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villa en Nue propriété à Mérignac

Maisons sur Mérignac en NUE PROPRIETE (33)

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Maison sur Mérignac en Nue Propriété

Devenez propriétaire d’une maison avec son jardinet sur Mérignac

 

 

Devenez Propriétaire d’une maison sur Mérignac

 

 

1) Devenez propriétaire d’une maison sur Mérignac en Nue-Propriété

Et bénéficiez d’une réduction immédiate de 37%

 

a) Construisez votre patrimoine grâce au démembrement de propriété :

 

Aujourd’hui vous pouvez investir dans l’immobilier neuf de différentes façons, l’achat en démembrement de propriété est une des plus optimisantes.

Vous gagnez dès l’achat sur le prix du neuf : vous aurez une réduction immédiate de 37% sur le prix du neuf. Un gain immédiat pour devenir propriétaire de votre maison sur Mérignac en Nue-Propriété.

– Ce qui fait souvent peur en investissant dans l’immobilier c’est la gestion locative :

  1. La vacance locative donc un manque de revenus
  2. Les locataires qui ne paient pas leurs loyers
  3. La gestion locative et les assurances qui vous coutent environ 10 à 12% de vos loyers
  4. L’entretien de votre bien entre les locataires
  5. Les revenus qui augmentent vos impôts et créent une taxe supplémentaire (la CSG-CRDS : 17,2%)

– L’investissement en Nue-Propriété est avantageux grâce à :

L’usufruitier (ici un bailleur social) qui gère et s’occupe du bien pendant 15 ans :

    1. Il remplit les logements
    2. Il paye la taxe foncière, l’entretien des lieux
    3. Comme vous n’aurez pas de revenus pendant 15 ans, vous n’augmenterez pas vos impôts
    4. La Nue-Propriété a l’avantage de ne pas avoir de valeur pour la déclaration de l’IFI
    5. Les 37% de réduction immédiate pour compenser les revenus que vous ne pourrez percevoir pendant 15 ans d’usufruit.
    6. A la fin de l’usufruit dans 15 ans, cette différence entre le prix d’acquisition et la valeur de la pleine propriété ne sera pas taxée à la plus-value. Seules les sommes au delà seront taxées. Vous devenez propriétaire immédiatement d’une maison sur Mérignac en Nue-Propriété

Donc l’effet levier de cet investissement est multiple : sur vos impôts immédiats, futurs et les taxes.

b) Programme sur Mérignac, Bloom Parc :

La résidence Bloom Parc composée de 13 maisons du T3 au T5 avec leur jardinet et un parc entretenu par la copropriété.

Ces maisons duplex offrent un cadre de vie très agréable

 

 

Votre villa T3 à partir de 219 040 €

Livraison du programme Bloom Parc est prévue au cours du 2ème trimestre 2024

Usufruit durant 15 années, vous récupérerez la pleine propriété de votre villa le 3ème trimestre 2039, vous pourrez alors l’occuper, la louer ou la vendre.

Besoin d’informations complémentaires ou une étude personnalisée : muriel.trenquier@patrimoine-en-ligne.fr

 

 

2) Localisation Idéale :

La résidence Bloom Parc est située entre l’aéroport de Mérignac et Bordeaux. A proximité de toutes les commodités, commerces, transports et établissements scolaires, une localisation idéale pour une petite famille.

Que cet investissement, à terme, devienne votre résidence principale, secondaire ou locative. Ce bien répond à tous les critères :

  • Logement avec un extérieur
  • Demande locative forte grâce à sa situation
  • Cadre de vie éco responsable, un parc entretenu par la copropriété avec des espaces individualisés
  • Aucune plus value au terme de l’usufruit en cas de revente : en effet, au delà du prix d’acquisition (en nue-Propriété) jusqu’au réel prix en pleine propriété, aucune plus-value immobilière ne sera exigée. Et si le bien devient votre résidence principale même une année, aucune plus-value du tout !*
    *(selon les lois fiscales en 2021)
Résidence Bloom Parc

Devenez propriétaire d’une maison au coeur du quartier Capeyron à Mérignac

 

 

3) Pourquoi un investissement en Nue-Propriété plus qu’en loi Pinel ?

a) Investir en loi Pinel, Rappel :

Vous devenez propriétaire d’un bien immobilier neuf ou réhabilité qui sera la résidence principale d’un locataire répondant à des critères de revenus et dont le loyer sera plafonné. En compensation l’Etat vous accorde une réduction équivalente à 2% du prix d’achat (avec les frais de notaire) pendant 6 années ou 9 années et une possibilité de prolonger encore 3 années avec une réduction de 1% par an.

