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Les loyers revenus locatifs de votre investissement immobilier

SCI ou SARL pour les revenus locatifs ?

Est-ce une obligation d’investir son immobilier locatif
dans une SCI ou une SARL ?

Introduction :

Les revenus locatifs sont les “fruits” d’un patrimoine :

Lorsque vous investissez dans l’immobilier et que vous le louez, vous percevez des loyers, des revenus locatifs. La plupart du temps vous le faites sans créer une société, vous investissez en direct. Alors pourquoi certains investisseurs créent des sociétés pour y placer leurs investissements immobiliers ?  Cela dépend de la stratégie que vous souhaitez développer. Alors est-ce la SCI ou la SARL qui vous conviendra le plus pour vos revenus locatifs ?

La société utilisée pour l’immobilier plus connue est la SCI, la société civile immobilière :

Il y a deux types différents de revenus locatifs, les revenus fonciers (RF) et les bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Beaucoup d’investisseurs font une grosse erreur en louant leurs appartements ou maisons meublés dans la SCI imposée au barème progressif des associés.

Il y a en effet une grande confusion entre la SCI pour les revenus fonciers (RF) et la SCI imposée à l’impôt des sociétés. Et la différence entre ces SCI et la SARL de famille. Je voudrai développer ce sujet et vous éclairer. Tout d’abord est-ce obligatoire de créer une société pour investir dans l’immobilier ?

Il n’est pas obligatoire d’investir tout son immobilier dans une société. D’ailleurs si vous investissez seul, que vous souhaitez le revendre, ou si c’est votre résidence principale la société n’est pas préférable. Donc comme toujours, la définition de vos besoins et objectifs est indispensable.

Créer une société type SCI ou SARL ?

Une société est une enveloppe pour encadrer la gestion des investissements. C’est une personne morale, elle porte son propre nom et a le fonctionnement d’une société : elle est composée d’au moins 2 associés, une comptabilité stricte inscrit tous les flux,  les statuts indiquent les activités développées ou modifiées lors des assemblées générales…

Revenus locatifs dans une société :

Il est intéressant de créer une société lorsqu’il y a plusieurs personnes souhaitant investir ensemble, cela facilite la gestion des interventions des uns et des autres. Le fonctionnement et les obligations de la société permettront de répartir les gains et les charges de chacun, en fonction de leur pourcentage possédé dans la société.

Revenus locatifs hors société :

Lorsque vous pensez investir et créer ainsi votre activité et percevoir un revenu, il est opportun de créer une société.

Si vous êtes seul(e) à investir dans l’immobilier sans en créer un patrimoine de grande envergure cela n’est pas une obligation.

Il est parfois même déconseillé d’investir au travers d’une société.

  1. L’imposition des revenus des sociétés :

    Les revenus locations des SCI ou de la SARL de famille sont imposés, et le régime d’imposition sera aussi une raison de choisir l’une ou l’autre régime de société.

    1. Les sociétés SCI ou SARL imposés à l’impôt sur les revenus des associés.

      La société doit avoir au moins 2 associés. Chacun possède un % des parts de la société. Le bilan comptabilise tous les flux. Les bénéfices; fruits positifs de votre investissement s’ajoutent aux revenus des associé au prorata de leurs parts.
      Exemple : La location annuelle de votre immobilier produit 15 000 €, les charges habituelles (taxe foncière + frais de gestion + assurances + travaux + les intérêts d’emprunt) sont de 8 000 € et réduisent les revenus avant de venir impacter les revenus des associés. Soit 15 000 – 8 000 = 7 000 €
      Chaque associé doit donc augmenter ses revenus du pourcentage qu’il possède dans la société. Les déficits seront également impactant selon le pourcentage. Attention il y a une différence entre les revenus imposés et la réelle trésorerie qui reste sur le compte de la société. Surtout s’il reste un emprunt. seuls les intérêts sont déductibles, soit 1 à 2% du remboursement mensuel.

    2. Les sociétés SCI et SARL imposées à l’impôts des sociétés :

      Ces types de sociétés ont une gestion indépendante des associés. Les associés sont des actionnaires qui, s’ils le décident se distribueront des dividendes, s’il y a des bénéfices. Ces revenus sont donc imposés 2 fois : 1 fois dans la société puis lorsque l’associé reçoit le fruit de son investissement dans ses revenus imposés.
      Mais l’avantage si le bénéfice n’est pas distribué, l’associé ne voit pas ses impôts augmentés.

      SCI et SARL IR ou IS

      SCI ou SARL à l’IR ou à l’IS pour investir dans l’immobilier locatif

       

  2. Les revenus locatifs des sociétés (SCI et SARL de famille) imposées auprès des associés :

    1. La SCI, Société Civile Immobilière.

      Comme elle le dit, son activité est définie dans ses statuts et elle doit être civile et donc pas commerciale.
      La location nue d’un logement  est une activité civile, les revenus obtenus sont des revenus fonciers.

