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Le DEFICIT FONCIER

Le Déficit foncier est une charge réduisant les revenus fonciers existants, ce peuvent être les travaux de rénovation, d’entretien, les intérêts d’emprunt d’un bien loué nu, les assurances liées au bien loué, les frais de gestion, les amortissements (loi De Robien et précédentes).

REVENUS FONCIERS

Ce sont les revenus provenant de biens immobiliers loués nus : terrain, locaux professionnels, appartements, maisons..
Ils sont imposés à l’impôt sur le revenu et taxés à la CSG-CRDS-RSA, aujourd’hui à 15,5%

Le DEMEMBREMENT DE PROPRIETE

C’est la propriété partagée d’un bien au même instant entre deux propriétaires : L’Usufruit qui use et profite des fruits (loyers) pendant un temps défini (temporaire) ou indéfini (viager), et le Nue Propriété qui sera le futur plein propriétaire à l’extinction de l’usufruit.
Avantages inconvénients

Démembrement de propriété



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A propos

Muriel Trenquier  :  Gérante de la Société Patrimoine en Ligne depuis 2007 et spécialisée en Gestion de Patrimoine depuis plus de 10 ans.

Diplômée de l’Institut d’Etudes Economiques et Juridiques appliquées à la Construction et à l’Habitat (ICH) du Cnam d’Aix en Provence concernant l’immobilier en général
et du DES en Gestion du Patrimoine de l’Université d’Auvergne.

Dans mon blog “Démembrement et Usufruit”, je vous informe des multiples possibilités de ce type d’investissement pour créer, développer et diversifier vos actifs,
ceci afin d’obtenir une bonne répartition de vos efforts financiers.

En effet, c’est un des éléments indispensables pour consolider votre stratégie patrimoniale.

Vous pouvez également nous solliciter pour une première analyse gratuite

au 04 90 32 31 87 ou sur direction@patrimoine-en-ligne.fr

Siège social : Patrimoine en Ligne au Centre d’Affaire Val de Durance
ZAC st Martin 36 impasse François Gernelle BP 105
84120 Pertuis

Qu’est ce que le Démembrement de Propriété

Le démembrement de Propriété : c’est une propriété immobilière détenue par 2 personnes possédant un droit réel : le nu propriétaire et l’usufruitier, qui peuvent être plusieurs.

Démembrer un bien immobilier est une stratégie patrimoniale répondant à plusieurs objectifs :

        • Préparer sa succession (en donnant la nue propriété, le donateur offre un bien en dessous de sa valeur du fait de la perte de l’usufruit et permet à son décès de ne plus intégrer ce bien dans la succession)
        • Réduire son ISF, en donnant l’usufruit le donateur conservant la nue propriété ne déclare plus ce bien dans ses actifs ISF. Attention la vente de l’usufruit est imposée dans le revenu comme revenu foncier.

La Nue Propriété

La Nue Propriété : C’est la propriété future d’un bien que l’on possède déjà sans en avoir le droit d’accès. C’est un droit immobilier, celui qui le possède est un futur propriétaire, parfois sans les inconvénients du propriétaire (programmes vendus en nue propriété sur ce site). Il n’a pas de revenus fonciers car par l’usus ni le fructus, sa valeur est donc réduite de ces droits. 23 % en moins par période de 10 ans ou en fonction d’une espérance de vie de l’usufruitier si le délai est viager. Le nu propriétaire se comportera comme un bailleur.

Au terme de l’usufruit le nu propriétaire devient plein propriétaire de droit sans taxes supplémentaires et est considéré plein propriétaire depuis l’origine. Le calcul de la plus value si la vente s’effectue au terme de l’usufruit sera calculée entre le prix d’achat en pleine propriété à l’origine et le prix de vente.

Loi Pinel

Loi « Pinel » : C’est réduire vos impôts en investissant dans l’immobilier locatif, le dispositif dit « Pinel » codifiée à l’article 199 novovicies du code général des impôts, mis en place par la loi de finances pour 2015, permet aux particuliers qui veulent investir dans le logement, de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu jusqu’à 6 000 euros par an…

Le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

Etre Loueur en Meublé Non Professionnel

Définition : du Régime fiscal de la location meublée. Bulletin officiel des impôts (BOI 4F 3 09)

Le régime fiscal de la location meublée est réservé aux locaux comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire. Cependant sont considérées comme des prestations de nature hôtelière ou para-hôtelière, non soumises au régime fiscal de la location meublée, les conventions d’hébergement qui, en raison des services fournis ou proposés, dépassent la simple jouissance du bien.

Malraux

Loi Malraux : Il y a l’ancien Malraux codifié par l’article 156 -1-3 du code général des impôts produisant des effets sur les investissements effectués avant le 31/12/2008 et modifié en nouveau Malraux codifié par l’article 199 tervicies du code général des impôt depuis le 1 janvier 2009 jusqu’au 31/12/2015. Permettant une réduction d’impôt égale à 22% en ZPPAUP et 30% en secteur sauvegardé de maximum 100 000 € de travaux facturés par année sur trois années maximum. Un engagement de location nue de 9 années en résidence principale est obligatoire sous peine de rétrocession des avantages fiscaux plus pénalités. Avantage fiscal non comptabilisé dans le plafond fiscal des 10 000 € de réduction d’impôt, pour les investissements effectués après le 1er janvier 2013

Déficit Foncier

Le déficit foncier a l’avantage d’être une charge fiscale de droit commun donc ne faisant pas partie des réductions d’impôt plafonnées.

BOI-RFPI-BASE-30-20-20120912
RFPI – Revenus fonciers – Règles d’imputation des déficits

Lorsque les opérations de détermination du revenu foncier font apparaître un résultat négatif, les règles d’imputation du déficit ainsi constaté varient selon qu’il s’agit « d’immeubles ordinaires » ou d’immeubles dont la propriété est démembrée.

Ce sont les charges produites par un immeuble loué nu en résidence principale qui seront ôtées des revenus de mêmes natures, ou s’ils n’en existent pas, à hauteur de maximum 10 700 € facturés par années sur les revenus globaux, l’excédent se reportant pendant 10 ans sur des revenus de même nature. (article 156-1-3 du CGI)

le VIAGER

Codifié sur le code civil aux articles 1968 et suivants permet le transfert de propriété à terme moyennant le versement d’un bouquet et ou d’une rente jusqu’au décès du bénéficiaire.
Le crédit rentier est celui qui conserve l’usage de son bien mais ne peut le sous louer.
Le débit rentier est celui qui moyennant une rente mensuelle et régulière pourra au décès du crédit rentier devenir le plein propriétaire du bien. Mais pourra occuper le bien moyennant une augmentation de la rente si le crédit rentier devait quitter le bien pour des soucis de dépendance.