Cependant vous ne pourrez utiliser votre bien pendant toute la durée choisie de réduction d’impôt. Le loyer est plafonné donc réduit le rendement locatif. Vous achetez dans le neuf au prix fort.

Ce que vous ne voyez pas tout de suite : la réduction d’impôt n’aura un impact que lorsque le montant de votre impôt sera calculé. Ainsi si vous avez des revenus fonciers imposables ils seront tout d’abord dans l’assiette imposable puis la réduction interviendra. Vous créez de nouveaux impôts avant de les réduire puis vous serez redevable de la CSG-CRDS à17,2%.

Exemple :

Revenus locatifs nets annuels 5 000 €

Si vos revenus arrivent dans la tranche à 30% , ces nouveaux revenus seront taxés à (30 + 17.2)% , soit 5 000 * 47,2% = 2 360 €

Si le bien d’acquisition frais de notaire compris fait 250 000 € la réduction annuelle de 2% fera  5 000 € (les 9 1ère années).

Vous aurez donc réduit vos impôts non pas de 5 000 € mais réellement de 5 000 – 2360 = 2 640 €

 

b) Investir dans la Nue Propriété :

Un bien d’une valeur de 250 000 € sera acquit en Nue-Propriété avec une réduction immédiate de 37% soit 182 482 €

L’emprunt sera donc moins important, le gain sur le prix au m2 sera de 37% (la loi Pinel va au maximum jusqu’à une réduction 21% étalée sur 12 années).

Vous n’aurez pas créé de nouveaux impôts, ne payerez aucune charge pendant 15 ans, ni entretien, ni taxe foncière ou gestion locative.

La plus-value à la revente après la période d’usufruit entre 182 482 et 250 000 € ne sera pas taxée soit un gain à la 15ème année de 14 828 €.

Je reste à votre écoute pour tout complément d’information : muriel.trenquier@patrimoine-en-ligne.fr

 

Les loyers revenus locatifs de votre investissement immobilier

SCI ou SARL pour les revenus locatifs ?

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Est-ce une obligation d’investir son immobilier locatif
dans une SCI ou une SARL ?

Introduction :

Les revenus locatifs sont les “fruits” d’un patrimoine :

Lorsque vous investissez dans l’immobilier et que vous le louez, vous percevez des loyers, des revenus locatifs. La plupart du temps vous le faites sans créer une société, vous investissez en direct. Alors pourquoi certains investisseurs créent des sociétés pour y placer leurs investissements immobiliers ?  Cela dépend de la stratégie que vous souhaitez développer. Alors est-ce la SCI ou la SARL qui vous conviendra le plus pour vos revenus locatifs ?

La société utilisée pour l’immobilier plus connue est la SCI, la société civile immobilière :

Il y a deux types différents de revenus locatifs, les revenus fonciers (RF) et les bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Beaucoup d’investisseurs font une grosse erreur en louant leurs appartements ou maisons meublés dans la SCI imposée au barème progressif des associés.

Il y a en effet une grande confusion entre la SCI pour les revenus fonciers (RF) et la SCI imposée à l’impôt des sociétés. Et la différence entre ces SCI et la SARL de famille. Je voudrai développer ce sujet et vous éclairer. Tout d’abord est-ce obligatoire de créer une société pour investir dans l’immobilier ?

Il n’est pas obligatoire d’investir tout son immobilier dans une société. D’ailleurs si vous investissez seul, que vous souhaitez le revendre, ou si c’est votre résidence principale la société n’est pas préférable. Donc comme toujours, la définition de vos besoins et objectifs est indispensable.

Créer une société type SCI ou SARL ?

Une société est une enveloppe pour encadrer la gestion des investissements. C’est une personne morale, elle porte son propre nom et a le fonctionnement d’une société : elle est composée d’au moins 2 associés, une comptabilité stricte inscrit tous les flux,  les statuts indiquent les activités développées ou modifiées lors des assemblées générales…

Revenus locatifs dans une société :

Il est intéressant de créer une société lorsqu’il y a plusieurs personnes souhaitant investir ensemble, cela facilite la gestion des interventions des uns et des autres. Le fonctionnement et les obligations de la société permettront de répartir les gains et les charges de chacun, en fonction de leur pourcentage possédé dans la société.