    2. La SARL de famille.

      La SARL est normalement imposée aux impôts sur les sociétés. Lorsque tous les associés sont de la même famille, ils peuvent opter pour une société dite transparente à l’IR. Les associés sont alors directement imposés dans leurs revenus. Contrairement à la SCI, l’activité est commerciale, (ou agricole ou industrielle), telle que la location meublée.

    3. Quand la société est requalifiée à l’impôt sur les sociétés (IS) :

      1. Pour la SCI : Si la SCI transparente fait de la location meublée
      2. Pour la SARL : S’il y a des locations nues dans l’activité ou si un des associés n’est plus un membre de la famille. Dans le cas d’un divorce par exemple.

Les différences entre une société à l’impôt des sociétés (SCI) et une société transparente ( SCI ou SARL de famille) :

  1. La fiscalité :

    1. J’en ai parlé un peu plus haut, la SCI comme la SARL,  à l’impôt société conservent toutes les entrées et sorties comptables. Les bénéfices sont imposés depuis le 1er janvier 2020 à 15% jusqu’à 38120 € et 28% au delà pour atteindre en 2022 un taux unique de 25%. Les associés ne peuvent percevoir de revenus (les dividendes) que s’ils le décident leur de l’assemblée générale (et qu’il y a des bénéfices), ils sont alors imposés soit à 30% (à la Flat taxe) soit dans leurs revenus (après un abattement de 40%) et à la CSG CRDS. Il est donc préférable de choisir la flat taxe dès que votre taux d’imposition est supérieur à la tranche de 11%.
  2. L’avenir de votre investissement :

    Il y a de nombreux projets différents dans un investissement immobilier : créer un patrimoine, préparer des compléments de revenus, prévoir un effet levier grâce à la revente, se loger pour la retraite. En fonction de ces projets, il faut définir le jour de l’acquisition pour éviter d’être bloquer. Il est cependant difficile de prévoir l’évolution du marché et de la fiscalité qui pourront être très différentes d’aujourd’hui.
    En cas de revente d’un bien immobilier, dans une société imposée à l’IS, la plus-value sera douloureuse. Par opposition avec une société transparente la franchise d‘imposition de la plus-value (19%) est au delà de la 22ème année et au delà de la 30ème année pour les cotisations sociales (17,2%).

  3. En résumé : La SCI et la SARL seront opportunes pour :

    Quand comment pourquoi investir dans l'immobilier

    Pourquoi investir grâce à une SCI ou une SARL dans l’immobilier locatif ?

    1. La SCI à l’IR (impôts sur les revenus) :

      Elle permettra de gérer du patrimoine familial lorsqu’il y a au moins deux enfants, qui lors d’une succession gèreront ensemble ce patrimoine. Elle permet aussi de gérer un patrimoine investi à plusieurs. Cependant la responsabilité est illimitée, il est donc important que les associés s’entendent bien et aient confiance. Les biens immobiliers situés dans cette société doivent être loués nus et produisent des revenus fonciers : bail d’habitation loi 6 juillet 1989, les garages, les terrains…

    2. La SCI à l’IS (impôts sur les sociétés) :

      La création de cette société interviendra dans la stratégie d’une activité “professionnelle”, la précédente est plus une enveloppe facilitant la gestion des flux. Celle-ci aura une activité de plus grande ampleur, plus grand chiffre d’affaire, besoin de se créer un salaire et éviter l’imposition en directe. Les revenus pourront être fonciers ou meublés, les statuts de la société indiquent les activités prévues dans la société.

    3. La SARL à l’IR :

      C’est la société pour la gestion d’un patrimoine familial de locations meublées. Lorsque le chiffre d’affaire  par associé est supérieure à 23 000 € et supérieure à ses revenus du foyer, on parle de loueur professionnel. Elle permet alors de protéger le gérant s’il n’a pas par ailleurs de couverture sociale (cotisations sociales). Idéal pour un chef d’entreprise qui vend son activité et réinvesti dans cette nouvelle activité patrimoniale.

Il y a bien sûr d’autres critères en fonction de vos besoins et objectifs, je reste à votre écoute pour une analyse complète.

 

Nue-Propriété sur la Cote d'Azur

Nue-Propriété sur la côte d’Azur

Investir sur la Région PACA avec une réduction moyenne de 40%

Vous trouverez ci-dessous quelques-uns des programmes vendus en Nue-Propriété sur la Région Côte d’Azur. C’est un emplacement idéal pour préparer votre avenir, logement ou investissement locatif. Un investissement sans contrainte et avec de multiples avantages.

