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Nue-Propriété

Nue-Propriété l’immobilier sans les contraintes locatives

Investir dans l’immobilier pour beaucoup de personnes

c’est synonyme de problèmes !

Investir dans l'immobilier sans contrainte

Annuler les contraintes d’une location immobilière : investir en Nue-Propriété

Pourquoi choisir la Nue-Propriété comme type d’investissement ? parce que les contraintes ne vous appartiennent pas.

En effet la majorité des personnes qui n’ont pas investi dans l’immobilier, ont eu peur des mauvaises expériences des autres. En fait ceux qui n’ont pas investi imaginent qu’il n’y a pas de bonnes opérations immobilières : le locataire qui ne paie pas, le locataire absent, les dégradations. Toutes ces contraintes attachées à la gestion locative seront annulées dans un investissement en Nue-Propriété.

La Location classique :

C’est lorsqu’un appartement ou une maison sont acquis pour être mis en location en bail d’habitation nu. Ce logement servira de résidence principal à un locataire qui devra régler un loyer tous les mois. La mise en location est souvent gérée par l’intermédiaire d’une agence qui s’assurera que le locataire est une personne fiable et pour vous assurer du versement des loyers en cas d’impondérables de la part du locataire par une assurance loyer impayé (GLI : garantie loyers impayés).

Les risques :

  • Si vous n’achetez pas au bon endroit :

Pour louer un bien de façon permanente il faut que la demande locative soit forte. En investissant dans une ville vous avez plus d’option de location. Mais le foncier y sera plus élevé, et pour un prix modéré vous aurez un logement plus petit qui ne répondra pas forcément à la demande. Inversement si vous investissez dans un bien plus éloignez du centre ville pour réduire votre budget, la demande locative ne sera pas forcément présente. d’où l’obligation de vous poser les bonnes questions avant d’investir : faites une analyse de votre projet avec un professionnel

  • Si vous ne choisissez pas le bon partenaire :

Lorsque vous faites appel à un intermédiaire pour gérer vos biens, il faut bien le sélectionner et toujours vérifier. C’est un professionnel mais comme partout il peut y en avoir des mauvais. Déléguer mais toujours vérifier !
Si vous gérez vos biens tout seul, cela ne s’invente pas, il y a des contrôles à faire avant d’autoriser une personne dans votre investissement qui vous coute tous les mois une somme importante. Afin de connaitre les bases d’une bonne gestion je reste à votre écoute.

  • Si vous achetez trop cher :

Acquérir des biens immobiliers neufs possédant toutes les dernières normes énergétiques et parfois vous permettant de bénéficier d’une défiscalisation coute cher. Entre le prix dans l’ancien et le neuf cela peut passer du simple au double. La rentabilité de votre investissement est alors réduite et votre participation personnelle sera plus grande. De plus si vous revendez votre bien trop tôt, vous ne pourrez peut-être pas retrouver votre investissement, voire le revendre à un prix inférieur (en moins value).

Démembrement de propriété

historique du démembrement : Nue-Propriété + Usufruit = Pleine Propriété

La Solution :

En investissant dans la Nue-Propriété vous annulez toutes ces contraintes :

1. Vous êtes deux à investir dans le même logement :

Dans une acquisition démembrée, il y a deux « propriétaires »  sur le même bien. L’usufruitier qui possède temporairement le bien (durée ou viager) pourra récolter les fruits jusqu’au terme de ce droit. dans de nombreux programmes c’est un usufruitier (bailleur social) qui a besoin de loger une population bénéficiant de tarif HLM. Ces bailleurs investissent pour un montant réduit, égal au temps de location afin de répondre à une demande locative locale = situation géographique idéale car la demande est importante (assurant un rendement futur).

Le Nu-Propriétaire, peut-être vous, est le propriétaire futur et définitif du bien. Vous pouvez être rassurer sur la localisation de votre investissement, car une vraie demande existe. Si votre objectif est le rendement ou le complément de revenus futurs, c’est la localisation idéale.

2. Pas de locataire, pas de gestion locative ni d’impôts :

Pendant la période d’usufruit, le Nu-Propriétaire, peut-être vous, n’a aucun revenu locatif, c’est l’usufruitier qui a ce droit. La gestion du locataire ne lui incombe pas. L’usufruitier gèrera, entretiendra le logement jusqu’à la fin de l’usufruit. Ainsi pendant la période d’usufruit, le Nu-Propriétaire ne sera pas imposable sur des revenus qu’il ne perçoit pas. Il n’engagera pas d’agence pour gérer son bien ni d’entretiendra son bien pendant une moyenne de 15 ans. L’usufruitier aura signé une convention et devra transmettre le bien au Nu-Propriétaire tel qu’il a reçu il y a 15 ans. Le Nu-Propriétaire recevra un logement bien situé pour la location, entretenu bien mieux qu’après 15 ans de location classique.