Revenus locatifs hors société :

Lorsque vous pensez investir et créer ainsi votre activité et percevoir un revenu, il est opportun de créer une société.

Si vous êtes seul(e) à investir dans l’immobilier sans en créer un patrimoine de grande envergure cela n’est pas une obligation.

Il est parfois même déconseillé d’investir au travers d’une société.

  1. L’imposition des revenus des sociétés :

    Les revenus locations des SCI ou de la SARL de famille sont imposés, et le régime d’imposition sera aussi une raison de choisir l’une ou l’autre régime de société.

    1. Les sociétés SCI ou SARL imposés à l’impôt sur les revenus des associés.

      La société doit avoir au moins 2 associés. Chacun possède un % des parts de la société. Le bilan comptabilise tous les flux. Les bénéfices; fruits positifs de votre investissement s’ajoutent aux revenus des associé au prorata de leurs parts.
      Exemple : La location annuelle de votre immobilier produit 15 000 €, les charges habituelles (taxe foncière + frais de gestion + assurances + travaux + les intérêts d’emprunt) sont de 8 000 € et réduisent les revenus avant de venir impacter les revenus des associés. Soit 15 000 – 8 000 = 7 000 €
      Chaque associé doit donc augmenter ses revenus du pourcentage qu’il possède dans la société. Les déficits seront également impactant selon le pourcentage. Attention il y a une différence entre les revenus imposés et la réelle trésorerie qui reste sur le compte de la société. Surtout s’il reste un emprunt. seuls les intérêts sont déductibles, soit 1 à 2% du remboursement mensuel.

    2. Les sociétés SCI et SARL imposées à l’impôts des sociétés :

      Ces types de sociétés ont une gestion indépendante des associés. Les associés sont des actionnaires qui, s’ils le décident se distribueront des dividendes, s’il y a des bénéfices. Ces revenus sont donc imposés 2 fois : 1 fois dans la société puis lorsque l’associé reçoit le fruit de son investissement dans ses revenus imposés.
      Mais l’avantage si le bénéfice n’est pas distribué, l’associé ne voit pas ses impôts augmentés.

      SCI et SARL IR ou IS

      SCI ou SARL à l’IR ou à l’IS pour investir dans l’immobilier locatif

       

  2. Les revenus locatifs des sociétés (SCI et SARL de famille) imposées auprès des associés :

    1. La SCI, Société Civile Immobilière.

      Comme elle le dit, son activité est définie dans ses statuts et elle doit être civile et donc pas commerciale.
      La location nue d’un logement  est une activité civile, les revenus obtenus sont des revenus fonciers.

    2. La SARL de famille.

      La SARL est normalement imposée aux impôts sur les sociétés. Lorsque tous les associés sont de la même famille, ils peuvent opter pour une société dite transparente à l’IR. Les associés sont alors directement imposés dans leurs revenus. Contrairement à la SCI, l’activité est commerciale, (ou agricole ou industrielle), telle que la location meublée.

    3. Quand la société est requalifiée à l’impôt sur les sociétés (IS) :

      1. Pour la SCI : Si la SCI transparente fait de la location meublée
      2. Pour la SARL : S’il y a des locations nues dans l’activité ou si un des associés n’est plus un membre de la famille. Dans le cas d’un divorce par exemple.

Les différences entre une société à l’impôt des sociétés (SCI) et une société transparente ( SCI ou SARL de famille) :

  1. La fiscalité :

    1. J’en ai parlé un peu plus haut, la SCI comme la SARL,  à l’impôt société conservent toutes les entrées et sorties comptables. Les bénéfices sont imposés depuis le 1er janvier 2020 à 15% jusqu’à 38120 € et 28% au delà pour atteindre en 2022 un taux unique de 25%. Les associés ne peuvent percevoir de revenus (les dividendes) que s’ils le décident leur de l’assemblée générale (et qu’il y a des bénéfices), ils sont alors imposés soit à 30% (à la Flat taxe) soit dans leurs revenus (après un abattement de 40%) et à la CSG CRDS. Il est donc préférable de choisir la flat taxe dès que votre taux d’imposition est supérieur à la tranche de 11%.

