez la progression de votre activité et son rendement. Le marché locatif que vous avez choisi est en forte demande, pour le démontrer, vous avez passé une fausse annonce et obtenu de nombreuses demandes en très peu de temps. Votre fiscalité sera avantagée grâce aux travaux qui ont réduits d’autres revenus de même nature. Qu’en investissant dans la pierre vous préparez un patrimoine dans le but de le revendre, le louer, l’habiter à terme. Ou qu’en devenant propriétaire vous gagnez en reste à vivre, le remboursement de l’emprunt étant moins important que le loyer de votre location.

Le type de location choisi (location meublée ou nue ou la colocation ou location saisonnière) permet donc d’obtenir un loyer de X €, vos frais sont de Y € et donc le cash flow est toujours positif, il est donc rentable et vous permettra de réinvestir d’ici 5 ans (nouveau projet pour votre banquier). La trésorerie excédentaire sera investi dans une assurance-vie de la banque. Vous prendrez bien évidemment l’assurance emprunteur chez eux ainsi que les assurances loyers impayés. Plus vous ouvrez de contrats, plus vous devenez rentable.

Les revenus professionnels du foyer fiscal, vos contrats en durée indéterminée sont des garanties supplémentaires…

La préparation de votre dossier devra être professionnel, pourquoi vous avez choisi une grande ou une petite surface, pour vous avez investi dans l’ancien ou plutôt dans le neuf, avec une loi fiscale (loi Pinel ou Denormandie) que votre endettement est mesuré en continue, inférieur aux 33 %…