3. La valeur de la Nue-Propriété c’est en moyenne 40% de moins que sa valeur vénale (de vente) :

La valeur de l’usufruit représente la valeur économique pendant toute la durée de cet usufruit. cette somme sera ôtée de la valeur acquise par le Nu-Propriétaire. Pendant que d’autres investiront dans le neuf au prix fort, le Nu-Propriétaire investira avec une réduction d’environ 40%, ainsi même si le prix de revente s’en verra inférieur, il ne perdra pas sur son placement. Même s’il revend pendant la période de l’usufruit sa valeur augmentera chaque année en rapport avec le temps d’usufruit restant (réduisant jusqu’à 0 à terme).

La revente qui interviendra à la fin de l’usufruit lorsque le Nu-Propriétaire devient plein propriétaire de son bien. La réunion de l’usufruit (égal à zéro) et la Nue-Propriété alors égale à la valeur d’acquisition il y a 15 ans. Ainsi la plus-value aura comme base d’acquisition la valeur pleine d’il y a 15 ans.

Exemple : Valeur de vente à l’origine 100 000 €, Valeur de la Nue-Propriété = 60 000 € ; valeur de l’usufruit = 40 000 €

A la fin de l’usufruit la valeur du bien au bout de 15 ans est de 120 000 €

Le Nu-Propriétaire au terme de l’usufruit est considéré avoir acquit au prix de 100 000 €, et sa plus-value sera calculée sur 20 000 € avec un abattement de 15 années.

Nous restons à votre écoute pour vous renseigner sur les programmes en cours de commercialisation : https://calendly.com/muriel-trenquier

Programmes en cours de commercialisation

 

quartier la bastide bordeaux

Nue-Propriété sur Bordeaux Résidence After Eight

Investissez sur Bordeaux en Nue-Propriété

La résidence « After Eight » est un programme neuf sur Bordeaux dont la livraison est prévue fin 2021.

Votre nouvel investissement immobilier en Nue-Propriété sur Bordeaux dans la résidence After Eight.

La résidence neuve After Eight répond en tout point à la future demande locative de ce nouveau quartier Bastide.

L’avantage d’acquérir en Nue-Propriété : sécurité, opportunité, plus-value sans taxation, aucune contrainte.

Attention seulement 12 logements pour être au bon moment, à la bonne place !

Nue-Propriété sur Bordeaux Résidence After Eight

Investissez dans un T3 au T5 en Nue-Propriété sur Bordeaux, résidence After Eight

Localisation de la résidence « After Eight » sur Bordeaux:

After Eight est situé sur la Rive Droite de la Garonne dans le quartier de la Bastide.

Vous investirez là, où l’activité va se développer sur l’entrée de Bordeaux  d’ici 2030.

  • À 10 min de l’échangeur 24 de la rocade.
  • À 7 min en voiture de la gare LGV de Bordeaux-Saint-Jean.
  • En bus, à proximité immédiate des arrêts des lignes 10, 27, 28, 80, flexo 38 et Citeis 45.
  • En tram, à 12 min à pied de la station “Stalingrad” permettant de gagner le cœur de ville. Projet de station VCUB à 2 min.
  • À 20 min en voiture de l’aéroport international de Bordeaux-Mérignac.

Avantages locatifs futurs de votre investissement en Nue-Propriété:

C’est une localisation patrimoniale (dans un quartier résidentiel). Cette résidence va bénéficier des intérêts économiques du projet Euratlantique prévoyant 30 000 emplois d’ici 2030. A 7 min de la gare Saint Jean et à seulement 2 heure de Paris. 10 000 nouveaux habitants prévus chaque année. c’est également la destination prisée des Parisiens.

Bordeaux étant située entre l’océan, les forêts et les vignobles, elle offre un cadre de ville économique et touristique.

La Résidence « After Eight » :

63 logements sur la résidence After Eight en R+3 et R+8 dont 12 logements seront vendus en Nue-Propriété.

Du 3 au 5 pièces, dont le budget ira de 213 000 € à 374 000 € parking compris.

Pour toute étude personnalisée ou réservation contactez-nous : 06 77 93 76 07

Avantages de l’acquisition en Nue-Propriété :

Investir dans la Nue-Propriété c’est créer un patrimoine immobilier sans contrainte

    • Vous achetez avec une réduction de 36% sur le prix du neuf
    • Vous ne percevrez aucun  revenu pendant 16 ans et ainsi vous n’aurez pas de nouveaux impôts
    • Ce placement est hors IFI
    • Vous pouvez aussi préparer votre transmission
    • Comme vous êtes 2 à investir au même endroit, le bailleur et vous, vous avez l’assurance qu’il y a une demande locative.

La Nue-Propriété c’est construire votre patrimoine immobilier avec un rendement d’environ 3,2%.