  2. L’avenir de votre investissement :

    Il y a de nombreux projets différents dans un investissement immobilier : créer un patrimoine, préparer des compléments de revenus, prévoir un effet levier grâce à la revente, se loger pour la retraite. En fonction de ces projets, il faut définir le jour de l’acquisition pour éviter d’être bloquer. Il est cependant difficile de prévoir l’évolution du marché et de la fiscalité qui pourront être très différentes d’aujourd’hui.
    En cas de revente d’un bien immobilier, dans une société imposée à l’IS, la plus-value sera douloureuse. Par opposition avec une société transparente la franchise d‘imposition de la plus-value (19%) est au delà de la 22ème année et au delà de la 30ème année pour les cotisations sociales (17,2%).

  3. En résumé : La SCI et la SARL seront opportunes pour :

    Quand comment pourquoi investir dans l'immobilier

    Pourquoi investir grâce à une SCI ou une SARL dans l’immobilier locatif ?

    1. La SCI à l’IR (impôts sur les revenus) :

      Elle permettra de gérer du patrimoine familial lorsqu’il y a au moins deux enfants, qui lors d’une succession gèreront ensemble ce patrimoine. Elle permet aussi de gérer un patrimoine investi à plusieurs. Cependant la responsabilité est illimitée, il est donc important que les associés s’entendent bien et aient confiance. Les biens immobiliers situés dans cette société doivent être loués nus et produisent des revenus fonciers : bail d’habitation loi 6 juillet 1989, les garages, les terrains…

    2. La SCI à l’IS (impôts sur les sociétés) :

      La création de cette société interviendra dans la stratégie d’une activité “professionnelle”, la précédente est plus une enveloppe facilitant la gestion des flux. Celle-ci aura une activité de plus grande ampleur, plus grand chiffre d’affaire, besoin de se créer un salaire et éviter l’imposition en directe. Les revenus pourront être fonciers ou meublés, les statuts de la société indiquent les activités prévues dans la société.

    3. La SARL à l’IR :

      C’est la société pour la gestion d’un patrimoine familial de locations meublées. Lorsque le chiffre d’affaire  par associé est supérieure à 23 000 € et supérieure à ses revenus du foyer, on parle de loueur professionnel. Elle permet alors de protéger le gérant s’il n’a pas par ailleurs de couverture sociale (cotisations sociales). Idéal pour un chef d’entreprise qui vend son activité et réinvesti dans cette nouvelle activité patrimoniale.

Il y a bien sûr d’autres critères en fonction de vos besoins et objectifs, je reste à votre écoute pour une analyse complète.

 

Maison neuves sur Pertuis

Maison neuves “Lubérance” proche Aix en Provence

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Votre résidence principale ou investissement Pinel

à 20 min d’Aix en Provence,

livraison 2ème trimestre 2022

Maison neuves sur Pertuis

Investissement loi Pinel ou votre première résidence 2 ou 3 chambres à 20 min d’Aix en Provence

Investir dans le neuf c’est :

  • Des frais de notaire “réduit”, environ 2,5% au lieu de 8,5% dans l’ancien
  • Des normes de construction et d’énergie RT 2012, nouvelle réglementation acoustique
  • Possibilité d’investir en loi Pinel afin de réduire vos impôts et préparer votre retraite.
  • Possibilité d’acquérir votre résidence principale avec de nombreuses aides (Prêt à taux zéro, 1% patronal, prêts conventionné, pour les primo-accédants)
  • Pas de travaux avant minimum 10 ans (garantie décennale)

Pertuis :

Première ville du Vaucluse sur les bords de la Durance située à 20 minutes d’Aix en Provence ou de Manosque, ce jolie village est en pleine expansion. Limitrophe d’Aix en Provence il bénéficie de son bassin d’emploi mais pas encore du marché immobilier trop élevé. Pertuis est également situé à 30mn de Cadarache (ITER)

La zone d’activité de Pertuis s’agrandit et de nombreuses enseignes vont s’y installer.

Futur annexe d’Aix en Provence, vous investissez pour l’avenir.