 

1) Dernier appartement vendu en Nue-Propriété sur Villeneuve Loubet (06)

“Résidence Vaugrenier Bay”

Nue-Propriété sur Villeneuve Loubet

Nue-propriété sur la Cote d’Azur, à Villeneuve Loubet

Deuxième tranche du programme démembré sur la côte d’Azur à Villeneuve Loubet. Cette localisation idéale et qualité haut de gamme offrira un investissement immobilier dans votre futur logement pour la retraite ou locatif pour des revenus complémentaires. La Nue-Propriété où comment créer votre patrimoine immobilier sans contrainte. Ici l’investissement immobilier sera aussi bien un logement futur, une résidence secondaire, un bien locatif ou une revente .

Dernier T3 avec son parking en sous-sol pour seulement 190 494 €

Démembrement dont l’usufruit de 18 ans, livraison prévue 1er trimestre 2022.

Prix de l’appartement avec une réduction de 43 % sur le prix de vente.

Pour plus d’information ou une étude personnalisée, vous pouvez nous contacter : muriel.trenquier@patrimoine-en-ligne.fr

 

2) 2ème Tranche sur Bormes les Mimosas (83)

” Les Bastides”

Nue-Propriété sur la côte d'azur à Bormes les Mimosas

Villas sur Bormes les Mimoses nue-Propriété sur la côte d’Azur dans la résidence la Bastide

Derniers appartements sur la 1ère tranche et la tranche 2, toutes les deux livrables fin 2021.

Démembrement dont l’usufruit sera de 16 ans

Prix des appartements avec une réduction de 40% sur le prix de vente

Disponibilité de du T2 à partir de 178 140 € au T4 à 335 820 €

Etude personnalisée et information sur : muriel.trenquier@patrimoine-en-ligne.fr

 

3) Nue-Propriété sur Roquebrune Sur Argens (83)

“Only Roc”

Nue-Propriété sur la côte d'azur à Roquebrune sur Argens

Villas sur Roquebrune sur Argens en Nue-Propriété

Derniers appartements sur le 1ère tranche livrable en septembre 2021 et la 2nd tranche livrable en juin 2022

Situées entre Saint Tropez et Saint Raphaël ces jolis villas (T3 ou T4) de la résidence “Only Roc” profitent d’un cadre haut de gamme et un accès à la piscine sécurisée de la résidence.

Chaque villa est prolongée d’une terrasse et un jardin, dans le cadre idyllique du massif des Maures.

Les villas sont proposées entre 195 591 € et 242 463 €, en usufruit pendant 15 ans, elles pourront devenir :

  • Votre futur logement
  • Un investissement locatif
  • Une revente haut de gamme

Tout en ayant acquit votre investissement avec une réduction de 38 % sur le prix neuf.

Pour plus d’information, je me tiens à votre disposition : muriel.trenquier@patrimoine-en-ligne.fr

 

quartier la bastide bordeaux

Nue-Propriété sur Bordeaux Résidence After Eight

Investissez sur Bordeaux en Nue-Propriété

La résidence “After Eight” est un programme neuf sur Bordeaux dont la livraison est prévue fin 2021.

Votre nouvel investissement immobilier en Nue-Propriété sur Bordeaux dans la résidence After Eight.

La résidence neuve After Eight répond en tout point à la future demande locative de ce nouveau quartier Bastide.

L’avantage d’acquérir en Nue-Propriété : sécurité, opportunité, plus-value sans taxation, aucune contrainte.

Attention seulement 12 logements pour être au bon moment, à la bonne place !

Nue-Propriété sur Bordeaux Résidence After Eight

Investissez dans un T3 au T5 en Nue-Propriété sur Bordeaux, résidence After Eight

Localisation de la résidence “After Eight” sur Bordeaux:

After Eight est situé sur la Rive Droite de la Garonne dans le quartier de la Bastide.

Vous investirez là, où l’activité va se développer sur l’entrée de Bordeaux  d’ici 2030.

  • À 10 min de l’échangeur 24 de la rocade.
  • À 7 min en voiture de la gare LGV de Bordeaux-Saint-Jean.
  • En bus, à proximité immédiate des arrêts des lignes 10, 27, 28, 80, flexo 38 et Citeis 45.
  • En tram, à 12 min à pied de la station “Stalingrad” permettant de gagner le cœur de ville. Projet de station VCUB à 2 min.
  • À 20 min en voiture de l’aéroport international de Bordeaux-Mérignac.