En toute sécurité vous préparez votre richesse sans créer de taxes, ni contraintes.

Nue-Propriété sur Bordeaux Résidence After Eight

historique du démembrement

Votre analyse personnalisée lors d’un premier entretien téléphonique gratuite : https://calendly.com/muriel-trenquier

colocation

Colocation sur Marseille « NOUVEAU ! »

3 Projets immobiliers sur Marseille

Marseille 2eme ville de France

2ème grande ville de France où une vie économique portuaire et urbaine est très active.

2 adresses sur Marseille pour développer votre projet de colocation :

Budget entre 347 536 € et 387 955 € clés en main

Marseille :

2ème ville économique de France accueillant chaque année 75 000 étudiants avec ses 7 écoles d’ingénieurs, 6 IUT/IUP et IUFM, 4
grandes écoles (commerce, gestion, administration et comptabilité), 6 facultés et 3 universités.

L’un dans le 10ème arrondissement est proche de la faculté de médecine et pharmacie, l’autre dans le 9ème sur le trajet du campus de Luminy.

Extrêmement bien situés autant pour les jeunes actifs que les étudiants. Ces projets répondent complètement à la demande locative actuellement.

Projet de colocation :

C’est un concept clés en main :

Une fois l’appartement sélectionné par notre partenaire, réaménagement en colocation optimisée, dans un secteur locatif attractif.

Vous effectuez une offre d’achat auprès du vendeur chez le notaire sans frais supplémentaire, service entièrement gratuit.

Vous mandatez notre partenaire pour toute la mise en oeuvre du projet (rémunérée) :

  • Sélection des artisans, suivi de chantier, architecture optimisée du logement (prix ferme et définitif)
  • Décoration et ameublement complet
  • gestion des location (optionnelle) mais conseillé car dans chaque ville plusieurs appartements seront créés et pourront répondre à toutes les demandes par mutualisation.

Projet dans le 10ème arrondissement de Marseille :

Appartement T4 de 76 m2 transformé en un T5 comprenant 4 chambres en colocation avec leurs salles d’eau individuelles.

Projet colocation sur Marseille

Projet colocation de 4 chambres dans le 10ème arrondissement de Marseille

Envisagez votre investissement qui vous rapporte 4 X loyer d’un studio et vous rapporte après règlement de toutes les charges (hors impôts) 4,97% de rendement.

Projet dans le 9ème arrondissement de Marseille :

Appartement de 88m2 réaménagé En T5 de 4 chambres avec leurs salles d’eau individuelles.

Colocation Sur MAr

Colocation sur Marseille 9ème, 4 chambres

Ce projet avant négociation du foncier propose un rendement net avant impôts de 4,68%

Les avantages de la colocation pour vous !

Rentabilité :

Sachant que la mise en location d’une T3 sur Marseille dans ce secteur : 700 à 900 € selon la qualité

Une chambre en colocation est louée au prix moyen d’un studio 450 à 470 € hors charges, votre loyer sera au complet de 1800 à 1880 € mensuel

Fiscalité :

L’imposition de ces revenus est une des plus intéressantes en revenu locatif : le bénéfice industriel est la catégorie de ce nouveau revenu, il bénéficie des amortissements (charges comptable) permettant de réduire le revenu imposable.

Sécurité :

Sur 4 chambres à louer vous ne les aurez jamais toutes disponibles en même temps, ce qui vous assure un minimum de revenu par mois, afin de rembourser votre emprunt ou percevoir des revenus complémentaires.

Je reste à votre écoute pour tout complément d’information et étude personnalisée : https://calendly.com/muriel-trenquier

Intérieur confortable de haut standing

Nue-Propriété, Bourg-La-Reine (92) « Le 36 Leclerc »

Nue-Propriété sur Bourg la Reine dans la résidence « 36 Leclerc »

Appartements T3 et T4 neufs avec une réduction de 35 %

à Bourg la Reine (92)

Nue-propriété à Bourg la Reine "36 Leclerc"

Derniers T3 et T4 sur 36 Leclerc en Nue-Propriété

Investissez dans un appartement neuf au « 36 Leclerc » en Nue-Propriété, vous permettra d’acquérir votre bien immobilier pour seulement 65% de sa valeur et d’éviter de nouveaux impôts et des frais de gestion pendant 15 ans.

C’est la seule façon aujourd’hui d’investir dans l’immobilier dans un but de préparer des revenus complémentaires pour votre retraite, sans créer des impôts, sans soucis avec les locataires, sans frais de gestion, sans taxe foncière et avec une réduction de 35% immédiatement sur le prix d’achat.

Dans une résidence très haut de gamme avec tout le confort dans un quartier prisé aux portes de Paris.