Luberance, Maisons neuves Pertuis

Maisons neuves en résidence principale ou locatif Pinel sur Pertuis “Résidence Luberance”

Etude locative :

Actuellement le prix moyen de location sur Pertuis est entre 11 et 12 € du m2 pour le logement T3/T4

Une maison T3 de 66,5 m2 se louera environ 731,5€

Une maison T4 de 83,6 m2 se louera environ 1 003 €

Le plafond de loyer en loi Pinel en zone B1 est actuellement de 10,44€ soit 684.34€ pour le T3 et 809,31 € pour le T4

 

Maison  T3 à partir de 235 000 € sur 25 ans à un taux de 1,65% *environ 1023 €/mois assurance ADI comprise à 0,34%

Maison  T4 à partir de 325 000 € sur 25 ans à un taux de 1.65% *environ 1 415 €/ mois (assurance comprise)

*sans prêt aidés

Comment financer votre acquisition ?

Pour acquérir votre résidence principale :

Lorsque vous investissez dans votre propre logement, vous serez tout seul pour rembourser votre emprunt.

Alors si vous avez un apport est-il opportun de l’utiliser ?

Le banquier est une personne méfiance très peu enclin aux risques et qui veut que vous vous impliquiez dans vos projets surtout pécuniairement, sachant que le Covid va impacté tous les emplois à venir, plus vous aurez d’apport, plus l’acceptation de l’offre sera rapide. Ainsi plus vous apporterez, moins vous emprunterez. Lorsque vous investissez dans le neuf, les frais de notaire seront réduits (2,5%) contre 8 à 8,5% dans l’ancien. Si c’est votre première acquisition depuis au moins 2 années, vous pourrez bénéficier de plusieurs aides et aux taux actuels, ne mangez pas toute votre trésorerie. de plus comme vous êtes obligé de souscrire une assurance décès vous aurez une protection pour votre famille.

Simulez le financement de votre projet : mon courtier, mon partenaire

Investir dans un bien locatif :

En investissant dans du locatif, par définition vous percevrez un loyer, c’est donc un montant qui vous permettra de rembourser plus facilement votre emprunt. Parfois une loi fiscale s’ajoutera, ici c’est la Loi Pinel qui vous permet de réduire vos impôts d’une somme équivalent à 2% de votre investissement pendant 6 ou 9 années et 1% les 3 années suivantes. Ainsi un apport sera surement exigé par votre banquier au moins du montant des frais du notaire et de ses propres frais, parfois même il vous imposera le placement d’une somme dans une assurance vie. Afin de ne pas être pris en otage, je vous conseille de faire appel à un courtier qui sera un vrai partenaire. Je simule mon projet grâce à mon courtier !

Pour l’acquisition d’une maison T3 vous pourrez réduire vos impôts de 2% (sur 235 000 + frais de notaire ~2.5%) * 241 000 ~ 4 820 € / an pendant 6 ou 9 ans.

AVANTAGES :

Economique : Situation géographique proche du bassin d’emploi d’Aix en Provence et ITER

Projets d’agrandissement de la zone saint martin (nouveaux commerces)

Préparez votre patrimoine : acquérir un bien immobilier grâce à son locataire et un avantage fiscal, réduisant ainsi son effort mensuel

A la retraite : possession d’un bien produisant des revenus complémentaires, pouvant se revendre, ou devenir votre logement.

 

Est-il préférable d’acquérir ou de louer sa résidence principale ? si vous vous posez cette question alors je vous invite à visionner cette vidéo qui vous permettra de faire le point. Il n’y a jamais de réponse automatique, chaque personne aura ses propres critères et priorités qui doivent être pris en compte.

Aujourd’hui je vous invite à Pertuis, première ville du Vaucluse sur l’autoroute A51 en direction de Gap. Votre petite villa vous attend pour vous loger ou investir, pour plus de renseignements, contactez nous : muriel.trenquier@patrimoine-en-ligne.fr 

Aix en Provence La Rotonde

Nue-Propriété sur Aix en Provence “Excellence Méjanes”

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Investir sur Aix en Provence et en Nue-Propriété : Pourquoi ?

La Rotonde

Investir au centre d’Aix en Provence

Aix en Provence est une ville très active, dont la population étudiante est importante les 15 – 29 ans représentant 26% de la population, 60% de la population est en activité. L’académie Aix-Marseille permet l’enseignement dans les domaines de la sciences biotechnologiques, médicales et scientifiques.

Cette ville connut pour ses fontaines existe depuis 122 av JC sous le nom d’Aquae Sextia elle est la capital du comté de Provence, ville thermale depuis l’antiquité elle est un pôle touristique incontournable dans la région PACA.