Avantages locatifs futurs de votre investissement en Nue-Propriété:

C’est une localisation patrimoniale (dans un quartier résidentiel). Cette résidence va bénéficier des intérêts économiques du projet Euratlantique prévoyant 30 000 emplois d’ici 2030. A 7 min de la gare Saint Jean et à seulement 2 heure de Paris. 10 000 nouveaux habitants prévus chaque année. c’est également la destination prisée des Parisiens.

Bordeaux étant située entre l’océan, les forêts et les vignobles, elle offre un cadre de ville économique et touristique.

La Résidence “After Eight” :

63 logements sur la résidence After Eight en R+3 et R+8 dont 12 logements seront vendus en Nue-Propriété.

Du 3 au 5 pièces, dont le budget ira de 213 000 € à 374 000 € parking compris.

Pour toute étude personnalisée ou réservation contactez-nous : 06 77 93 76 07

Avantages de l’acquisition en Nue-Propriété :

Investir dans la Nue-Propriété c’est créer un patrimoine immobilier sans contrainte

    • Vous achetez avec une réduction de 36% sur le prix du neuf
    • Vous ne percevrez aucun  revenu pendant 16 ans et ainsi vous n’aurez pas de nouveaux impôts
    • Ce placement est hors IFI
    • Vous pouvez aussi préparer votre transmission
    • Comme vous êtes 2 à investir au même endroit, le bailleur et vous, vous avez l’assurance qu’il y a une demande locative.

La Nue-Propriété c’est construire votre patrimoine immobilier avec un rendement d’environ 3,2%.

En toute sécurité vous préparez votre richesse sans créer de taxes, ni contraintes.

Nue-Propriété sur Bordeaux Résidence After Eight

historique du démembrement

Votre analyse personnalisée lors d’un premier entretien téléphonique gratuite : https://calendly.com/muriel-trenquier

Intérieur confortable de haut standing

Nue-Propriété, Bourg-La-Reine (92) “Le 36 Leclerc”

Nue-Propriété sur Bourg la Reine dans la résidence “36 Leclerc”

Appartements T3 et T4 neufs avec une réduction de 35 %

à Bourg la Reine (92)

Nue-propriété à Bourg la Reine "36 Leclerc"

Derniers T3 et T4 sur 36 Leclerc en Nue-Propriété

Investissez dans un appartement neuf au “36 Leclerc” en Nue-Propriété, vous permettra d’acquérir votre bien immobilier pour seulement 65% de sa valeur et d’éviter de nouveaux impôts et des frais de gestion pendant 15 ans.

C’est la seule façon aujourd’hui d’investir dans l’immobilier dans un but de préparer des revenus complémentaires pour votre retraite, sans créer des impôts, sans soucis avec les locataires, sans frais de gestion, sans taxe foncière et avec une réduction de 35% immédiatement sur le prix d’achat.

Dans une résidence très haut de gamme avec tout le confort dans un quartier prisé aux portes de Paris.

La résidence “36 Leclerc “:

2ème tranche livraison prévue fin 2022, résidence de 50 logements en pierre de taille à 5km de la porte d’Orléans. Les appartements de standing possèdent un balcon ou une terrasse donnant sur un très joli jardin intérieur. Les appartements bénéficient d’un confort haut de gamme profitant des dernière technologie.

Nue propriété à Bourg La Reine "36 Leclerc"

3 appartements en Nue-Propriété

Appartement locatif haut de gamme

Nue propriété à Bourg La Reine

Bourg-la-Reine :

Agréable ville prisée des familles, résidentielle avec des espaces piétons et à 5min du domaine départemental de Sceaux (181 hectares). Proche des commerces, de centres sportifs et culturels de qualité ainsi que le célèbre Lycée Lakanal.

La vie économique est très dynamique :  230 commerces et d’artisans de proximité, 400 entreprises, 150 artisans, 300 professionnels libéraux et un marché en centre-ville.

6000 emplois en local et située à 5min de la porte d’Orléans.

Les appartements : plus que 3 !

Derniers appartements vendus en Nue-Propriété : 2 T4 et 1 T3 entre 350 500 € et 405 990 € parking compris

35% moins chers que les appartements vendus en pleine propriété, car pendant 15 ans un bailleur occupera les appartements. La réduction sur le prix est due aux revenus non perçus pendant 15 ans.

Usufruitier non bailleur social

Intérêts d’emprunt non déductibles.

Cependant les intérêts d’emprunt pour l’acquisition de ce bien ne seront pas déductibles.

Les avantages :

  • Pas de taxe foncière pendant 15 ans
  • Pas de frais de gestion
  • Pas taxé à l’IFI
  • Une plus-value sur la différence entre pleine propriété et nue-propriété ne sera pas taxée si vous vendez l’appartement à la fin de l’usufruit.

Renseignements :

Pour toute étude de faisabilité, d’optimisation de votre patrimoine, nous restons à votre écoute : Analyse personnalisée