La résidence « 36 Leclerc « :

2ème tranche livraison prévue fin 2022, résidence de 50 logements en pierre de taille à 5km de la porte d’Orléans. Les appartements de standing possèdent un balcon ou une terrasse donnant sur un très joli jardin intérieur. Les appartements bénéficient d’un confort haut de gamme profitant des dernière technologie.

Nue propriété à Bourg La Reine "36 Leclerc"

3 appartements en Nue-Propriété

Appartement locatif haut de gamme

Nue propriété à Bourg La Reine

Bourg-la-Reine :

Agréable ville prisée des familles, résidentielle avec des espaces piétons et à 5min du domaine départemental de Sceaux (181 hectares). Proche des commerces, de centres sportifs et culturels de qualité ainsi que le célèbre Lycée Lakanal.

La vie économique est très dynamique :  230 commerces et d’artisans de proximité, 400 entreprises, 150 artisans, 300 professionnels libéraux et un marché en centre-ville.

6000 emplois en local et située à 5min de la porte d’Orléans.

Les appartements : plus que 3 !

Derniers appartements vendus en Nue-Propriété : 2 T4 et 1 T3 entre 350 500 € et 405 990 € parking compris

35% moins chers que les appartements vendus en pleine propriété, car pendant 15 ans un bailleur occupera les appartements. La réduction sur le prix est due aux revenus non perçus pendant 15 ans.

Usufruitier non bailleur social

Intérêts d’emprunt non déductibles.

Cependant les intérêts d’emprunt pour l’acquisition de ce bien ne seront pas déductibles.

Les avantages :

  • Pas de taxe foncière pendant 15 ans
  • Pas de frais de gestion
  • Pas taxé à l’IFI
  • Une plus-value sur la différence entre pleine propriété et nue-propriété ne sera pas taxée si vous vendez l’appartement à la fin de l’usufruit.

Renseignements :

Pour toute étude de faisabilité, d’optimisation de votre patrimoine, nous restons à votre écoute : Analyse personnalisée

Aix en Provence

Colocation 4 chambres sur Aix en Provence

Comment augmenter ses revenus locatifs ?

Colocation sur Aix en Provence

Optimisez votre investissement immobilier en colocation

Démultipliez vos revenus et réduisez les risques grâce à la colocation,
programme sur Aix en Provence.

 

Construire un patrimoine immobilier nécessite la volonté de le faire mais aussi de le faire dans les bonnes conditions:

Optimiser votre rendement :

C’est choisir la bonne fiscalité afin de réduire vos impôts. Cependant actuellement le type de location le moins imposé reste la location meublée.

Petit résumé des avantages de la location meublée :

  • Régime fiscal des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC),
    • Vous pouvez employer l’amortissement de votre bien comme charges, ce qui réduit vos revenus imposables :
      Exemple un bien d’une valeur de 100 000 € vous procurera environ 2 174 € annuel pendant 40 années (comptabilité aux éléments)
      Ainsi si ce bien vous produit 5% de revenus, soit 5000 €
      5 000 – 2174 = 2 826 € (moins la taxe foncière, les frais de gestion et votre emprunt)
      Ce qui vous réduira d’autant vos revenus imposables, donc peu d’impôts.
    • En microBIC, l’abattement avant imposition est de 50 % (à 71% dans certains cas), cet abattement remplace les amortissements, les taxes et charges déductibles.
    • Le bail est un bail de 9 mois à 12 mois
    • Vos loyers ne sont pas plafonnés par une loi, ils dépendront marché et de vos prestations.

Colocation sur Aix en Provence :

Alors je vous propose un appartement sur Aix en Provence, surface 73 m2 au 3ème étage :

Optimisez votre investissement immobilier

Depuis un T3, rénovation complète pour optimiser votre investissement immobilier

Réaménagement de 4 chambres en colocation et un loyer par chambre de 490 € soit un loyer mensuel de 1 960 €

Pour un investissement : immobilier + réaménagement total et gestion produisant un rendement net avant impôts de 4,90 %

Comment augmenter vos revenus locatifs

Optimiser votre investissement immobilier

Le quartier du bien :

Quartier résidentiel au nord d’Aix en Provence, à 15 mn du centre ville. Transport en commun Ligne de Bus 10 et 23.

Rapidement sur les axes autoroutiers, c’est un emplacement aussi bien patrimonial que locatif, offrant une agréable qualité de vie aux futurs colocataires.

Les avantages :

  • Lorsque vous percevez 4 loyers pour un seul bien, si toutefois vous n’aviez pas complètement loué vos 4 chambres, vous avez tout de même une rentrée d’argent : soit 490 € soit 980 € soit 1 470 € soit 1 960 €
  • Vous pouvez augmenter vos revenus si vous proposez des prestations de services haut de gamme.
  • A la revente vous aurez un bien locatif très rentable ou un appartement luxueux, une salle de bain par chambre. Imaginez vos ados avec leur suite.
  • Situation géographique idéale, centre-ville, proche zone étudiantes ou active. seuls les biens assurant un remplissage de plus de 80% sont retenus.