Pourquoi investir en Provence ?

L’emplacement est la priorité de tout investissement immobilier, ainsi aujourd’hui vous investissez avec un projet, un objectif, qui peut évoluer d’ici la date de manifestation de votre objectif (retraite, revente, habitation, location…). Il faut donc que votre acquisition d’aujourd’hui soit au bon endroit et au bon prix.

Actuellement la moyenne au mètre carré sur Aix en Provence est d’environ 4500€/m2 dans un appartement et 5000 €/m2 pour une maison (transaction dans l’ancien) soit une augmentation de plus de 15% en 10 ans.

Les promoteurs proposent des programmes neufs à environ 6 000 € /m2

Les universités, le cadre agréable, le tourisme en font une ville attractive et vivante, ayant besoin d’une multitude de bien immobilier. Logement en résidences principales ou locatives votre investissement sera toujours loué.

Pourquoi en Nue-Propriété ?

Qu’est-ce que la Nue-Propriété ?

Vous avez l’habitude d’acquérir un bien immobilier pour le louer. En retirer des revenus et rembourser votre emprunt. Dans l’acquisition d’une Nue-Propriété vous ne percevrez aucun loyer pendant une période donnée. Vous serez bien propriétaire d’un logement sur Aix en Provence, mais n’en disposerez pas tout de suite.

En compensation, vous gagnerez :

  • Environ 35 à 40 % sur le prix d’acquisition
  • Les impôts fonciers et la CSG-CRDS que vous auriez payé sur ces revenus locatifs
  • Le montant de la taxe foncière pendant environ 15 ans
  • Les frais de gestion, d’entretien pendant ce même laps de temps

Pourquoi en Nue-Propriété plutôt que classiquement ?

Investir de façon classique dans l’immobilier, c’est investir dans un appartement, le louer en revenu foncier pour rembourser son emprunt. Malheureusement pendant de nombreuses années vous n’aurez pas vraiment de revenus, et le peu perçu créera des impôts (TMI + CSG-CRDS), et vous n’aurez pas de trésorerie car le remboursement de l’emprunt plus les différentes charges l’auront entièrement employée. Bien sûr c’est toujours un bon moyen d’investir pour créer un patrimoine immobilier (mais depuis 20 ans les stratégies ont beaucoup évolué).

La Nue-Propriété est l’une de ces stratégies, si vous n’avez pas besoin de revenus complémentaires aujourd’hui, que vous êtes déjà beaucoup ou suffisamment imposé et qu’éventuellement vous souhaitez transmettre votre patrimoine alors c’est la stratégie que vous devez envisager.

La réduction de 35 à 40 % sur votre bien immobilier représente le loyer que vous auriez perçu pendant 15 années et sur lequel vous auriez été imposé.

Les charges et les soucis attachés à la location de votre bien ne seront pas vos soucis pendant toute cette période (appelée Usufruit).

A la fin de l’usufruit, vous devenez plein propriétaire de ce bien immobilier et pourrez alors percevoir les revenus locatifs, l’occuper ou le revendre.

En le revendant votre plus-value immobilière sera calculée entre la valeur d’acquisition (valeur du bien et non valeur de la nue-Propriété) et la valeur de revente. Vous gagnerez ainsi 35 à 40% de plus-value.

Sélection de la résidence Excellence Méjanes :

Aix en Provence La Rotonde

Nue-Propriété sur Aix en Provence

Résidence située à 1 km de la rotonde, en plein centre ville, la résidence Excellence Méjanes offrira des appartements de standing du T2 au T4, avec quelques T2 Duplex d’exception en terrasse.

21 appartements  sur le bâtiment B vous sont proposés en Nue-Propriété à partir de 165 000 € environ 45 m2 (T2) balcon et parking sous-sol compris

  • 3 T2 à partir de 165 000 €
  • 10 T3 à partir de 222 000 €
  • 2 T4 à partir 291 000
  • 3 T3 Duplex à partir de 252 000
  • 2 T4 Duplex à partir de 318 000

 

 

Votre choix selon vos projets et objectifs :

  • Résidence principale à la retraite
  • Investissement locatif meublé
  • Effet levier et revente dans 15 à 20 ans
au centre d'Aix en Provence

Votre appartement à partir de 165 000 € parking compris

Nous restons à votre disposition pour toute étude personnalisée et complément d’information.

https://pel.learnybox.com/quel-investisseur-etes-vous-1/

Comment investir dans l'immobilier

Comment ne pas payer d’impôt sur les revenus locatifs ?