Demandez votre étude personnalisée : https://calendly.com/muriel-trenquier

Colocation comment pouquoi

inscrivez-vous à une série de mails pour étudier votre projet correctement.

Maison neuves sur Pertuis

Maison neuves « Lubérance » proche Aix en Provence

Votre résidence principale ou investissement Pinel

à 20 min d’Aix en Provence,

livraison 2ème trimestre 2022

Maison neuves sur Pertuis

Investissement loi Pinel ou votre première résidence 2 ou 3 chambres à 20 min d’Aix en Provence

Investir dans le neuf c’est :

  • Des frais de notaire « réduit », environ 2,5% au lieu de 8,5% dans l’ancien
  • Des normes de construction et d’énergie RT 2012, nouvelle réglementation acoustique
  • Possibilité d’investir en loi Pinel afin de réduire vos impôts et préparer votre retraite.
  • Possibilité d’acquérir votre résidence principale avec de nombreuses aides (Prêt à taux zéro, 1% patronal, prêts conventionné, pour les primo-accédants)
  • Pas de travaux avant minimum 10 ans (garantie décennale)

Pertuis :

Première ville du Vaucluse sur les bords de la Durance située à 20 minutes d’Aix en Provence ou de Manosque, ce jolie village est en pleine expansion. Limitrophe d’Aix en Provence il bénéficie de son bassin d’emploi mais pas encore du marché immobilier trop élevé. Pertuis est également situé à 30mn de Cadarache (ITER)

La zone d’activité de Pertuis s’agrandit et de nombreuses enseignes vont s’y installer.

Futur annexe d’Aix en Provence, vous investissez pour l’avenir.

Luberance, Maisons neuves Pertuis

Maisons neuves en résidence principale ou locatif Pinel sur Pertuis « Résidence Luberance »

Etude locative :

Actuellement le prix moyen de location sur Pertuis est entre 11 et 12 € du m2 pour le logement T3/T4

Une maison T3 de 66,5 m2 se louera environ 731,5€

Une maison T4 de 83,6 m2 se louera environ 1 003 €

Le plafond de loyer en loi Pinel en zone B1 est actuellement de 10,44€ soit 684.34€ pour le T3 et 809,31 € pour le T4

 

Maison  T3 à partir de 235 000 € sur 25 ans à un taux de 1,65% *environ 1023 €/mois assurance ADI comprise à 0,34%

Maison  T4 à partir de 325 000 € sur 25 ans à un taux de 1.65% *environ 1 415 €/ mois (assurance comprise)

*sans prêt aidés

Comment financer votre acquisition ?

Pour acquérir votre résidence principale :

Lorsque vous investissez dans votre propre logement, vous serez tout seul pour rembourser votre emprunt.

Alors si vous avez un apport est-il opportun de l’utiliser ?

Le banquier est une personne méfiance très peu enclin aux risques et qui veut que vous vous impliquiez dans vos projets surtout pécuniairement, sachant que le Covid va impacté tous les emplois à venir, plus vous aurez d’apport, plus l’acceptation de l’offre sera rapide. Ainsi plus vous apporterez, moins vous emprunterez. Lorsque vous investissez dans le neuf, les frais de notaire seront réduits (2,5%) contre 8 à 8,5% dans l’ancien. Si c’est votre première acquisition depuis au moins 2 années, vous pourrez bénéficier de plusieurs aides et aux taux actuels, ne mangez pas toute votre trésorerie. de plus comme vous êtes obligé de souscrire une assurance décès vous aurez une protection pour votre famille.

Simulez le financement de votre projet : mon courtier, mon partenaire

Investir dans un bien locatif :

En investissant dans du locatif, par définition vous percevrez un loyer, c’est donc un montant qui vous permettra de rembourser plus facilement votre emprunt. Parfois une loi fiscale s’ajoutera, ici c’est la Loi Pinel qui vous permet de réduire vos impôts d’une somme équivalent à 2% de votre investissement pendant 6 ou 9 années et 1% les 3 années suivantes. Ainsi un apport sera surement exigé par votre banquier au moins du montant des frais du notaire et de ses propres frais, parfois même il vous imposera le placement d’une somme dans une assurance vie. Afin de ne pas être pris en otage, je vous conseille de faire appel à un courtier qui sera un vrai partenaire. Je simule mon projet grâce à mon courtier !

Pour l’acquisition d’une maison T3 vous pourrez réduire vos impôts de 2% (sur 235 000 + frais de notaire ~2.5%) * 241 000 ~ 4 820 € / an pendant 6 ou 9 ans.