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Vous venez de calculer vos impôts et vous vous rendez compte que l’année prochaine (dès le 1er septembre 2020) vous allez payer des impôts, sur ce beau projet que vous avez mis en place pour préparer votre retraite : votre investissement immobilier locatif.

Aie ! ça fait mal, je sais, et en plus 2 fois :

L'investissement immobilier

Les revenus fonciers ou locatifs seront vos revenus de demain, comment faire pour en garder le plus possible ?

Pour réduire vos impôts il faut comprendre pourquoi vous en payez, ainsi vous trouverez l’effet levier ! en utilisant vos impôts pour augmentez vos revenus.

  • Selon votre tranche d’imposition (TMI) au barème progressif (0%, 11%, 30% 41% 45%)
  • + la CSG-CRDS ou prélèvements sociaux qui sont à 17,2%

Donc imposable ou pas, vous payerez quelque chose sur ces revenus complémentaires. Pourquoi ?

Tout d’abord, parce que tout est taxé en France, donc pourquoi être étonné ?

On vous dit de préparer votre retraite et lorsque vous vous y employez, on vous PUNI !

La phrase qui énerve : Si tu paies des impôts c’est que tu gagnes bien ta vie !

Seulement il y a plusieurs étapes avant d’en arriver à bien vivre de ses investissements, surtout si vous avez eu recours à un emprunt immobilier.

Alors afin de vous aiguiller un peu voici quelques pistes, les effets seront pour l’année prochaine car les impacts fiscaux se font l’année de la perception des revenus et de la stratégie adoptée (si le fait générateur est cette même année). Et l’imposition l’année d’après, mais une personne avertie en vaut 2, dit-on !

Comment ne payer d’impôts sur vos revenus locatifs ?

  1. Il y a 2 manières de déclarer ses revenus locatifs:

Soit au régime forfaitaire, ou micro-foncier. L’abattement forfaitaire n’est que de 30% mais parfois il peut être supérieur à vos charges déductibles, surtout si vous n’avez plus d’emprunt immobilier (intérêts d’emprunt déductibles)(comme lors d’une succession) ni de travaux à déduire.

Soit au régime au réel d’imposition c’est lorsque vous impactez toutes les charges déductibles et les factures des travaux sur vos revenus afin d’en réduire le montant imposable, vous créez alors du déficit foncier.

Donc choisir l’un ou l’autre est un calcul à faire que nous pouvons vous aider à effectuer en nous contactant sur

https://pel.learnybox.com/demande-de-conseils/

  1. Ensuite il y a plusieurs façons de créer des réductions d’impôt:

  • En effectuant des travaux déductibles
  • En louant différemment
  • En investissant dans des lois de défiscalisation immobilières, oui mais laquelle ?
  • En plaçant pour l’avenir et non pour obtenir des revenus locatifs immédiats.
votre projet, notre priorité

Muriel Trenquier vous accompagne

  1. Les travaux déductibles:

Ce sont toutes les dépenses des travaux d’entretien, de rénovation, de maintien en état de bon fonctionnement réalisés sur votre logement et sur factures. Lorsque vous effectuez ce type de travaux sur votre logement, la facture réduira les revenus de l’année de location et d’autres biens en revenus fonciers que vous auriez par ailleurs. Puis si le montant de la facture est supérieur à vos revenus annuel, l’excédent jusqu’à un montant de 10 700 € pourra venir réduire vos revenus globaux, l’année de facturation. Et s’il y a encore un excédent cette charge sera reportée pendant les 10 années suivantes sur les revenus fonciers futurs.

Si vous souhaitez plus d’information retrouvez-nous sur : https://pel.learnybox.com/demande-de-conseils/

  1. En Louant différemment:

Dans certaines conditions vous pourrez louer votre bien immobilier en meublé, location en meublé non professionnel (LMNP), vous ne dépendez donc plus des revenus fonciers mais de la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Le gros avantage de ce type de location est que vous payerez très souvent moins, voire beaucoup moins d’impôt qu’en revenus fonciers tout en augmentant le montant des loyers. Pourquoi ?