AVANTAGES :

Economique : Situation géographique proche du bassin d’emploi d’Aix en Provence et ITER

Projets d’agrandissement de la zone saint martin (nouveaux commerces)

Préparez votre patrimoine : acquérir un bien immobilier grâce à son locataire et un avantage fiscal, réduisant ainsi son effort mensuel

A la retraite : possession d’un bien produisant des revenus complémentaires, pouvant se revendre, ou devenir votre logement.

 

Est-il préférable d’acquérir ou de louer sa résidence principale ? si vous vous posez cette question alors je vous invite à visionner cette vidéo qui vous permettra de faire le point. Il n’y a jamais de réponse automatique, chaque personne aura ses propres critères et priorités qui doivent être pris en compte.

Aujourd’hui je vous invite à Pertuis, première ville du Vaucluse sur l’autoroute A51 en direction de Gap. Votre petite villa vous attend pour vous loger ou investir, pour plus de renseignements, contactez nous : muriel.trenquier@patrimoine-en-ligne.fr 

Aix en Provence La Rotonde

Nue-Propriété sur Aix en Provence « Excellence Méjanes »

Investir sur Aix en Provence et en Nue-Propriété : Pourquoi ?

La Rotonde

Investir au centre d’Aix en Provence

Aix en Provence est une ville très active, dont la population étudiante est importante les 15 – 29 ans représentant 26% de la population, 60% de la population est en activité. L’académie Aix-Marseille permet l’enseignement dans les domaines de la sciences biotechnologiques, médicales et scientifiques.

Cette ville connut pour ses fontaines existe depuis 122 av JC sous le nom d’Aquae Sextia elle est la capital du comté de Provence, ville thermale depuis l’antiquité elle est un pôle touristique incontournable dans la région PACA.

Pourquoi investir en Provence ?

L’emplacement est la priorité de tout investissement immobilier, ainsi aujourd’hui vous investissez avec un projet, un objectif, qui peut évoluer d’ici la date de manifestation de votre objectif (retraite, revente, habitation, location…). Il faut donc que votre acquisition d’aujourd’hui soit au bon endroit et au bon prix.

Actuellement la moyenne au mètre carré sur Aix en Provence est d’environ 4500€/m2 dans un appartement et 5000 €/m2 pour une maison (transaction dans l’ancien) soit une augmentation de plus de 15% en 10 ans.

Les promoteurs proposent des programmes neufs à environ 6 000 € /m2

Les universités, le cadre agréable, le tourisme en font une ville attractive et vivante, ayant besoin d’une multitude de bien immobilier. Logement en résidences principales ou locatives votre investissement sera toujours loué.

Pourquoi en Nue-Propriété ?

Qu’est-ce que la Nue-Propriété ?

Vous avez l’habitude d’acquérir un bien immobilier pour le louer. En retirer des revenus et rembourser votre emprunt. Dans l’acquisition d’une Nue-Propriété vous ne percevrez aucun loyer pendant une période donnée. Vous serez bien propriétaire d’un logement sur Aix en Provence, mais n’en disposerez pas tout de suite.

En compensation, vous gagnerez :

  • Environ 35 à 40 % sur le prix d’acquisition
  • Les impôts fonciers et la CSG-CRDS que vous auriez payé sur ces revenus locatifs
  • Le montant de la taxe foncière pendant environ 15 ans
  • Les frais de gestion, d’entretien pendant ce même laps de temps

Pourquoi en Nue-Propriété plutôt que classiquement ?

Investir de façon classique dans l’immobilier, c’est investir dans un appartement, le louer en revenu foncier pour rembourser son emprunt. Malheureusement pendant de nombreuses années vous n’aurez pas vraiment de revenus, et le peu perçu créera des impôts (TMI + CSG-CRDS), et vous n’aurez pas de trésorerie car le remboursement de l’emprunt plus les différentes charges l’auront entièrement employée. Bien sûr c’est toujours un bon moyen d’investir pour créer un patrimoine immobilier (mais depuis 20 ans les stratégies ont beaucoup évolué).

La Nue-Propriété est l’une de ces stratégies, si vous n’avez pas besoin de revenus complémentaires aujourd’hui, que vous êtes déjà beaucoup ou suffisamment imposé et qu’éventuellement vous souhaitez transmettre votre patrimoine alors c’est la stratégie que vous devez envisager.

La réduction de 35 à 40 % sur votre bien immobilier représente le loyer que vous auriez perçu pendant 15 années et sur lequel vous auriez été imposé.

Les charges et les soucis attachés à la location de votre bien ne seront pas vos soucis pendant toute cette période (appelée Usufruit).

A la fin de l’usufruit, vous devenez plein propriétaire de ce bien immobilier et pourrez alors percevoir les revenus locatifs, l’occuper ou le revendre.

En le revendant votre plus-value immobilière sera calculée entre la valeur d’acquisition (valeur du bien et non valeur de la nue-Propriété) et la valeur de revente. Vous gagnerez ainsi 35 à 40% de plus-value.