  • Soit parce que vous employez les amortissements :

    • qui sont une charge comptable (article 39b du code général des impôts CGI) et non un investissement (comme les travaux en foncier) que vous devez financer pour réduire vos revenus. L’amortissement représente la vétusté, l’érosion du bien dans le temps donc sa perte de « valeur » comptable. Ex :
      • Un Immobilier qui vaut 100 000 € prix d’acquisition auquel on ôte la valeur du terrain (qui n’est pas amortissable), soit une moyenne de 15% (sauf exception sur certaines grandes villes). Prix de l’immobilier amortissable 85 000 € qui se réduira à néant sur une période de 40 ans, représente donc une érosion annuelle de 85 000 / 40 = 2 125 €
      • Si votre loyer est de 500 € mensuel : 500 * 12 = 6 000 €
      • 6 000 – 2125 = 3 875 € imposables
      • Les meubles également s’amortissent et avec les intérêts d’emprunt et les charges taxe foncière, frais de gestion, le montant imposable va encore réduire.

  • Soit comme en foncier, vous avez le régime forfaitaire:

    • le micro BIC qui a un abattement de 50 % (lorsque vous n’avez plus d’emprunt ni de travaux et que vous ne louez pas toute l’année, cela peut-être plus rentable), il existe un autre régime dans le meublé qui permet un abattement forfaitaire de 71% (location saisonnière classée)
LMNP

La Location Meublée permet de louer plus cher et sa fiscalité est plus avantageuse que la location en revenus fonciers.

Pour une étude approfondie : https://pel.learnybox.com/demande-de-conseils/

 

  1. En investissant dans une loi de défiscalisation immobilière :

C’est un vrai casse-tête : il y a plusieurs lois (Malraux, Monument Historique, Censi-Bouvard) et ce n’est pas évident de sortir du parfum du jour, en ce moment c’est la loi Pinel, soumise au plafonnement des niches fiscales. J’ai juste un avertissement à faire, ne faites pas confiance à un promoteur (vente en bulle), il ne connait pas forcément bien la loi (tout comme le banquier d’ailleurs), et il veut vendre son programme, donc il n’aura pas le recul du conseiller qui analysera votre projet, vos objectifs et surtout les intérêts immédiats et futurs sur votre fiscalité. Je reste à votre écoute pour faire une vraie analyse : https://pel.learnybox.com/quel-investisseur-etes-vous-1/

 

  1. En plaçant pour l’avenir et non pour obtenir des revenus immédiats :

Avez-vous réellement besoin de revenus complémentaires aujourd’hui ?

Souhaitez-vous créer des impôts supplémentaires ?

Si je vous dis que les revenus locatifs vont vous coûter plus chers que l’avantage de la loi de défiscalisation par les impôts qu’ils vont créer. Globalement le taux de rendement interne (TRI) ou retour sur investissement sera réduit. Souhaiteriez-vous découvrir cette façon d’investir ?

Attention je ne suis pas contre la loi Pinel, c’est une des façons d’investir dans l’immobilier avec un effet levier grâce à la réduction sur vos impôts. Mais elle n’est pas l’unique et parfois pas la mieux adaptée. Comparez, interrogez, analysez !

De toutes les façons, investir dans l’immobilier défiscalisant est la seule façon de détourner de l’impôt vers votre propre création de patrimoine, ce serait bête de ne pas en profiter !

https://pel.learnybox.com/alternative-a-la-loi-pinel/

Résumons :

Vous pouvez investir dans l’immobilier en louant en nu (revenus fonciers) ou en meublé (BIC), déclarer vos revenus au forfait ou au réel.

Mais pour cela vous devez vous poser les bonnes questions avant d’agir, faire un audit patrimonial et vous projeter avec votre investissement dans 10 ans, 15 ans ou plus.

Ne pas figer votre investissement dans une seule façon de louer, pour cela prévoir toutes les opportunités que l’emplacement choisi proposera : résidence principale du locataire, location saisonnière ou étudiante, chambre médicalisée ou maison domotisée…. Tout est possible, tout est une bonne idée ou une mauvaise opération, si vous n’avez pas effectué ces étapes de réflexion : notre équipe reste à votre écoute.

Bien cordialement

Muriel Trenquier votre optimisatrice de projet immobilier

https://pel.learnybox.com/coaching-et-analyse-patrimoniale/