Sélection de la résidence Excellence Méjanes :

Aix en Provence La Rotonde

Nue-Propriété sur Aix en Provence

Résidence située à 1 km de la rotonde, en plein centre ville, la résidence Excellence Méjanes offrira des appartements de standing du T2 au T4, avec quelques T2 Duplex d’exception en terrasse.

21 appartements  sur le bâtiment B vous sont proposés en Nue-Propriété à partir de 165 000 € environ 45 m2 (T2) balcon et parking sous-sol compris

  • 3 T2 à partir de 165 000 €
  • 10 T3 à partir de 222 000 €
  • 2 T4 à partir 291 000
  • 3 T3 Duplex à partir de 252 000
  • 2 T4 Duplex à partir de 318 000

 

 

Votre choix selon vos projets et objectifs :

  • Résidence principale à la retraite
  • Investissement locatif meublé
  • Effet levier et revente dans 15 à 20 ans
au centre d'Aix en Provence

Votre appartement à partir de 165 000 € parking compris

Nous restons à votre disposition pour toute étude personnalisée et complément d’information.

https://pel.learnybox.com/quel-investisseur-etes-vous-1/

Comment investir dans l'immobilier

Comment ne pas payer d’impôt sur les revenus locatifs ?

Vous venez de calculer vos impôts et vous vous rendez compte que l’année prochaine (dès le 1er septembre 2020) vous allez payer des impôts, sur ce beau projet que vous avez mis en place pour préparer votre retraite : votre investissement immobilier locatif.

Aie ! ça fait mal, je sais, et en plus 2 fois :

L'investissement immobilier

Les revenus fonciers ou locatifs seront vos revenus de demain, comment faire pour en garder le plus possible ?

Pour réduire vos impôts il faut comprendre pourquoi vous en payez, ainsi vous trouverez l’effet levier ! en utilisant vos impôts pour augmentez vos revenus.

  • Selon votre tranche d’imposition (TMI) au barème progressif (0%, 11%, 30% 41% 45%)
  • + la CSG-CRDS ou prélèvements sociaux qui sont à 17,2%

Donc imposable ou pas, vous payerez quelque chose sur ces revenus complémentaires. Pourquoi ?

Tout d’abord, parce que tout est taxé en France, donc pourquoi être étonné ?

On vous dit de préparer votre retraite et lorsque vous vous y employez, on vous PUNI !

La phrase qui énerve : Si tu paies des impôts c’est que tu gagnes bien ta vie !

Seulement il y a plusieurs étapes avant d’en arriver à bien vivre de ses investissements, surtout si vous avez eu recours à un emprunt immobilier.

Alors afin de vous aiguiller un peu voici quelques pistes, les effets seront pour l’année prochaine car les impacts fiscaux se font l’année de la perception des revenus et de la stratégie adoptée (si le fait générateur est cette même année). Et l’imposition l’année d’après, mais une personne avertie en vaut 2, dit-on !

Comment ne payer d’impôts sur vos revenus locatifs ?

  1. Il y a 2 manières de déclarer ses revenus locatifs:

Soit au régime forfaitaire, ou micro-foncier. L’abattement forfaitaire n’est que de 30% mais parfois il peut être supérieur à vos charges déductibles, surtout si vous n’avez plus d’emprunt immobilier (intérêts d’emprunt déductibles)(comme lors d’une succession) ni de travaux à déduire.

Soit au régime au réel d’imposition c’est lorsque vous impactez toutes les charges déductibles et les factures des travaux sur vos revenus afin d’en réduire le montant imposable, vous créez alors du déficit foncier.

Donc choisir l’un ou l’autre est un calcul à faire que nous pouvons vous aider à effectuer en nous contactant sur

https://pel.learnybox.com/demande-de-conseils/

  1. Ensuite il y a plusieurs façons de créer des réductions d’impôt:

  • En effectuant des travaux déductibles
  • En louant différemment
  • En investissant dans des lois de défiscalisation immobilières, oui mais laquelle ?
  • En plaçant pour l’avenir et non pour obtenir des revenus locatifs immédiats.
votre projet, notre priorité

Muriel Trenquier vous accompagne

  1. Les travaux déductibles:

Ce sont toutes les dépenses des travaux d’entretien, de rénovation, de maintien en état de bon fonctionnement réalisés sur votre logement et sur factures. Lorsque vous effectuez ce type de travaux sur votre logement, la facture réduira les revenus de l’année de location et d’autres biens en revenus fonciers que vous auriez par ailleurs. Puis si le montant de la facture est supérieur à vos revenus annuel, l’excédent jusqu’à un montant de 10 700 € pourra venir réduire vos revenus globaux, l’année de facturation. Et s’il y a encore un excédent cette charge sera reportée pendant les 10 années suivantes sur les revenus fonciers futurs.

Si vous souhaitez plus d’information retrouvez-nous sur : https://pel.learnybox.com/demande-de-conseils/

  1. En Louant différemment:

Dans certaines conditions vous pourrez louer votre bien immobilier en meublé, location en meublé non professionnel (LMNP), vous ne dépendez donc plus des revenus fonciers mais de la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Le gros avantage de ce type de location est que vous payerez très souvent moins, voire beaucoup moins d’impôt qu’en revenus fonciers tout en augmentant le montant des loyers. Pourquoi ?

  • Soit parce que vous employez les amortissements :

    • qui sont une charge comptable (article 39b du code général des impôts CGI) et non un investissement (comme les travaux en foncier) que vous devez financer pour réduire vos revenus. L’amortissement représente la vétusté, l’érosion du bien dans le temps donc sa perte de « valeur » comptable. Ex :
      • Un Immobilier qui vaut 100 000 € prix d’acquisition auquel on ôte la valeur du terrain (qui n’est pas amortissable), soit une moyenne de 15% (sauf exception sur certaines grandes villes). Prix de l’immobilier amortissable 85 000 € qui se réduira à néant sur une période de 40 ans, représente donc une érosion annuelle de 85 000 / 40 = 2 125 €
      • Si votre loyer est de 500 € mensuel : 500 * 12 = 6 000 €
      • 6 000 – 2125 = 3 875 € imposables
      • Les meubles également s’amortissent et avec les intérêts d’emprunt et les charges taxe foncière, frais de gestion, le montant imposable va encore réduire.
  • Soit comme en foncier, vous avez le régime forfaitaire:

    • le micro BIC qui a un abattement de 50 % (lorsque vous n’avez plus d’emprunt ni de travaux et que vous ne louez pas toute l’année, cela peut-être plus rentable), il existe un autre régime dans le meublé qui permet un abattement forfaitaire de 71% (location saisonnière classée)
LMNP

La Location Meublée permet de louer plus cher et sa fiscalité est plus avantageuse que la location en revenus fonciers.

Pour une étude approfondie : https://pel.learnybox.com/demande-de-conseils/

 

  1. En investissant dans une loi de défiscalisation immobilière :

C’est un vrai casse-tête : il y a plusieurs lois (Malraux, Monument Historique, Censi-Bouvard) et ce n’est pas évident de sortir du parfum du jour, en ce moment c’est la loi Pinel, soumise au plafonnement des niches fiscales. J’ai juste un avertissement à faire, ne faites pas confiance à un promoteur (vente en bulle), il ne connait pas forcément bien la loi (tout comme le banquier d’ailleurs), et il veut vendre son programme, donc il n’aura pas le recul du conseiller qui analysera votre projet, vos objectifs et surtout les intérêts immédiats et futurs sur votre fiscalité. Je reste à votre écoute pour faire une vraie analyse : https://pel.learnybox.com/quel-investisseur-etes-vous-1/

 

  1. En plaçant pour l’avenir et non pour obtenir des revenus immédiats :

Avez-vous réellement besoin de revenus complémentaires aujourd’hui ?

Souhaitez-vous créer des impôts supplémentaires ?

Si je vous dis que les revenus locatifs vont vous coûter plus chers que l’avantage de la loi de défiscalisation par les impôts qu’ils vont créer. Globalement le taux de rendement interne (TRI) ou retour sur investissement sera réduit. Souhaiteriez-vous découvrir cette façon d’investir ?

Attention je ne suis pas contre la loi Pinel, c’est une des façons d’investir dans l’immobilier avec un effet levier grâce à la réduction sur vos impôts. Mais elle n’est pas l’unique et parfois pas la mieux adaptée. Comparez, interrogez, analysez !

De toutes les façons, investir dans l’immobilier défiscalisant est la seule façon de détourner de l’impôt vers votre propre création de patrimoine, ce serait bête de ne pas en profiter !

https://pel.learnybox.com/alternative-a-la-loi-pinel/

Résumons :

Vous pouvez investir dans l’immobilier en louant en nu (revenus fonciers) ou en meublé (BIC), déclarer vos revenus au forfait ou au réel.

Mais pour cela vous devez vous poser les bonnes questions avant d’agir, faire un audit patrimonial et vous projeter avec votre investissement dans 10 ans, 15 ans ou plus.

Ne pas figer votre investissement dans une seule façon de louer, pour cela prévoir toutes les opportunités que l’emplacement choisi proposera : résidence principale du locataire, location saisonnière ou étudiante, chambre médicalisée ou maison domotisée…. Tout est possible, tout est une bonne idée ou une mauvaise opération, si vous n’avez pas effectué ces étapes de réflexion : notre équipe reste à votre écoute.

Bien cordialement

Muriel Trenquier votre optimisatrice de projet immobilier

https://pel.learnybox.com/coaching-et-analyse-patrimoniale/